Оспаривание кадастровой стоимости торговых центров — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим независимую оценку и поддерживаем результаты в суде.
В рамках работ по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости была проведена оценка торгово-развлекательного комплекса «ЧАС ПИК» общей площадью 23244,5 кв. м (кадастровый номер 77:02:0002004:1084), расположенного на земельном участке площадью 29000 кв. м (кадастровый номер: 77:02:0002004:12) по адресу: г. Москва, МКАД, 87 км, вл. 8. в районе Бибирево Северо-восточного Административного округа Москвы.
В ходе проведенного экспресс-анализа целесообразности оспаривания выяснилось, что кадастровая стоимость данного торгового центра необоснованно завышена, причем как в отношении земельного участка, так и объекта капитального строительства. Фактические доходы от аренды крайне низки. При таких арендных доходах собственник не в состоянии выдержать налоговую нагрузку по данным объектам недвижимости. Земельные платежи и налог на имущество «съедают» более 1/3 валовых арендных доходов. В связи с чем, остро встал вопрос о необходимом снижении кадастровой стоимости для торгового центра.
Ознакомление с объектом показало, что торговый центр, несмотря на расположение на МКАД, в основном работает в качестве районного ТЦ, поток покупателей с МКАД невелик. Сам торговый центр имеет небольшой масштаб, устаревшую концепцию, и не может эффективно конкурировать с крупными современными ТРК. Низкие фактические показатели доходности работы объекта отражают стоимость в текущем использовании. Однако данная стоимость не учитывает возможности повышения доходов при реконцепции ТЦ, и вероятно ниже рыночной. Оценщиком проведено моделирование потенциальных арендных доходов при наиболее эффективном использовании объекта. Кроме того было изучено предложение по продаже торговых комплексов районного масштаба в Москве, выбран ряд сопоставимых объектов и определен диапазон рыночных цен.
Проведенные расчеты показали, что суммарное превышение кадастровой стоимости участка и здания над рыночной стоимостью единого объекта недвижимости составляет почти 1.5 раза! Суммарная кадастровая стоимость участка и здания составляла 3 787 807 061,31 руб., а по результатам оценки рыночная стоимость объекта определена в размере 2 278 179 000 руб., т.е. снижение кадастровой стоимости составило – 39,8 %.
21 февраля 2017 г. при рассмотрении заявления в Комиссии Росреестра, несмотря на предоставленные аргументы, члены комиссии отказались принимать положительное решение, при том, что не было озвучено ни одного замечания к отчету. Заявитель при поддержке наши партнеров – юридической компании «Содружество Земельных Юристов» - продолжил отстаивать свои интересы в Московском городском суде. Судом была назначена судебная экспертиза для того, чтобы определить соответствует ли отчет, подготовленный компанией Valrus, федеральным стандартам оценки, а также с целью определения рыночной стоимости недвижимости.
Судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов оценщиков Valrus. Расхождения выводов судебного эксперта с выводами оценщиков составили в пределах рыночной погрешности (менее 5%). Таким образом экспертиза Мосгорсуда фактически подтвердила корректность нашей оценки, а собственник объекта добился положительного решения и справедливого налогообложения принадлежащих ему объектов.
