Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
В октябре 2020 года компания Valrus Ltd. по определению Могорсуда провела оценочную судебную экспертизу трех нежилых помещений на Профсоюзной улице. Суд поставил перед экспертом вопросы о рыночной стоимости этих трёх помещений по состоянию на 01.01.2018г.
Ознакомившись с материалами эксперт установил, что объект исследования включает помещения самого различного функционального назначения:
-
офисные помещения БЦ «CherryTower»;
-
торговые помещения ТЦ «Черемушки»;
-
складские помещения, расположенные в подвале ТЦ «Черемушки»;
-
машиноместа в закрытом паркинге на 4 ом этаже здания и на открытой парковке, расположенной на эксплуатируемой кровле 4 ого этажа;
-
помещения автосервиса на 4 ом этаже здания.
Поэтому для качественного проведения экспертизы стоимости исследуемых объектов недвижимости и получения корректного результата наш эксперт подробно изучил поэтажные планы исследуемых объектов и реестр арендаторов. Далее провел фотофиксацию нежилых помещений, а на поэтажные планы нанес местоположение арендаторов. Вывод -арендаторы торговых помещений ТЦ «Черемушки», как правило, арендуют помещения площадью до 100 кв. м или более 200 кв. м.
Оценка исследуемых нежилых помещений проводилась доходным подходом. Для каждого типа помещений рассчитывалась отдельная базовая ставка аренды. Для торговых помещений арендная ставка рассчитывалась отдельно для помещений площадью до 100 кв. м и площадью более 200 кв. м. Далее расчетная арендная ставка корректировалась на этаж и размер площади для приведения к фактическому размеру арендуемой площади.
По данным такого подробного и детального анализа в зависимости от типов помещений, входящих в состав исследуемых объектов, был рассчитан чистый операционный доход от эксплуатации исследуемых нежилых помещений и их рыночная стоимость.
В результате совокупная рыночная стоимость исследуемых объектов составила 8,8 млрд. рублей и оказалась на 28% ниже, чем кадастровая стоимость исследуемых объектов. А также на 30% выше, чем рыночная стоимость исследуемых объектов, которую истец просил установить в качестве кадастровой стоимости в своем административном исковом заявлении, с которым изначально обратился в Мосгорсуд.
В своём решении суд первой инстанции, определяя размер кадастровой стоимости, отдал предпочтение результату, полученному экспертом компании Valrus Ltd. в рамках оценочной судебной экспертизы.
Однако истец (он же собственник нежилого здания) направил в суд апелляционной инстанции апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции. Судебная коллегия, рассмотрев материалы судебного дела, не стала дополнительно назначать экспертизу, а утвердила решение суда первой инстанции и установила кадастровую стоимость исследуемых объектов в размере, полученном в рамках судебной экспертизы, проведенной экспертом компании Valrus Ltd.
