Оценка коммерческой недвижимости

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка коммерческой недвижимости

Задать вопрос

Компания Valrus предлагает услуги по оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость (commercial real estate, commercial property), по-другому также называемая инвестиционная недвижимость (investment property) или доходоприносящая недвижимость (income generating property), представляет собой недвижимость (здания или землю), предназначенную для получения прибыли либо за счет прироста капитала, либо за счет дохода от аренды.

Коммерческие здания – это здания, которые используются в коммерческих целях и включают в себя офисные здания, торговые здания, многофункциональные комплексы, отели и гостиницы, склады, развлекательные и рекреационные объекты, медцентры.


Виды коммерческой недвижимости

Обычно выделяют следующие группы коммерческих объектов:

Категория

Примеры

Офисы

Офисные здания различных классов, коворкинги

Торговые объекты

Торговые центры, розничные магазины, гипермаркеты, супермаркеты, мини-магазины, выставочные залы

Сфера гостеприимства

Гостиницы, отели, рестораны, кафе, ночные клубы

Развлекательные и спортивные объекты

Стадионы, спортивные комплексы, бассейны, парки аттракционов, тематические парки развлечений, аквапарки, кинотеатры

Промышленно-складская недвижимость

Склады, логистические центры, производственные объекты и заводы, мастерские, автомастерские

Здравоохранение, образование и прочее

Медицинские центры, больницы, дома престарелых, поликлиники, диспансеры, школы, колледжи, университеты

Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.

Стандарты оценки даже выделяют отдельный вид стоимости – рыночная аренда. В ряде случае как владельцам, так и арендаторам объектов коммерческой недвижимости необходимо установить не капитальную стоимость актива, а именно его арендную стоимость, величину рыночной арендной платы.

Отдельно выделяются объекты коммерческой недвижимости, связанные с торговлей (trade related properties). Это не магазины, а объекты, которые чаще всего используются для получения операционных доходов от их использования в операционной деятельности. К ним относятся отели и гостиницы, развлекательные комплексы, рестораны и ночные клубы, спортивные сооружения, автозаправочные станции и комплексы. Их стоимость отражает потенциал приносить доход бизнесу. В оценке таких объектов специалисты изучают специфический сегмент рынка, структуру денежных потоков бизнеса, значимость бренда и вклада владельцев и менеджмента.

Методология оценки коммерческой недвижимости

Ценность объектов коммерческой недвижимости для собственников заключается в доходе, который они могут приносить. Именно поэтому основным подходом для ее оценки является доходный подход.

Для высококачественных крупных объектов, которые могут быть интересны в качестве объекта инвестиций профессиональным инвесторам, - девелоперам, банкам, инвестиционным и пенсионным фондам, доходный подход является исключительным способом их оценки. Каждый из объектов отличается от других своей уникальной концепцией, местоположением, техническими характеристиками, набором арендаторов и сложившимися условиями аренды и управления. При этом сделок с подобными объектами крайне мало, а информация о них зачастую неполна. Поэтому единицей сравнения для них выступает ставка доходности, на которую ориентируются инвесторы, вкладывая свои средства в сопоставимую по уровню риска недвижимость.

Для небольших объектов сравнительный подход приобретает большую значимость, поскольку рыночная информация позволяет найти больше информации о сделках или предложениях к продаже.

Стандарты оценки также выделяют отдельный вид стоимости – рыночная аренда. В ряде случаев владельцам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости необходимо установить не капитальную стоимость актива, а именно его арендную стоимость - величину рыночной арендной платы.

Обычно оценка проводится с визуальным осмотром объекта оценщиками. Проведение осмотра в качестве стандартной опции предполагается практическими всеми стандартами оценки.

Оценка коммерческой недвижимости весьма сложный процесс и требует учета множества факторов, поэтому для проведения работ такого рода необходимо обратиться к профессионалам.

Цели оценки объектов коммерческой недвижимости

Необходимость обращения к эксперту для проведения оценки стоимости коммерческой недвижимости может быть обусловлена целым рядом разнообразных причин. Список самых востребованных обращений ниже:

купля-продажа недвижимости, в том числе как индивидуального объекта, так в составе портфеля объектов коммерческой недвижимости;

страхование объектов недвижимости;

получение банковского кредита под залог недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

разработка инвестиционных проектов, составление плана развития для конкретного объекта;

внесение недвижимого объекта в уставный капитал предприятия, активы инвестиционного фонда;

оформление договора аренды недвижимости;

оспаривание величины налога на имущества;

споры о величине арендной платы за пользование объектов;

установление размера убытков, неосновательного обогащения за пользование объектами без надлежаще оформленных арендных отношений;

оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости для целей учета и составления отчетности по ФСБУ 6/2020, а также при применении МСФО;

оформление наследства, дарения, брачного договора, соглашений о разделе имущества и пр.

Специалисты по оценке регистрируют и анализируют совокупность факторов, включая специфику текущей рыночной ситуации, государственные требования и спектр потенциальных рисков. Только комплексное исследование позволит сделать корректные выводы.

Этапы проведения оценки коммерческой недвижимости:

1. Получаем первичную информацию об объекте и потребностях Клиента.

2. Экспресс-анализ стоимости объекта, возможности достижения целей оценки, формируем мнение о диапазоне стоимости.

3. Подготовка коммерческого предложение с описанием этапов работ, методов и подходов оценки, согласование ключевых условий работы.

4. Заключение договора, получение полного пакета необходимой для проведения оценки документации.

5. Проводим подробное изучение характеристик оцениваемого объекта с выездом на место и визуальным осмотром, анализ рынка, подбираем аналоги, изучаем факторы, влияющие на стоимость.

6. Анализируем условия договоров аренды, изучаем финансовые документы, данные по фактически получаемым собственниками доходам, расходам на содержание и эксплуатацию объекта, бюджеты доходов и расходов на будущие периоды.

7. Проводим расчеты, согласовываем результаты оценки, полученные в рамках примененных подходов и методов. При необходимости распределяем стоимость единого объекта недвижимости между отдельными объектами учета.

8. Подготавливаем отчет об оценке коммерческой недвижимости.

9. Проект отчета предоставляется для ознакомления Клиенту. Полученные результаты обсуждаются, и при наличии значимых аргументов они могут быть учтены в итоговой версии заключения о стоимости.

10. Предоставляем итоговую версию отчета в печатном и электронном виде, подписываем закрывающие документы.

Для оценки объекта коммерческой недвижимости требуется предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект оценки (включая здания и земельный участок, на котором оно расположено);
  • документы кадастрового учета, в том числе кадастровые паспорта и кадастровые справки о кадастровой стоимости объекта (по зданиям и по земельному участку);
  • сведения обо всех известных обременениях или ограничениях в использовании оцениваемого объекта (в т.ч. включении в реестры памятников истории и культуры и пр.);
  • документы технической инвентаризации на здания, включая поэтажные планы и экспликации помещений к ним;
  • данные о фактическом использовании объекта оценки (составе арендопригодных площадей, доходах и расходах): план арендопригодных помещений по состоянию на дату оценки, справка от собственника (управляющей компании) о доходах от аренды и расходах на управление и эксплуатацию объектом;
  • данные о балансовой стоимости объекта оценки в бухгалтерском учете собственника - юридического лица.

Что представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости коммерческий недвижимости

Отчет об оценке коммерческой недвижимости является официальным документом, который имеет юридическую силу. Его можно предъявлять в суде и других инстанциях.

Он содержит информацию об оцениваемом объекте и используемом методе оценки, расчет рыночной стоимости и анализ рынка. Обычно к нему прилагаются фотографии объекта и копии бумаг.

Оценка может быть проведена в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ, действующим федеральным стандартом оценки, в том числе с учетом требований ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Кроме того, мы профессионально оцениваем недвижимость с учетом требований Международных стандартов оценки (IVS) и Стандартов оценки Королевского института сертифицированных сюрвейеров (RICS Red Book). Наши специалисты также могут подготовить отчёт по требованиям Европейских стандартов оценки (TEGOVA).

Отчет может быть представлен в виде:

  • полного формального отчета;
  • заключения о стоимости, которое отличается сокращенной формальной частью;
  • краткого заключения, где содержатся основные условия задания, описание объекта, выводы о стоимости и комментарии к ним;
  • письма с мнением о стоимости.

Мы можем предоставить отчет или заключение о стоимости на русском или на английском языке. Для международных клиентов у нас предусмотрены двуязычные формы договоров и соглашений, а также иных документов.

Цена услуг и сроки выполнения оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость

Рубли

Дни

до 500 кв.м (street retail, встроенные помещения)

40 000 – 80 000

до 5

до 500 до 1000 кв.м

60 000 – 120 000

5-7

от 1000 до 5000 кв.м

100 000 – 200 000

7-10

от 5000 до 20 000 кв.м

180 000 – 300 000

10-12

от 20 000 до 100 000 кв.м

250 000 – 500 000

12-15

более 100 000 кв.м

от 350 000

от 15

К указанным стоимостям применяются корректирующие коэффициенты в зависимости от типа оцениваемой недвижимости, применяемой методологии и количества однотипных объектов.

Документы и аккредитации

Членство в Союзе судебных экспертов

Членство в Союзе судебных экспертов

Применение УСН

Применение УСН

Свидетельство ИНН

Свидетельство ИНН

Свидетельство ОГРН

Свидетельство ОГРН

Страхование ответственности в области оценочной деятельности

Страхование ответственности


Отправить запрос
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Реализованные проекты

01.02.2023

На протяжении нескольких последних лет мы проводим оценку активов Московского Дворца Молодежи (МДМ). Цель - составление отчетности по международным МСФО (IFRS).

Подробнее

21.04.2022

В октябре 2020 года компания Valrus Ltd. по определению Могорсуда провела оценочную судебную экспертизу трех нежилых помещений на Профсоюзной улице. 

Подробнее

11.02.2022

Проект интересен не только как пример оценки уникального объекта, но и рядом процессуальных моментов (третья экспертиза в деле, анализ причин отклонений с предыдущими экспертизами, важные методологические оговорки об учете земельного участка в судебном решении).

Подробнее

27.01.2022

Использование объекта может иметь признаки неэффективности. Оценивать исходя из существующего или наилучшего вида использования? Попробуем разобраться.

Подробнее

02.09.2021

Не всегда оспаривание кадастровой стоимости целесообразно. Лучше сразу привлечь Valrus для предварительного анализа ситуации.

Подробнее

23.06.2021

Эксперты Valrus провели определение стоимости комплекса знаменитой «Горбушки».

Подробнее

29.04.2021

Можно ли оспорить кадастровую стоимость высококлассного объекта уличной торговли (street-retail) в центре Москвы?

Подробнее

21.01.2021

В середине июля 2020 года специалистами компании Valrus по определению Московского городского суда была проведена оценка здания Торгово-развлекательного центра «Океания» на Кутузовском проспекте.

Подробнее

28.12.2020

В конце 2019 года, в нашу компанию поступило дело, в котором нужно было определить рыночную стоимость земельного участка в рамках оспаривания кадастровой стоимости. Как позже оказалось, на данном земельном участке расположена гостиница «Президент-Отель».

Подробнее

10.12.2020

В предыдущем кейсе - мы рассказывали об оценке для "Касторама РУС" в Перми. А для гипермаркетов в Московском регионе в качестве основного подхода был применен доходный подход, а затратный подход так же был использован в качестве проверочного метода.

Подробнее

09.12.2020

В октябре 2019 году в компанию Valrus обратился наш постоянный клиент «Касторама РУС» за оценкой для оспаривания кадастровой стоимости ряда своих гипермаркетов, расположенных в разных регионах страны.

Подробнее

18.11.2020

Специалисты компании Valrus выступили в качестве судебных экспертов по оспариванию кадастровой стоимости торгово-офисного центра с нетипичным для рынка коммерческой недвижимости г. Москвы экономическим износом.

Подробнее

15.10.2020

Специалисты компании Valrus, провели оценку объектов недвижимости представительства компании Porsche в Москве на Ленинградском шоссе.

Подробнее

05.10.2020

В 2019 году в ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС» были проведены судебные экспертизы по оспариванию кадастровой стоимости гостиничного комплекса «Корстон».

Подробнее

21.08.2020

Специалистами компании Valrus была проведена судебная экспертиза в рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с расположенным на нем торгово-офисным зданием с крайне специфическим местоположением.

Подробнее

25.10.2019

На 2018 год кадастровая стоимость торговых центров в общей массе «просела». Однако, для ряда ТЦ, не входящих в перечень высококачественных торгово-развлекательных центров, данная оценка все равно показывает завышенные результаты.

Подробнее

02.04.2018

Судебная экспертиза в рамках оспаривания кадастровой стоимости объектов, принадлежащих финской инвестиционной компании «Спонда Раша» (Sponda).

Подробнее

20.12.2017

Проведены судебные экспертизы в рамках оспаривания объектов недвижимости, составляющих здание и земельный участок торгово-выставочного комплекса «Тишинка».

Подробнее

18.05.2017

В рамках работ по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости была проведена оценка торгово-развлекательного комплекса «ЧАС ПИК». 

Подробнее

01.11.2016

Компанией Valrus проведены работы по оценке объектов недвижимого имущества (нежилое здание складского назначения и земельные участки) для коммерческого Банка.

Подробнее
  • 1
  • 2