В предыдущем кейсе - мы рассказывали об оценке для "Касторама РУС" в Перми.
А для гипермаркетов в Московском регионе в качестве основного подхода был применен доходный подход, а затратный подход так же был использован в качестве проверочного метода.
В рамках рассмотрения дела в Московском областном суде была назначена судебная экспертиза. Стоимость определенна экспертом с учетом НДС получилась выше всего на 10%, однако с методологической точки зрения данная экспертиза была выполнена плохо. Гипермаркет оценивался по аналогии с мини-торговыми центрами на базе ставок аренды встроено-пристроенных помещений в разы отличающихся по площади от гипермаркета. Как известно, такой подход к оценке гипермаркетов – неприемлем.
Вместе с нашим клиентом мы участвовали в судебном заседании, доказывая ошибочность проведенной экспертизы, искусственное завышение стоимости, поскольку если бы судебный эксперт считал стоимость объекта сравнительным или доходным подходом по аналогам, которые есть на рынке и использовал, как минимум, помещения сопоставимой площади, в которых могут разместиться супер/гипермаркеты, а не маленькие помещения сегмента street-retail, то результаты его оценки были бы значительно ниже. Тем не менее, суд решил, что эксперт ответил на замечания, а незначительная разница между результатами нашей оценки и проведенной экспертизы – поспособствовала тому, что «Касторама РУС» приняла решение не продолжать спор и закончить судебное разбирательство.
В рамках данного дела мы еще раз подтвердили, что наши клиенты могут рассчитывать на максимальный уровень сервиса и поддержки на всех этапах процесса оспаривания кадастровой стоимости, в том числе в рамках судебного процесса. Экспертность и профессионализм нашей команды были высоко оценены компанией Castorama.
Последний объект располагался в Москве. Установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной в Мосгорсуде также происходит почти со 100%-м назначением судебных экспертиз. Процесс идет по стандартному сценарию. Департамент городского имущества г. Москвы приносит замечания (отзыв) на отчет об оценке, в которых говорится, что отчет некорректен, не соответствует стандартам оценки и федеральному закону об оценочной деятельности. Оценщиков в суд не вызывают, в первом же заседании назначается судебная оценочная экспертиза.
В рамках данного дела эксперт проявил здравый и профессиональный подход: он рассматривал спорный объект, как специализированный коммерческий, то есть непосредственно как гипермаркет. После применения корректной методологии оценки и даже без выделения НДС эксперт пришел к тем же цифрам. Его результаты подтвердили то, что проведенная нами оценки не только не занижена, но и была сделана умеренно оптимистично. Как и в предыдущий раз, это дало возможность нашему клиенту не продолжать разбирательство, уточнить исковые требования по результатам экспертизы и максимально быстро и эффективно достичь поставленных целей.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.