Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим независимую оценку земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости и поддерживаем результаты в суде.
В конце 2019 года, в нашу компанию поступило дело, в котором нужно было определить рыночную стоимость земельного участка в рамках оспаривания кадастровой стоимости. На данном земельном участке расположена гостиница «Президент-Отель», и, для адекватности проводимой оценки нами использовался метод остатка в рамках доходного подхода. Согласно выбранной методологии, был произведен расчет стоимости единого объекта недвижимости с последующим вычитанием стоимости улучшений по результатам, полученным в рамках затратного подхода.
Близость расположения объекта к центральной части города и, следовательно, высокая стоимость земли, характеризуется нетипичностью застройки и доли земли в стоимости единого объекта недвижимости. Также, по решению Администрации президента России на дату оценки уже был согласован проект комплексной реконструкции данного объекта.
Несмотря на то, что Президент-отель был открыт еще в 1980 году, он до сих пор является популярным и дорогим, но уже не отвечает современным требованиям и стандартам. Таким образом, в ближайшие два года должна начаться запланированная реконструкция, и по сути, это приведет к тому, что уже существующее здание будет полностью разобрано и перестроено в соответствии с текущими стандартами для такого класса гостиничных объектов.
Рассчитывая износ при оценке улучшений в рамках затратного подхода нами учитывалось не физическое состояние конструктивных элементов, а рассчитывался оставшийся срок экономической жизни объекта. Таким образом, износ составил порядка 70-80% и итоговая стоимость ОКСа получилась относительно небольшой, а стоимость земельного участка наоборот существенной. В общей стоимости единого объекта она составила порядка 70%. Нужно сказать, что, если бы мы использовали стандартные нормы ГБУ или каких-то других аналитических сборников – доля земли составила бы примерно 20-25%.
С результатами нашей оценки были согласны и административный истец, и департамент городского имущества города Москвы, а значит и суд, вынес решение по результатам нашей экспертизы.
