Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Филион
2 сентября 2021

Не всегда оспаривание кадастровой стоимости целесообразно, и лучше вовремя привлечь квалифицированных специалистов, чем понести высокие расходы на оценку, судебные экспертизы, услуги представителей и пр., без какого-либо экономического результата. После несколько туров оспариваний десятков тысяч рассмотренных дел, уровень квалификации представителей органов власти и судов позволяет им увидеть и несоответствие методологии применительно к конкретному объекту, и даже несоответствие стоимости типовым интервалам.

С земельными участками под крупными коммерческими объектами всё сложнее, ведь их стоимость является производной от стоимости единого объекта недвижимости.

Летом 2020 года Московским городским судом экспертам компании Valrus поручено проведение повторной экспертизы стоимости земельного участка, на котором расположен ТРЦ «Филион». ТРЦ «Филион» - торговый центр регионального масштаба, расположенный вблизи станции метро «Багратионовская». Общая площадь – 128 тыс. кв.м, арендопригодная площадь (GLA) – 57,65 тыс. кв.м. Несмотря на то, что ТРЦ «Филион» в настоящее время не самый современный, его изначально продуманная концепция и удачное местоположение позволяет ему напрямую конкурировать с таким ТЦ как «Океания» и «Европейский», сохранять минимальную вакантность даже в кризис и достигать арендных ставок выше средних по рынку.

оптика.png холл_2.png

Владелец земельного участка обратился в Мосгорсуд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка и представил отчет оценочной компании, в котором рыночная стоимость земельного участка была оценена в 1,345 млрд. руб. (37 тыс. руб./кв.м). После ознакомления с результатами отчета, суд назначил первую экспертизу, в рамках которой эксперт оценил рыночную стоимость земельного участка в размере 1,367 млрд. руб., т.е. практически в ту же цифру, которую заявлял административный истец. Результаты первой экспертизы конечно же вызвали возражения у административного ответчика в лице Департамента городского имущества города Москвы, в связи с чем судом была назначена повторная экспертиза, которая была поручена экспертам нашей компании.

Информации о продаже равноценных земельных участков даже на таком развитом рынке как рынок Москвы практически нет. Даже свободные земельные участки имеют существенные отличия друг от друга, а стоимость застроенных должна учитывать параметры конкретной застройки. Поэтому применение сравнительного подхода к оценке на практике исключается. Основными подходами к оценке подобных земельных участков является либо техника остатка, либо метод распределения. В обоих случаях земельный участок оценивается как часть единого объекта недвижимости, за минусом его улучшений. При этом основным подходом к оценке торговых центров как единых объектов недвижимости является доходный, через капитализацию арендных доходов. При применении техники остатка необходимо рассчитать стоимость улучшений в рамка затратного подхода, стоимость земли будет равна разнице между стоимости единого объекта и улучшений. В методе распределения отдельный расчет стоимости улучшений может не проводиться, стоимость земли определяется на основе типичной доли участка, определенной на основе аналитических данных.

холл.png эскалатор.png

Как мы уже неоднократно поясняли, невозможно достоверно определить арендный доход по крупным торговым центром без анализа концепции объекта, реестра арендаторов и условий фактически сложившихся арендных отношений (rent-roll). Однако, в материалах дела отсутствовали данные о фактических арендных ставках на дату оценки. Можно только предполагать, каким образом оценивался торгово-развлекательный центр до этого без данной информации. По этой причине, в Мосгорсуд был направлен запрос о предоставлении дополнительных документов связанных с деятельностью ТРЦ «Филион», а именно о составе арендаторов и размере фактических арендных ставок, действовавших на дату оценки, данных о величине товарооборота по крупнейшим арендаторам, величине и структуре операционных расходов.

После получения этой информации нам удалось рассчитать чистый операционный доход единого объекта недвижимости. Это позволило на основе фактически действовавших арендных ставок, провести расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, которая составила порядка 200 тыс. руб. на  1кв.м арендопригодной площади. Из полученной рыночной стоимости единого объекта недвижимости была выделена доля стоимости, приходящаяся на исследуемый земельный участок. В результате расчетов, в рамках повторной экспертизы, рыночная стоимость участка была установлена в размере, который на 68% превышал кадастровую стоимость, – 3,457 млрд. руб. (95,3 тыс. руб./кв.м). 

граффити.png

Надо отметить, что стоимость здания, как объекта капитального строительства на момент проведения экспертизы уже была оспорена, и разница между стоимостью ТРЦ целиком и стоимость земли, определенной в экспертизе Valrus, практически соответствовала установленной стоимости ОКС, что дополнительно подтверждает обоснованность выводов нашего эксперта.

Истец не смог предоставить каких-либо аргументов, ставящих под сомнения выводы эксперта, а администрация города, в данной ситуации даже и не пыталась представить какие-либо замечания. После ознакомления с результатами повторной экспертизы, судом было принято решение отказать истцу в удовлетворении административных исковых требований. Решение не оспаривалось сторонами в апелляционной инстанции.