Торгово-офисный комплекс «Рогожская Застава»

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Торгово-офисный комплекс «Рогожская Застава»
18 ноября 2020

Специалисты компании Valrus выступили в качестве судебных экспертов по оспариванию кадастровой стоимости торгово-офисного центра с нетипичным для рынка коммерческой недвижимости г. Москвы экономическим износом.

Экономический износ в отношении объектов недвижимости обуславливается внешними объективными факторами, которые негативным образом влияют на их коммерческую привлекательность.

Рассматриваемый объект представляет собой перепрофилированные под торгово-офисные цели здания производственных цехов завода «Серп и Молот», который прекратил свое существование уже достаточно давно. В процессе ликвидации завода, в этих цехах, в 2003-2005 годах, была проведена реконструкция, во время которой они были перепрофилированы под использование в торгово-офисных целях. В последствии данный объект получил название Торгово-офисный комплекс «Рогожская Застава», расположен он по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д 11, стр. 26 и 27.

карта.png

По торгово-офисной классификации данный коммерческий объект можно отнести к классу «В-», если не «С».

На момент перепрофилирования зданий под торгово-офисные цели объект являлся коммерчески привлекательным и среди якорных арендаторов были фирмы как: Спортмастер, Finn Flare Дисконт, Familia, Platinum Fitness и ряд других.

Однако, по прошествии некоторого времени, в квартале расположения рассматриваемого объекта – была построена современная коммерческая недвижимость, которая является прямым конкурентом торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава». Это, в первую очередь, торгово-развлекательный центр «Город» и бизнес центр «Интеграл». Вскоре началась застройка жилого квартала «Символ», в состав которого также входит коммерческая недвижимость. В результате этого площади торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» стали невостребованными, так как бывшие производственные площади не могут конкурировать по качеству современным торговым и офисным зданиям. По состоянию на дату оценки (1 января 2018 г.) и на дату осмотра, огромная часть помещений торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» пустует, коэффициент недозагрузки составляет более 50%, и даже сниженные ставки аренды до уровня 10 тыс. руб. за кв. м и комфортные условия по аренде не находят места на локальном рынке с такой агрессивной конкуренцией.

серпимолот.png снаружи.png

стена.png шахта.png

В задачу экспертов компании Valrus входил сбор объективных доказательств, что из-за текущей окружающей застройки у зданий торгово-офисного комплекса «Рогожская Застава» имеется большой экономический износ и рассматривать данные объекты по типичным среднерыночным ценовым показателям торгово-офисной недвижимости класса «В-» является некорректным.

Суд согласился с доводами экспертов нашей компании, и кадастровая стоимость оспариваемых объектов была установлена на основании судебной экспертизы, подготовленной нашей командой.