Специалисты компании Valrus выступили в качестве судебных экспертов по оспариванию кадастровой стоимости торгово-офисного центра с нетипичным для рынка коммерческой недвижимости г. Москвы экономическим износом.
Экономический износ в отношении объектов недвижимости обуславливается внешними объективными факторами, которые негативным образом влияют на их коммерческую привлекательность.
Рассматриваемый объект представляет собой перепрофилированные под торгово-офисные цели здания производственных цехов завода «Серп и Молот», который прекратил свое существование уже достаточно давно. В процессе ликвидации завода, в этих цехах, в 2003-2005 годах, была проведена реконструкция, во время которой они были перепрофилированы под использование в торгово-офисных целях. В последствии данный объект получил название Торгово-офисный комплекс «Рогожская Застава», расположен он по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д 11, стр. 26 и 27.
По торгово-офисной классификации данный коммерческий объект можно отнести к классу «В-», если не «С».
На момент перепрофилирования зданий под торгово-офисные цели объект являлся коммерчески привлекательным и среди якорных арендаторов были фирмы как: Спортмастер, Finn Flare Дисконт, Familia, Platinum Fitness и ряд других.
Однако, по прошествии некоторого времени, в квартале расположения рассматриваемого объекта – была построена современная коммерческая недвижимость, которая является прямым конкурентом торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава». Это, в первую очередь, торгово-развлекательный центр «Город» и бизнес центр «Интеграл». Вскоре началась застройка жилого квартала «Символ», в состав которого также входит коммерческая недвижимость. В результате этого площади торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» стали невостребованными, так как бывшие производственные площади не могут конкурировать по качеству современным торговым и офисным зданиям. По состоянию на дату оценки (1 января 2018 г.) и на дату осмотра, огромная часть помещений торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» пустует, коэффициент недозагрузки составляет более 50%, и даже сниженные ставки аренды до уровня 10 тыс. руб. за кв. м и комфортные условия по аренде не находят места на локальном рынке с такой агрессивной конкуренцией.
В задачу экспертов компании Valrus входил сбор объективных доказательств, что из-за текущей окружающей застройки у зданий торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» имеется большой экономический износ и рассматривать данные объекты по типичным среднерыночным ценовым показателям торгово-офисной недвижимости класса «В-» является некорректным.
Суд согласился с доводами экспертов нашей компании, и кадастровая стоимость оспариваемых объектов была установлена на основании судебной экспертизы, подготовленной нашей командой.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Наиболее часто встречающийся вид оценки – оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости тех или иных имущественных прав на недвижимость (право собственности, право аренды) для определенных целей (осуществление сделки купли-продажи, залога недвижимости, корректировки налогооблагаемой базы, ликвидации предприятия, реализации проектов строительства и т.д.). Оценка рыночной стоимости, прежде всего, снижает риск потери средств при сделках с недвижимым имуществом.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
