В 2019 году в ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС» были проведены судебные экспертизы по оспариванию кадастровой стоимости гостиничного комплекса «Корстон».
Отель «Korston Club Hotel Moscow», который ранее был гостиницей «Орленок», построен в 1976 году в преддверии Московской олимпиады 1980 года. В свое время это была одна из лучших трехзвездочных гостиниц столицы. В 1992 году гостиница «Орленок» была реорганизована в акционерное общество, а в 2002 году на базе АО создана группа компаний «Корстон». Группа Корстон провела реконструкцию отеля, осовременив его и сертифицировав на уровне 4 звезды.
В конце 2018 года руководство компании «Яндекс» заявило о покупке территории гостиницы для постройки своего нового офиса. В настоящее время Яндекс разработал и утвердил градостроительную концепцию застройки и ведет работы по проектированию штаб-квартиры. Общая площадь нового строительства предполагается в районе 170 тыс. кв.м.
В первой половине 2019 года в рамках административного дела №3а-568/2019 экспертом Карцевым П.В. определялась рыночная стоимость гостиничного комплекса по состоянию на 01.01.2016 года. Во второй половине 2019 года необходимо было определить рыночную стоимость уже не только гостиницы, но и земельного участка, на котором она расположена, по состоянию на 01.01.2018 года. Удельный показатель кадастровой стоимости объекта капитального строительства по состоянию на дату определения стоимости составлял 106 тыс. руб. за квадратный метр, а земельного участка - 58 тыс. рублей за квадратный метр.
Сложность данной экспертизы заключалась в том, что исследуемые здание и земельный участок проходили не только в рамках двух разных административных дел (№3а-3636/2019 и №3а-3815/2019), но и рассматривались разными судьями Московского городского суда. Несмотря на наличие ходатайств от сторон на назначение иных экспертов, суд предпочел назначить судебные экспертизы экспертам Valrus Ltd., которые не раз доказывали и подтверждали свой профессионализм при рассмотрении дел по крупнейшим и нетривиальным объектам недвижимости и оценке бизнеса.
Проводя оценку комплекса гостиницы Корстон, мы опирались на наилучшую российскую и международную практику, учитывали не только российские стандарты оценки, но Международные стандарты оценки, методологических рекомендации по оценке гостиниц, разработанные RICS. Спецификой оценки качественных отелей является то, что они относятся к классу инвестиционных объектов, оценка которых проводится в основном только доходным подходом. При этом, гостиницы отличаются от иных объектов коммерческой недвижимости тем, что их оценка проводится не путем капитализации доходов от аренды помещений, а капитализацией операционного дохода от деятельности, которая осуществляется на объекте, а именно: сдача номерного фонда, оказание услуг питания, предоставление услуг по проведению конференций, банкетов и иных мероприятий, функционирование SPA-комплекса, спортзала и тд. Оценка гостиницы ближе к оценке бизнеса. В международных стандартах такой класс объектов называется объекты с «торговым потенциалом».
Проводя экспертизы, мы дважды проводили личный осмотр объекта, изучали не только имеющиеся в материалах дела правоустанавливающие, технические и разрешительные документы, но также через суд запрашивали необходимые для полноценной и всесторонней оценки данные по показателям операционной деятельности гостиницы и бизнес-центра, являющегося частью здания.
В результате проведенных исследований гостиничного рынка России и города Москвы, а также изучения показателей операционной деятельности отеля за период 2014-2017 год, стоимость отеля Корстон, по состоянию на 01.01.2018 г., была определена в сумму порядка 3,5 млрд. руб., в том числе, здания и помещения оценены в 2,75 млрд. руб., и земельный участок - в 750 млн. руб. Аллокация стоимости между объектами капитального строительства и земельным участком произведены методом распределения.
Судом первой инстанции рыночная стоимость установлена по результатам экспертизы, проведенной компанией Valrus. Суд апелляционной инстанции (Первый апелляционный суд общей юрисдикции) оставил решения Мосгорсуда в силе. Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости позволило компании «Яндекс» сэкономить более 32 млн. рублей в год.
Известное имя компании-владельца объекта, а также публичная информация о ранее состоявшейся сделке приобретения объекта не могли не привлечь внимание прессы и к суду по оспариванию кадастровой стоимости. Об успешно прошедшем написали CNews, РБК и Право.Ру.
Несомненно, и у нас, как у оценщиков, возникал вопрос о существенной разнице между ценой сделки по приобретению Яндексом комплекса Корстон за 10 млрд. руб. с рыночной оценкой в 3-4 млрд. руб. Мы максимально тщательно подошли к анализу данных, их проверке на соответствие рыночным показателям, провели анализ сделок на гостиничном рынке за период более 10 лет. По всем параметрам, проведенная оценка с результатом 3-4 млрд. руб. не является заниженной, это объективная оценка, основанная скорее на умеренно оптимистичном сценарии. Разницу в цифрах моно объяснить двумя причинами:
1) Оценка в рамках оспаривания кадастровой стоимости строится на рассмотрении текущего вида использования земельного участка и строений. На дату оценки никаких градостроительных согласований и регламентов, кроме продолжения текущего использования объекта в качестве гостиницы не существовало. Компания Яндекс при этом могла осуществить покупку объекта, имея договоренности с органами власти о согласовании под нее на данном участке конкретного проекта. Таким образом, во-первых, в цену сделки могла быть заложена цена этих согласований, во-вторых, цена сделки в данном случае будет отражать не рыночную стоимость, а инвестиционную стоимость для конкретного покупателя.
Все этапы получения согласований компания прошла феноменально быстро. Решение о подготовке изменений в ПЗЗ принято 27.03.2020, 22.05.2020 проведены общественные слушания, в июне уже утверждены изменения в ПЗЗ (Постановление Правительства Москвы №814-ПП от 17.06.2020), а в конце июня (26.06.2020) выдан ГПЗУ, позволяющий начать проектирование и дальнейшее строительство. С учетом рассмотрения на ГЗК полный цикл согласования размещения объекта всего 4 месяца!!!
2) В сумму сделки могли быть включены какие-то иные параметры, которые не были раскрыты, и которые в принципе могут не иметь отношения к рассматриваемому объекту недвижимости и даже строительству новой штаб-квартиры. Покупка осуществлялась не непосредственно у владельцев отеля, а через банк ВТБ, через специально созданную им компанию. При этом банк ВБТ владеет «золотой» акцией Яндекса, представляет несколько мест в Совете Директоров, и может осуществлять с компанией иные проекты, расчет за которые произошел в том числе через сделку по покупке недвижимости.
Данный пример наглядно показывает, почему для крупных объектов недвижимости применение сравнительного подхода практически невозможно. Сделки с таким объектами редки, а имеющаяся в открытом доступе информация зачастую не позволяет учесть все особенности конкретной сделки, при том, что они могут влиять на показатели стоимости объекта даже сильнее, чем различие в качественных характеристиках самих объектов.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.