Специалистами компании Valrus была проведена судебная экспертиза в рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с расположенным на нем торгово-офисным зданием с крайне специфическим местоположением.
Рассматриваемый объект недвижимости находится в городе Москве на площади Европы в непосредственной близости от железнодорожного вокзала «Киевский» и торгового центра «Европейский».
Данная локальная позиция при первом взгляде создает впечатление крайне удачной с точки зрения проходимости, что в значительной степени оказывает влияние на стоимость коммерческой недвижимости. С одной стороны оцениваемый объект размещается рядом с Киевским вокзалом, что должно обеспечивать большую посещаемость из-за постоянного пассажира потока, с другой – рядом располагается один из крупнейших торговых центров Москвы, что также при первом приближении обеспечивает большой приток покупателей.
Однако во время детального исследования локального местоположения и проведения личного осмотра, сотрудниками нашей компании было установлено, что такое нахождение оцениваемого объекта недвижимости скорее является негативным фактором. Весь пассажиропоток Киевского вокзала либо не доходит до данного объекта, либо направлен в обратную от него сторону – в сторону входов в метро. Поток посетителей ТЦ Европейский также направлен в противоположенную от оцениваемого объекта сторону и фактически является его прямым и гораздо более успешным конкурентом.
Также у рассматриваемого объекта отсутствуют отдельный проезд для автотранспорта и парковка.
Таким образом, основной задачей специалистов компании Valrus являлось доказательство важности фактора локального местоположения и обоснование наличия существенных скидок к ставкам аренды по сравнению с ближайшими торгово-офисными объектами. В рамках проведения судебной экспертизы и даче пояснений в судебном заседании нами было доказано, что применение ставок аренды ближайших торговых объектов (в частности торгово-развлекательного центра Европейский) без учета фактора локального расположения приведет к существенному искажению и завышению итоговой рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
Суд согласился с доводами наших экспертов, и кадастровая стоимость оспариваемых объектов была установлена на основании подготовленной компанией судебной экспертизы. Итоговое снижение кадастровой стоимости по результатам экспертизы составило более 35%.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
Оценка земельного участка – процедура определения рыночной стоимости земельного участка любой категории с учетом его целевого назначения и периода проведения экспертной деятельности. Оценка стоимости земельного участка может быть реализована, преследуя разные цели.
