Консалтинговая компания Valrus оказывает услуги по оценке торговых помещений в Москве и Московской области, а также в других регионах РФ. Мы имеем опыт работы с международными клиентами и обладаем сертификацией RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), что подтверждает нашу высокую квалификацию и соответствие международным стандартам оценки торговой недвижимости.
Мы придерживаемся строгих профессиональных стандартов и этических принципов и предлагаем уникальные решения, соответствующие местным требованиям рынка.
Торговая недвижимость, будь то розничные магазины, супермаркеты, торговые центры или выставочные залы и павильоны, представляют собой ценные активы, и точная оценка их стоимости имеет важное значение для ряда финансовых решений и сделок.
Независимая оценка стоимости недвижимости торгового назначения проводится профессиональными экспертами компании Valrus, которые имеют глубокие знания и опыт в области коммерческой недвижимости. Мы учитываем различные факторы при определении стоимости торговых помещений, включая их размер и площадь, расположение, привлекательность района, видимость, состояние здания, конкуренцию на рынке, проводим анализ арендных платежей и принимаем во внимание другие аспекты.
Важно отметить, что оценка торговых объектов (retail property) требует профессиональных знаний и опыта оценщика. Выбор конкретного метода оценки может зависеть от характеристик рынка и целей оценки. Часто используется комбинация нескольких методов для получения более точной оценки стоимости торговых помещений.
Консалтинговая компания Valrus гарантирует высокий уровень профессионализма своих оценщиков и полноту отчетов об оценке, которые в обязательном порядке учитывают все существенные факторы и индивидуальные особенности каждого конкретного торгового помещения.
Цели проведения оценки торговых помещений
Причины для проведения оценки коммерческой торговой недвижимости могут быть следующими:
Купля-продажа торговой площади (ТЦ, ТК, ТРЦ, ТРК). Оценка может помочь как добиться выгодных условий в переговорах, так и снизить риски оспаривания сделки в будущем.
Страхование торгового объекта. Оценка требуется для целей страхования и определения страховой суммы.
Получение банковского займа под залог торговой недвижимости. Оценка помогает банкам принять решение об объеме и стоимости кредита.
Исследование инвестиционного потенциала. Оценка дает возможность инвесторам проанализировать риски и потенциальную доходность инвестиций в строительство или приобретение торгового объекта.
Оформление договора аренды недвижимости. Оценка помогает установить справедливую арендную ставку, условия компенсации операционных расходов и коммунальных платежей.
Имущественные споры. Оценочные работы помогают разрешить споры, связанные как с арендой торговых помещений, так и изъятием объектов, их принудительной реализацией и пр.
Внесение коммерческой торговой недвижимости в уставный капитал предприятия, активы инвестиционного фонда.
Оспаривание величины налога на имущество. Кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере рыночной на основе проведенной оценки.
Оценка справедливой стоимости инвестиционной недвижимости для целей учета и составления отчетности по ФСБУ 6/2020, а также при применении МСФО.
Методология оценки объектов торговой недвижимости
Оценка недвижимости торгового назначения – нелегкий процесс, где необходимо учитывать множество факторов. Торговые помещения отличаются друг от друга местоположением, уникальной концепцией, техническими характеристиками, количеством арендаторов и условиями аренды. Также при оценке учитывается специфический сегмент рынка, значимость бренда или вклада владельца, структура денежных потоков.
Стандарты оценки предполагают предварительный визуальный осмотр объекта оценщиками, а также выделение отдельного вида стоимости – рыночной аренды (market rent).
Ценность недвижимости торгового назначения для собственников заключается в потенциальном доходе от них. Именно поэтому доходный подход является оптимальным для оценки таких объектов. Особенно это относится к высококачественным и крупным торговым площадям, ведь их мало представлено на рынке. Сравнивая различных объекты торгового назначения инвесторы ориентируются на такой показатель как ставка доходности (yield) или ставка капитализации (capitalization rate).
Доходный подход учитывает будущие доходы, которые может принести объект. При этом во внимание принимается не базовая аренда на основе фиксированных арендных ставок, но и переменная составляющая, часть арендной платы, устанавливаемая в зависимости от товарооборота арендатора. Многие ТК/ТРК, открывающиеся в кризисные периоды на рынке торговой недвижимости, привлекали арендаторов предлагая им платить аренду только от выручки.
У торговых объектов имеются особенности в определении размера арендопригодной площади (leasable area). Так, арендопригодная площадь ТЦ/ТРЦ обычно определяется зоной ответственности арендатора. Под ней понимается площадь помещений магазинов, без общих зон. Поэтому для торговой недвижимости, в отличие от высококачественной офисной недвижимости, неприменимо такое понятие как поправка на общие зоны (loss factor ratio). В связи с этим площадь в основном определяется по стандартам БТИ, стандарты BOMA применяются крайне редко.
В стоимость объекта капитализируется чистый операционный доход, для определения которого также необходимо проанализировать состав и величину операционных расходов.
Отдельно можно выделить объекты коммерческой недвижимости, связанные с торговлей (trade related properties). Это не магазины, а объекты, которые в основном используются не для сдачи в аренду, а для получения операционных доходов от их использования в операционной деятельности. К таковым относятся отели и гостиницы, развлекательные комплексы, рестораны и ночные клубы, спортивные сооружения, автозаправочные станции и комплексы. Стоимость таких объектов отражает их потенциал приносить доход бизнесу, основанному на владении ими и их использованию. В оценке таких объектов оценщики изучают специфический сегмент рынка, структуру денежных потоков бизнеса, значимость бренда и вклада владельцев и менеджмента.
Для оценки небольших торговых объектов чаще используется сравнительный подход. Здесь проще найти информацию о сделках и предложениях к продаже.
Виды торговых объектов
Мы оцениваем различную торговую недвижимость - магазины, торговые центры, аутлеты, гипермаркеты, супермаркеты, универмаги и склады. Официальная классификация для оценщиков недвижимости включает следующие виды торговых помещений:
Магазины (универсальные, специализированные) – розничные помещения, расположенные в отдельно стоящих зданиях или частях торговых рядов на улицах городов. К ним относятся: гипермаркеты, супермаркеты, универмаги, бутики. Основные параметры оценки включают местоположение, видимость, пешеходный и автомобильный трафик, а также конкуренцию в окружающей среде.
Торговые центры (торговые комплексы и моллы) – объект (часть объекта, совокупность объектов) недвижимости, используемый с целью размещения розничных объектов торговли и/или общественного питания, бытовых, развлекательных и иных услуг, c площадью, предназначенной под аренду, не менее 10 000 кв.м. с единым управлением. Общее количество арендаторов должно быть не меньше 40, не менее 50% площадей, предназначенных для аренды, занимают торговые сети, представленные на международном и федеральном уровнях (с учётом франчайзинга). Подобное определение торговых центров сформулировал Российский Совет Торговых Центров (РСТЦ).
Павильоны (киоски, палатки) – открытые или полуоткрытые строения, имеющие помещения для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест. Может иметь торговый зал. Оценка таких объектов основывается на таких параметрах, как размер и композиция магазинов, уровень арендной платы, доступность и местоположение.
Рынки (ярмарки) – организации, создающие условия для ведения торгов на основе договоров купли-продажи.
Объекты, связанные с торговлей. К ним относятся рестораны и бары, ночные клубы, развлекательные центры и кинотеатры. Отдельно в этой группе можно выделить помещения свободного назначения (ПСН), которые могут использоваться для различных целей.
Детальное описание видов торговых объектов, входящих в каждую из указанных категорий, приводится в специальном ГОСТ Р 51303-99. «Торговля. Термины и определения», утв. Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999 N 242-ст.
Важно отметить, что классификация торговых помещений может варьироваться в различных странах и регионах, и она может быть дополнена дополнительными категориями в зависимости от контекста оценки недвижимости.
Эксперты компании Valrus перевели и адаптировали для российского рынка версию американской классификации торговой недвижимости.
Ознакомиться с ценами на услуги по оценке недвижимости торгового назначения можно на странице «Оценка коммерческой недвижимости».
Документы и аккредитации
Членство в Союзе судебных экспертов
Применение УСН
Свидетельство ИНН
Свидетельство ОГРН
Страхование ответственности
