Эксперты Valrus провели определение стоимости комплекса знаменитой «Горбушки». В рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости выполнена повторная судебная оценочная экспертиза комплекса недвижимого имущества по адресу: г. Москва, Багратионовский проезд, 7.
Комплекс, во времена СССР, занимал один из ведущих производителей телевизоров - Московский телевизионный завод «Рубин», который также выпускал военную и космическую технику. В настоящее время комплекс имеет название «Горбушкин Двор» и состоит из торгового центра, двух офисных зданий и двух многоэтажных надземных паркингов.
Исследование было интересно тем, что проведение первичных экспертиз по объектам капитального строительства и земельному участку было поручено разным экспертам. Это повлекло за собой много противоречий при сопоставлении полученных результатов, так как эксперты применяли различную методологию и существенно различающиеся экономические параметры.
Эксперту компании ВАЛРУС предстояло свести два дела воедино и оценить комплекс исходя из единой методологии, а также предоставить для суда пояснения по отклонениям в результатах экспертиз. Необходимо было очень подробно указать все различия в ключевых показателях и, соответственно, разницах полученных результатов определения рыночной стоимости объектов.
При том, что всеми экспертами была применена схожая методология оценки, отличия в результатах исследований оказались значительными. Выполненный сравнительный анализ результатов повторной и первичных экспертиз показал наличие в первичных экспертизах многочисленных ошибок, имеющих разнонаправленное влияние на итоговые результаты, например, существенное занижение ставок аренды, но при этом применение низких ставок капитализации (ниже, чем для высококачественных объектов).
Основная же ошибка была в некорректном выделении стоимости земли и расхождением оценки земельного участка в первичных экспертизах по ОКС и собственно земле. В оценке ОКС эксперт одной экспертной организации вычитал земельный участок как долю в общей стоимости объекта, и стоимость земли у него составляла порядка 74 тыс. руб./кв.м, при этом в другой экспертизе при оценке самого участка его стоимость была определена лишь равной 37 тыс. руб./кв.м.
Также, стоит отметить, что ни в одной, ни в другой первичных экспертизах не анализировались фактический состав арендопригодных площадей, условия аренды и фактические показатели доходности комплекса. В рамках повторной экспертизы компании ВАЛРУС арендопригодные площади были установлены на основе фактических планов и экспликаций, сопоставленных с данными личного осмотра объектов экспертом, запрошены через суд и проанализированы условия договоров аренды, а также фактические показатели деятельности торгово-офисного комплекса.
В рамках повторной экспертизы стоимость офисных строений определена на 10-12% ниже, чем по первичной экспертизе, а стоимость торгового комплекса на 15% выше. При этом стоимость земельного участка в сравнении с первичной экспертизой определена на 27% выше, так как налицо недооценка стоимости земельного участка под коммерческое использование на западе Москвы в относительной близости от ТТК.
Совокупная разница в оценке комплекса недвижимости по первичным и повторным экспертизам составляет порядка +11,56%, что, с одной стороны, не так велико, однако, при общей стоимости комплекса порядка 8 млрд руб. (зданиям и земельному участку в совокупности) данное отклонение эквивалентно примерно +900 млн. руб., что конечно же, существенно с точки зрения определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество.
Администрация города Москвы в лице Департамента городского имущества, не возражая с существенным увеличением стоимости земли, пыталась оспорить экспертизу по объектам капитального строительства, представляя показатели в выгодных для них цифрах, а недобросовестно манипулируя цифрами из первичных экспертиз (представляя для сравнения завышенную оценку зданий из первичной экспертизы в отношении земли), однако, профессиональная позиция эксперта и предоставленные им подробные пояснения позволили суду разобраться в ситуации. В итоге суд вынес решение об установлении кадастровой стоимости объектов по результатам экспертизы компании ВАЛРУС.
Определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции решение Мосгорсуда оставлено без изменения по обоим административным делам.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
