Оспаривание кадастровой стоимости торговых центров — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим независимую оценку и поддерживаем результаты в суде.
В середине июля 2020 года специалистами компании Valrus по определению Московского городского суда была проведена оценка здания Торгово-развлекательного центра «Океания» на Кутузовском проспекте в рамках административного дела об установлении кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 12 апреля 2019 г.
Нами проводилась уже повторная экспертиза, назначенная ввиду наличия у ответчиков ГБУ и ДГИ замечаний к определению чистого операционного дохода в первичной экспертизе, что привело, по их мнению, к занижению итогового результата.
ТРЦ «Океания» - яркий и концептуальный проект, с уникальной архитектурой и современным дизайном, преимущественно ориентированный на семейных покупателей с детьми. С точки зрения величины зоны охвата и ожидаемого количества посетителей –торговый центр регионального масштаба. С учетом покупательской способности и потребностей целевой группы посетителей – тематический семейный развлекательно-образовательный центр.
Девелопером и управляющим объекта является компания TPS-Недвижимость (держатель активов - TPS Real Estate Holding), которая начала свою деятельность с Краснодара, построив ТРЦ «Галерея Краснодар», а затем вышла на рынок Москвы, Сочи и Новосибирск. Владельцем группы TPS в настоящее время является холдинг, принадлежащий Аркадию Ротенбергу. Собственно, именно его капиталы и иные после приобретения компании в 2012 году и позволили ей осуществить столько крупные проекты в Москве и других городах.
Открытие ТРЦ Океания в августе 2016 года ознаменовалось беспрецедентно высокими на рынке торговой недвижимости показателями заполнения торговых площадей и посещаемости, которые сохранялись как по результатам 2018 года (98,7% загрузки), так и на текущий момент. Высокие показатели загрузки и посещаемости, а также масштаб ТРЦ в 135 тыс. кв.м относят его к ключевым торговым центрам регионального масштаба. Основными конкурентами выступают ТРЦ Европейский и ТРК Афимолл.
Поскольку рассматриваемый объект относится к классу инвестиционных объектов представляя собой современный ТРЦ с качественным управлением, при определении рыночной стоимости в качестве основного применялся доходный подход. При проведении исследования через суд была запрошена информация по фактическим условиям арендных отношений, что дало нам возможность проведения качественного анализа и сопоставления представленных данных по арендным доходам и операционным расходам с рыночными показателями. В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, поскольку денежные потоки объекта стабилизированы, заполняемость помещений оценивается на рыночном уровне. Действительный валовый доход определялся на основании фактических данных о ставках аренды за сданные помещения. Масштаб ТРЦ и архитектурно-строительные особенности не позволяют корректно произвести расчет объекта в рамках сравнительного и затратного подходов, а рыночное сравнение с другими объектами для недвижимости подобного класса осуществляется через применение сопоставимой ставки доходности.
В результате проведенных нами расчетов рыночная стоимость здания торгового центра была определена в размере 11,7 млрд. руб. при уровне действующей кадастровой в 13,4 млрд. руб. С полученными выводами не согласился истец, настаивая что более объективны и достоверны результаты первичной экспертизы (11,3 млрд. руб., разница с повторной экспертизой 3,5%), и подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере рыночной стоимости, определенной в заключении первоначальной оценочной судебной экспертизы. При этом первичная экспертиза проводилась без учета фактических условий заключенных договоров аренды, и ставки обосновывались данными рыночной аналитики. Рассмотрев пояснения эксперта суд вынес решение, основываясь на результатах выполненной нами экспертизы.
