В октябре 2019 году в компанию Valrus обратился наш постоянный клиент «Касторама РУС» за оценкой для оспаривания кадастровой стоимости ряда своих гипермаркетов, расположенных в разных регионах страны. По результатам предварительного анализа целесообразности данной процедуры и консультаций, было принято решение провести оценку и начать процесс корректировки кадастровой стоимости по трем объектам в г. Москва, Московской области и Пермском крае.
Являясь действующими гипермаркетами товаров для дома и ремонта (сегмент гипермаркетов DIY), оцениваемые магазины «Castorama» относятся к классу инвестиционных объектов, то есть потенциальный покупатель оценивает стоимость подобного актива, руководствуясь соображениями о том, какой рентный доход он будет получать, в течении какого срока и какие риски будут присущи получению этого дохода. Именно в связи с этим, основным подходом к оценке такого типа недвижимости, является доходный подход. Мы подходим к определению стоимости единого объекта исходя из величины арендной платы, рассчитываемой с учетом товарооборот, генерируемого гипермаркетами, учитывали все особенности местоположения, конкурентную среду и т.д.
В то же время при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионах приходится учитывать сформировавшуюся местную практику оценки, требования Комиссий, органов Администрации и судом. Это наложило свои особенности на подход к оценке и общее течение дела по оспариванию гипермаркета в Перми.
В местной практике и оценщики, и проверяющие редко сталкиваются с оценкой высококачественных торговых объектов, практикой определения арендного дохода в процентах от товарооборота, структурирование арендной ставки по стандартам triple net на базовую составляющую, компенсацию операционных расходов и коммунальных платежей, а также налогов. Поэтому для оценки данном регионе в качестве основного подхода был выбран сравнительный.
Итоговая рыночная стоимость гипермаркета как объекта капитального строительства, полученная в рамках данного подхода, была определена, как стоимость единого объекта недвижимости за вычетом стоимости земельного участка, относимого к нему. Стоимость участка в свою очередь рассчитывалась также в рамках сравнительного подхода на базу предложений по продаже земли под строительство крупных торговых объектов. В качестве проверочного применен затратный подход.
Особенностью течения дела в Пермском крае также стало то, что определенная нами величина рыночной стоимости превышала средний уровень, на котором оспариваются аналогичные ОКСы в городе Пермь местными оценщиками. Как следствие стоимость по нашему отчету не вызвала никаких вопросов у органов власти, Министерства имущества края. Однако в связи с менявшейся на тот момент практикой в отношении НДС, суд сделал замечание по очищению цен предложений аналогов от величины налога.
Практика работы местного суда отличается от Московского региона, где практически в 100% случаев назначается судебная экспертиза. В Пермском крае суд принимает решение на основании отчета об оценке, если оценщик аргументированно докажет его достоверность. И это правильно, поскольку обременение процесса избыточными судебными издержками идет в разрез с принципами судопроизводства. В данном случае были обозначены конкретные вопросы, при устранении которых суд был готов вынести положительное решение на основании отчета об оценке без назначения судебной экспертизы. По просьбе клиента мы подготовили уточненный (исправленный) отчет об оценке, в котором стоимость объекта была посчитана безотносительно НДС, и именно основываясь на нем суд вынес решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
В очередной раз наша компания обеспечила наилучший уровень сервиса для заказчика и добилась решения поставленной задачи.
В другом кейсе можно прочитать об оценке для "Касторама РУС" в Москве и Московской области.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.