Объекты сегмента street-retail не часто попадают на исследование в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости, поскольку в основном это небольшие помещения с относительно незначительной стоимостью, а кроме того модель массовой кадастровой оценки по ним зачастую не показывает завышения, а в основном даже недооценивает коммерческий потенциал. Тем не менее иногда такие объекты встречаются. В основном это достаточно знаковые объекты сегмента prime, стоимость которых может быть сопоставима с целыми бизнес-центрами.
Осенью 2020 года эксперты компании Valrus в рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости на основании определения Московского городского суда провели оценку нежилых помещений, находящихся на одной из старейших торговых улиц Москвы. Помещения фактически представляли собой часть здания на 4-х этажах (с первого по мансардный) площадью более 2 тыс. кв.м полностью сданные в аренду под флагманский магазин одной из международных торговых fashion сетей.
Начиная с XVIII века и вплоть до революции 1917 года Кузнецкий Мост являлся главной торговой улицей Москвы, славится магазинами одежды, книжными лавками, фотоателье и ресторанами. Улица расположена внутри Бульварного кольца Москвы. Является продолжением Камергерского переулка, пролегает дугообразно, последовательно пересекая под почти прямым углом радиальные от центра Большую Дмитровку, Петровку, Неглинную, Рождественку, Большую Лубянку и как бы вливаясь в последнюю по периметру площади Воровского.
Подобные крупные объекты высококлассной торговой недвижимости формата уличной торговли в большинстве случаев не экспонируются на открытом рынке, их продажей и сдачей в аренду занимаются профессиональные брокеры элитной недвижимости. Также как и по высококачественной офисной недвижимости, информация по сделкам с ними редко размещается на популярных сайтах-агрегаторах, ценовая информация рассылается агентами напрямую потенциальным интересантам вместе с презентациями объектов. Соответственно это конечно же усложняет процесс оценки, а именно подбор аналогов. Тем не менее эксперты компании Valrus являются профессиональными участниками рынка, хоть и с трудом, но им удалось найти сопоставимые объекты.
Первой и определяющей задачей был поиск нежилых торговых помещений премиум класса, как под сдачу в аренду, так и выставленных на продажу на ближайших торговых коридорах в окружении объекта исследования, так как ставки аренды и цена продажи объектов стрит ритейла на основных торговых коридорах Москвы может существенно различаться от их локального местоположения.
Были просмотрены сайты агентств элитной недвижимости в Москве и определены сопоставимые объекты премиум street retail в торговом коридоре Кузнецкого Моста, а также нескольких ближайших. В результате были найдены и проанализированы цены предложения и ставки аренды на ретроспективную дату для подобранных в качестве аналогов объектов недвижимости.
Уровень цен и ставок аренды по самым дорогим объектам Москвы может шокировать людей, не сильно погруженных в рынок. Так аренда достаточно крупных магазинов (под 1000 кв.м) в 2-х уровнях может стоить 150 тыс. руб./кв.м в год. При этом это будет абсолютно чистая аренда, с выставлением сверх этого операционных расходов, коммунальных платежей, и не включающая НДС. Цены продаж таких магазинов могут быть под 500-600 тыс. руб./кв.м и выше.
Одним из таких объектов был небезызвестный флагманский магазин компании «Nike» общей площадью 2 914 кв. м, находящийся напротив исследуемого объекта по адресу: ул. Кузнецкий мост, д. 14 стр. 1, который экспонировался в течение нескольких лет. Данный аналог максимально сопоставим по своим качественным и количественным характеристикам с объектом исследования.
Помимо ценовой информации по аналогам были собраны количественные и качественные характеристики, в том числе распределение площадей по этажам, данные по арендопригодной площади и пр., что позволило обосновано провести корректировки на отличия между объектом исследования и объектами-аналогами.
В итоге полученные результаты расчета рыночной стоимости объектов исследования по доходному и сравнительному походам показали небольшое расхождение между итоговыми значениями, что может говорить о достоверности полученных результатов.
Экспертиза Valrus являлась уже третей по делу. В рамках первичной экспертизы эксперт фактически подтвердил требования истца, установил существенное снижение кадастровой стоимости. Назначенная судом повторная экспертиза пришла к прямо противоположным выводам, рыночная стоимость была определена выше кадастровой. Эксперт Valrus пришел к таким же выводам, отклонение с предшествующей экспертизой составило всего 0,012%. В основу судебного решения были положены выводы эксперта ВАЛРУС, поскольку во второй повторной экспертизе экспертом подобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектами исследования и применены необходимые корректировки.
В случае превышения рыночной стоимости величины кадастровой по результатам ГКО даже если истец продолжает поддерживать свои требования и не желает отзывать иск, суд не увеличивает кадастровую стоимость объекта, поскольку это ухудшает права истца как налогоплательщика, а выносит решение от отказе в удовлетворении административного искового заявления. Такая позиция основана на разъяснениях Конституционного суда РФ, а также практике Первого апелляционного суда общей юрисдикции.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Наиболее часто встречающийся вид оценки – оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости тех или иных имущественных прав на недвижимость (право собственности, право аренды) для определенных целей (осуществление сделки купли-продажи, залога недвижимости, корректировки налогооблагаемой базы, ликвидации предприятия, реализации проектов строительства и т.д.). Оценка рыночной стоимости, прежде всего, снижает риск потери средств при сделках с недвижимым имуществом.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
