Назначение компании VALRUS (ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС») судебных экспертиз по трем разным объектам, которые в действительности представляют собой единый объект недвижимости (то есть отдельностоящее здание с земельным участком и прилегающей территорией), является одним из примеров слаженной работы судей и судебного эксперта в ходе установления объективного и непредвзятого результата в рамках рассмотрения дел по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве.
Три объекта недвижимости, о которых идет речь, составляют здание и земельный участок торгово-выставочного комплекса «Тишинка» (ТВК «Тишинка») - места, известного проводимыми ярмарками, выставками и блошиными рынками.
Сложность экспертиз по данному объекту состояла с том, что два помещения, на которые разбито здание в кадастровом учете, проходили не только в рамках двух разных судебных дел (№3а-2884/2017
и №3а-3059/2017), но и рассматривались у двух разных судей. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под ТВК также проходило отдельным делом (№3а-2878/2017).
В ходе заседания по одному из помещений и земельному участку, рассматриваемого судьей Московского городского суда Михалевой Т.Д., были поданы заявки на назначение экспертов как со стороны административного истца, так и со стороны Департамента городского имущества города Москвы. Тем не менее, суд предпочел назначить судебную экспертизу эксперту, который не раз доказывал свою объективность, профессионализм, в том числе при рассмотрении дел по крупнейшим и наиболее сложным объектам недвижимости - сотруднику ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС».
Дело по второму помещению, как уже сказано, фактически представляющему собой неотделимую часть торгового комплекса, рассматривалось судьей Казаковым Михаилом Юрьевичем. Стоит отметить согласованную работу судей, которые, приняв во внимание, что помещения фактически являются единым зданием, пришли к решению, что все объекты в рамках трех дел должны рассматриваться вместе. Экспертиза по третьему делу также была назначена эксперту ООО «ВАЛРУС К3».
Проводя экспертизу, эксперт Карцев П.В. провел личный осмотр недвижимости, изучил правоустанавливающие и технические документы по объекту, а также материалы всех трех дел, в том числе отчеты об оценке, на основании которых собственником подавались заявления в Комиссию при Росреестре. Объект имеет ряд конструктивных и планировочных особенностей, отличающих его от стандартного торгового центра, – накрытие в форме шатра, большая доля площадей не торгового, а выставочного назначения. Кроме того, помимо торгово-выставочных помещений, здание имеет пристроенную многоуровневую стоянку открытого типа с административно-офисными помещениями на ее последнем этаже, а также хозяйственно-складскими помещениями в цоколе.
Экспертом был детально изучен рынок всех типов помещений, входящих в состав единого здания торгово-выставочного комплекса. Детальная проработка всех аспектов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, позволила составить обоснованные судебные экспертизы по всем трем объектам.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.