Оценка коммерческой недвижимости

Виды коммерческой недвижимости

Обычно выделяют следующие группы коммерческих объектов:

Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.

Стандарты оценки даже выделяют отдельный вид стоимости – рыночная аренда. В ряде случае как владельцам, так и арендаторам объектов коммерческой недвижимости необходимо установить не капитальную стоимость актива, а именно его арендную стоимость, величину рыночной арендной платы.

Отдельно выделяются объекты коммерческой недвижимости, связанные с торговлей (trade related properties). Это не магазины, а объекты, которые чаще всего используются для получения операционных доходов от их использования в операционной деятельности. К ним относятся отели и гостиницы, развлекательные комплексы, рестораны и ночные клубы, спортивные сооружения, автозаправочные станции и комплексы. Их стоимость отражает потенциал приносить доход бизнесу. В оценке таких объектов специалисты изучают специфический сегмент рынка, структуру денежных потоков бизнеса, значимость бренда и вклада владельцев и менеджмента.

Методология оценки коммерческой недвижимости

Ценность объектов коммерческой недвижимости для собственников заключается в доходе, который они могут приносить. Именно поэтому основным подходом для ее оценки является доходный подход.

Для высококачественных крупных объектов, которые могут быть интересны в качестве объекта инвестиций профессиональным инвесторам, - девелоперам, банкам, инвестиционным и пенсионным фондам, доходный подход является исключительным способом их оценки. Каждый из объектов отличается от других своей уникальной концепцией, местоположением, техническими характеристиками, набором арендаторов и сложившимися условиями аренды и управления. При этом сделок с подобными объектами крайне мало, а информация о них зачастую неполна. Поэтому единицей сравнения для них выступает ставка доходности, на которую ориентируются инвесторы, вкладывая свои средства в сопоставимую по уровню риска недвижимость.

Для небольших объектов сравнительный подход приобретает большую значимость, поскольку рыночная информация позволяет найти больше информации о сделках или предложениях к продаже.

Стандарты оценки также выделяют отдельный вид стоимости – рыночная аренда. В ряде случаев владельцам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости необходимо установить не капитальную стоимость актива, а именно его арендную стоимость - величину рыночной арендной платы.

Обычно оценка проводится с визуальным осмотром объекта оценщиками. Проведение осмотра в качестве стандартной опции предполагается практическими всеми стандартами оценки.

Оценка коммерческой недвижимости весьма сложный процесс и требует учета множества факторов, поэтому для проведения работ такого рода необходимо обратиться к профессионалам.

Необходимость обращения к эксперту для проведения оценки стоимости коммерческой недвижимости может быть обусловлена целым рядом разнообразных причин. Список самых востребованных обращений ниже:

Специалисты по оценке регистрируют и анализируют совокупность факторов, включая специфику текущей рыночной ситуации, государственные требования и спектр потенциальных рисков. Только комплексное исследование позволит сделать корректные выводы.

Этапы проведения оценки коммерческой недвижимости:

1. Получаем первичную информацию об объекте и потребностях Клиента.

2. Экспресс-анализ стоимости объекта, возможности достижения целей оценки, формируем мнение о диапазоне стоимости.

3. Подготовка коммерческого предложение с описанием этапов работ, методов и подходов оценки, согласование ключевых условий работы.

4. Заключение договора, получение полного пакета необходимой для проведения оценки документации.

5. Проводим подробное изучение характеристик оцениваемого объекта с выездом на место и визуальным осмотром, анализ рынка, подбираем аналоги, изучаем факторы, влияющие на стоимость.

6. Анализируем условия договоров аренды, изучаем финансовые документы, данные по фактически получаемым собственниками доходам, расходам на содержание и эксплуатацию объекта, бюджеты доходов и расходов на будущие периоды.

7. Проводим расчеты, согласовываем результаты оценки, полученные в рамках примененных подходов и методов. При необходимости распределяем стоимость единого объекта недвижимости между отдельными объектами учета.

8. Подготавливаем отчет об оценке коммерческой недвижимости.

9. Проект отчета предоставляется для ознакомления Клиенту. Полученные результаты обсуждаются, и при наличии значимых аргументов они могут быть учтены в итоговой версии заключения о стоимости.

10. Предоставляем итоговую версию отчета в печатном и электронном виде, подписываем закрывающие документы.

Для оценки объекта коммерческой недвижимости требуется предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект оценки (включая здания и земельный участок, на котором оно расположено);
• документы кадастрового учета, в том числе кадастровые паспорта и кадастровые справки о кадастровой стоимости объекта (по зданиям и по земельному участку);
• сведения обо всех известных обременениях или ограничениях в использовании оцениваемого объекта (в т.ч. включении в реестры памятников истории и культуры и пр.);
• документы технической инвентаризации на здания, включая поэтажные планы и экспликации помещений к ним;
• данные о фактическом использовании объекта оценки (составе арендопригодных площадей, доходах и расходах): план арендопригодных помещений по состоянию на дату оценки, справка от собственника (управляющей компании) о доходах от аренды и расходах на управление и эксплуатацию объектом;
• данные о балансовой стоимости объекта оценки в бухгалтерском учете собственника - юридического лица.

Что представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости коммерческий недвижимости

Отчет об оценке коммерческой недвижимости является официальным документом, который имеет юридическую силу. Его можно предъявлять в суде и других инстанциях.

Он содержит информацию об оцениваемом объекте и используемом методе оценки, расчет рыночной стоимости и анализ рынка. Обычно к нему прилагаются фотографии объекта и копии бумаг.

Оценка может быть проведена в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности в РФ, действующим федеральным стандартом оценки, в том числе с учетом требований ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Кроме того, мы профессионально оцениваем недвижимость с учетом требований Международных стандартов оценки (IVS) и Стандартов оценки Королевского института сертифицированных сюрвейеров (RICS Red Book). Наши специалисты также могут подготовить отчёт по требованиям Европейских стандартов оценки (TEGOVA).

Отчет может быть представлен в виде:

• полного формального отчета;
• заключения о стоимости, которое отличается сокращенной формальной частью;
• краткого заключения, где содержатся основные условия задания, описание объекта, выводы о стоимости и комментарии к ним;
• письма с мнением о стоимости.

Мы можем предоставить отчет или заключение о стоимости на русском или на английском языке. Для международных клиентов у нас предусмотрены двуязычные формы договоров и соглашений, а также иных документов.

Цена услуг и сроки выполнения оценки коммерческой недвижимости

Документы и аккредитации

Членство в Союзе судебных экспертов

Применение УСН

Свидетельство ИНН

Свидетельство ОГРН

Страхование ответственности