Оценка складов

Задать вопрос

Компания Valrus предоставляет профессиональные услуги по оценке складской недвижимости, помогая своим клиентам принимать осознанные решения в области логистики и хранения товаров. Мы специализируемся на оценке складов разных типов и масштабов - от малых складских помещений до крупных логистических центров.

Наши высококвалифицированные эксперты проводят всесторонний анализ каждого объекта, учитывая его географическое расположение, инфраструктуру, состояние и технические характеристики. Мы также учитываем спрос на складские помещения в зависимости от региона и прогнозируем его динамику, чтобы предоставить клиентам наиболее точную информацию об ожидаемой доходности инвестиций.

Мы имеем богатый опыт работы с различными отраслями, включая производство, розничную торговлю, дистрибуцию и электронную коммерцию. Мы понимаем особенности каждого бизнеса и способны создавать индивидуальные, клиентоориентированные решения.

Оценка складской недвижимости включает в себя не только определение рыночной стоимости объекта, но и анализ его потенциала для оптимизации процессов хранения и доставки товаров. Мы предоставляем рекомендации по оптимизации площадок, внедрению современных технологий и повышению эффективности всей цепочки поставок.

Наша цель - помочь клиентам оптимизировать операционные расходы, снизить риски и улучшить конкурентоспособность их бизнеса. Обратившись в Valrus, вы получите профессиональную оценку и надежные рекомендации, основанные на глубоком анализе и понимании рынка складской недвижимости.

Цели оценки объектов производственно-складского назначения

Проведение оценки складской недвижимости бывает необходимо по ряду причин. Обычно за оценкой производственно-логистических комплексов обращаются, когда необходима:

купля-продажа производственно-складского объекта;

страхование объекта;

получение банковского кредита под залог недвижимости;

разработка инвестиционных проектов;

внесение складского помещения в уставный капитал предприятия или активы инвестиционного фонда;

оформление договора аренды;

оспаривание величины налога на имущество;

споры о величине арендной платы за пользование складского объекта;

определение размера убытков при неосновательном обогащении за счет пользование производственно-складскими объектами без оформленных арендных отношений;

оценка справедливой стоимости производственно-логистических комплексов для целей учета и составления отчетности по ФСБУ 6/2020, при применении МСФО;

оформление дарения, наследства, брачного договора, соглашение о разделе имущества и пр.

Методология оценки складов и производственных помещений

Мы применяет комплексную методологию для оценки складских помещений, которая основывается на современных аналитических инструментах и многолетнем опыте работы. В первую очередь мы проводим осмотр и анализ технического состояния объекта производственно-складского назначения, учитывая такие факторы, как возраст и состояние строения, наличие необходимого оборудования и систем безопасности. Это помогает нам оценить техническую готовность объекта и его потенциал для будущих модернизаций.

Одним из ключевых методов для оценки склада является метод сравнительного анализа, который основывается на сравнении объектов производственно-складского назначения, имеющих следующие схожие характеристики: местоположение, площадь, техническое состояние и инфраструктура. Это позволяет определить справедливую рыночную стоимость объекта на основе существующего спроса и предложения.

В случае, когда аналоги складского помещений найти сложно, мы используем метод доходного подхода. Он основывается на ожидаемых доходах, которые может приносить объект владельцу. Для этого анализируется рентабельность объекта и его потенциал для генерации дохода. Этот метод позволяет рассчитать текущую и будущую стоимость производственно-складского объекта, принимая во внимание такие факторы, как арендная плата, затраты на обслуживание и возможные инвестиции. Кроме того, мы учитываем и другие, не менее значимые факторы: текущую и будущую конкуренцию на рынке, состояние инфраструктуры в регионе, индустриальное развитие и транспортную доступность. Этот анализ позволяет прогнозировать изменения в спросе и предложении, а также обеспечивает более точную оценку.

Этапы проведения оценки складских помещений включают:

1. Получение информации об объектах производственно-складского назначения.

2. Предварительный анализ стоимости склада и возможности достижения оценочных целей.

3. Составление коммерческого предложения, в котором раскрываются методы и подходы, используемые в процессе оценки, и согласование ключевых условий с клиентом.

4. Подписание договора и получение всех необходимых документов, необходимых для проведения оценки.

5. Подробное изучение особенностей оцениваемого складского объекта, включая выезд на место, осмотр и анализ рынка. Также проводится анализ сравниваемых объектов и изучение факторов, влияющих на стоимость.

6. Изучение условий аренды, финансовых документов и данных о доходах и расходах, связанных с эксплуатацией производственно-логистического комплекса. Прогнозирование будущих доходов и расходов.

7. Расчеты и согласование результатов оценки, полученных с использованием различных подходов и методов.

8. Подготовка отчета об оценке складской недвижимости.

9. Предоставление Клиенту проекта отчета для ознакомления. Обсуждение полученных результатов, внесение значимых аргументов, которые могут быть учтены в итоговом заключении о стоимости.

10. Предоставление окончательной версии отчета в печатном и электронном виде, подписание соответствующих документов.

Виды производственно-складских объектов

На сегодняшний день существует много видов складских помещений. Рассмотрим классификацию, основанную на предназначении складских помещений:

Общестроительные склады. Самый распространенный тип складов, предназначенных для хранения широкого спектра товаров. Обычно они имеют простую конструкцию и обладают достаточным пространством для хранения большого количества различных товаров.

Холодильные и морозильные склады. Предназначены для хранения продуктов, требующих определенной температуры.

Склады для опасных и химических веществ. Они разработаны специально для хранения опасных и химических веществ. Такие объекты оснащены специальными средствами безопасности и соответствуют строгим нормам и требованиям безопасности.

Автоматизированные склады. Объекты производственно-складского назначения с высоким уровнем автоматизации позволяют оптимизировать процессы хранения и перемещения товаров. Это достигается с помощью использования систем автоматизации, таких как роботы, автоматические конвейеры и интеллектуальные системы управления складом.

Склады с контролируемой атмосферой. Такие помещения созданы для хранения товаров, требующих специальной атмосферы. Например, для продуктов питания или цветов. Они обеспечивают оптимальные условия влажности, температуры и газового состава для сохранности товаров в идеальном состоянии.

Кросс-докинг центры. Представляют собой перевалочные пункты, где товары переупаковываются и перегружаются для дальнейшей отправки. Они имеют хорошо организованную систему складирования, чтобы упростить и ускорить процессы погрузки и разгрузки.

Склады с полностью автоматизированными системами сборки и упаковки. Предназначены для оптимизации процессов сборки и упаковки товаров. С помощью специальных систем-роботов товары собираются и упаковываются автоматически, тем самым повышая оперативность.

В России для классификации качественной индустриально-складской недвижимости по качественным характеристикам наиболее часто применяется классификация компании Knight Frank. В 2019 году компании Knight Frank (теперь называется NF Group) опубликовала актуализированную версию, рекомендованную Ассоциацией Банков России.

Свои классификации публиковали и другие уважаемые компании, например Colliers, Swiss Realty Group, а также Jones Lang LaSalle (JLL), хотя по основным критерием принципиальных отличий они не содержали. Для рынка России на базе классификации JLL наследник компании - IBC разработала классификацию складов для всей территории СНГ.