В 2020 году экспертам компании Valrus была определена повторная судебная оценочная экспертиза по стоимости одного из ТОР-10 столичных рынков нового формата – Даниловского рынка. Ginza Project купила этот рынок у московской мэрии за 425 млн с обязательством инвестировать еще 800 млн рублей в его реконструкцию. С 2015 по 2017 годы на территории рынка проводились комплексные ремонтные работы без остановки торговой деятельности. Общая площадь работ на самом рынке и прилегающих территориях составила более 12 000 кв. м. Облик здания 1986 года постройки был сохранен. Была изменена сама концепция рынка, превратив Даниловский из советского места торговли продуктами в «светский» рынок, сделав аналог San Miguel в Мадриде или La Boqueria в Барселоне. По данным Ginza Project, ремонт Даниловского обошелся в 910 млн руб.
Теперь в центре рынка располагается остров с рыбой и морепродуктами, от которого лучами расходятся торговые зоны, с мясной, сырной, молочной продукцией, а также небольшие гастрономические прилавки. Кроме того, работает 28 бистро. В мансарде открыта первая в России кулинарная школа Джейми Оливера.
Особенностью Даниловского рынка при расчете его рыночной стоимости является то, что подобных «концептуальных» рынков в Москве немного и можно говорить о том, что рынок таких объектов неразвит, что исключает использование сравнительного подхода при оценке. Что касается доходного подхода, то помимо того, что необходимо учитывать саму концепцию рынка, нужно понимать, что и размер арендных ставок за торговую точку зависит от местоположения и длины выкладки торгового места, типа реализуемой продукции, уровня конкуренции на рынке в рамках данной категории товара, и колеблется в достаточно широком диапазоне. В данном случае взять в качестве аналогов ставки аренды по торговым помещениям и применить поправки из «всем_известного_справочника» – это показать полное непонимание сущности оцениваемого объекта.
Можно говорить, что Даниловский рынок, как коммерческий объект, предназначен для ведения бизнеса, а значит его стоимость должна определяться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса, то есть для определения стоимости могут быть использованы только фактические данные о ставках аренды за торговые места и помещения фудкортов. В ответ на ходатайство эксперта ООО «Консалтинговой компании Карцева «ВАЛРУС» была получена информация о действовавших на дату оценки ставках аренды и текущих операционных расходах, что легло в основу расчета стоимости и позволило получить корректные и достоверные результаты, которые были приняты судом.
Необходимо отметить, что определенная экспертам компании «ВАЛРУС К3» судебная оценочная экспертиза была третьей в ходе дела. Предыдущие две суд не мог принять как достоверные в связи с большим различием итоговых результатов. В связи с этим, помимо расчета стоимости объекта недвижимости в своем заключении эксперт провел анализ итоговых стоимостей предыдущих экспертиз и результатов определения кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 01.01.2016. Данный анализ помог суду понять уровень сопоставимости полученных результатов рыночной стоимости в рамках одних экспертных заключений и причины отклонений в сопоставлении с другой, что позволило принять окончательное решение, внеся приведенные пояснения в мотивировочную часть решения по делу.
Первый апелляционный суд общей юрисдикции требует, чтобы подобный анализ причин расхождения выводов с выводами первичной экспертизы (если таковые имели место) присутствовал в заключении повторной экспертизы в обязательном порядке, ссылаясь на «Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации». Однако необходимо понимать, что это самостоятельная работа, зачастую более трудоемкая, чем проверка отчета об оценке. Если же суд предъявляет данное требование, то оно должно быть сформулировано в виде отдельного вопроса в постановлении о назначении экспертизы, а не просто подразумеваться. И как отдельный вид работы, исследование первичной экспертизы (а порой дополнительно и повторной) должно оплачиваться дополнительно, а расходы распределяться. В частности, согласно положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если какие-то вопросы ставятся судом по собственной инициативе, то их оплата может возлагаться на федеральный бюджет, поэтому, формализация указанных требований в ходе судебного процесса является важным моментом.
Тем не менее, как уже было отмечено, такая задача в рамках повторной судебной оценочной экспертизы была выполнена, поскольку по опыту было очевидно, что для вынесения решения суду могут потребоваться дополнительные пояснения в связи с существенными отклонениями стоимостей в рамках различных экспертиз.
По итогам рассмотрения дела суд вынес решение об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, здания и земельного участка рынка на основании результатов судебной экспертизы компании Valrus. Решение Московского городского суда оставлено в силу апелляционной инстанцией.
Специально для оценщиков и судебных экспертов отметим, что в вынесенном решении по делу суд указал, что:
Данная оговорка важна, поскольку зачастую органы власти пытаются доказать, что при выделении объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости вычитать следует стоимость не всего участка, а только под застройкой, что конечно же не верно. Вычитать следует весь участок, который участвует в образовании доходов и стоимости единого объекта недвижимости, в том числе с учетом парковок, проходов, проездов и элементов благоустройства.Поскольку объект исследования представляет собой продовольственный рынок с зоной фудхолла, для его качественного функционирования необходимо наличие парковки и прилегающей территории, что позволяет объекту генерировать доходы. Соответственно экспертом обоснованно учтен земельный участок по полной площади, а не какая-то его часть. Кроме того, экспертом определялась как стоимость объекта капитального строительства, так и земельного участка. В силу п.1.6 приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года №226 стоимость объекта капитального строительства и земельного участка (с учетом объема прав) должна соответствовать стоимости единого объекта недвижимости.
Наиболее часто встречающийся вид оценки – оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости тех или иных имущественных прав на недвижимость (право собственности, право аренды) для определенных целей (осуществление сделки купли-продажи, залога недвижимости, корректировки налогооблагаемой базы, ликвидации предприятия, реализации проектов строительства и т.д.). Оценка рыночной стоимости, прежде всего, снижает риск потери средств при сделках с недвижимым имуществом.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
