В августе 2020 года экспертам компании «ВАЛРУС» была назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости Торгового центра «Экстрим» в рамках административного дела по оспариванию его кадастровой стоимости. Первая экспертиза не убедила Московский городской суд, поэтому повышенная ответственность по проведению и исследования, которое могло бы убедить суд и стороны процесса легла на нас.
Объектами оценки выступили два здания, образующие Торговый центр «Экстрим». Нетипичность данной работы обуславливалась тем, что данная торговая недвижимость имела узконаправленную специфику: товары для спорта, туризма, рыбалки и активного отдыха, а расположен был в районе с активно развивающейся жилой застройкой, то есть более характерной для продуктовых супер- и гипермаркетов. Данный факт подтвердил и осмотр торгового центра экспертами: пустующие арендопригодные площади, незаполненная парковка перед зданием, отсутствие покупателей. Налицо «умирающий» торговый центр, требующий больших затрат на ремонт зданий и полное переформатирование бизнеса в целом.
В работе были использованы два подхода: доходный и сравнительный. В рамках доходного подхода экспертами были посчитаны все реальные арендопригодные площади в соответствии с экспликациями и проведенным осмотром. Площади были также разбиты по функциональному назначению, а именно: торговые помещения, офисные помещения и складские (подсобные) помещения. Для каждого типа помещения была определена рыночная арендная ставка, и далее применен метод капитализации для расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН). Для расчета стоимости единого объекта сравнительным подходом мы подобрали низкоклассные торговые объекты микрорайонного и районного масштабов, преимущественно представляющих собой отдельно стоящие здания.
Выделение стоимости земельного участка происходило уже после согласования результатов оценки ЕОН двумя подходами. В итоге разница в стоимости между первой и повторной экспертизой составила 12% (в сторону снижения), что немало при пересчете в денежном выражении, так как стоимость зданий – это несколько миллиардов рублей.
Ответив на все вопросы Московского городского суда, эксперты компании Valrus в очередной раз доказали свой профессионализм. Апелляция также согласилась с нашими доводами и приняла положительное решение, оставив в силе решения суда первой инстанции.
Но на этом история не заканчивается! Нам, как профессионалам, всегда интересно, что дальше может происходить с оцениваемыми объектами, это, в том числе, позволяет калибровать наше понимание механизмов и ценообразования рынка как профессиональных оценщиков и экспертов, являющихся его частью. Поэтому, увидев информацию на новостных площадках о покупке торгового центра «Экстрим» крупным застройщиком ГК «Пионер», мы убедились, что наши выводы о целесообразности смены функционального назначения данного земельного участка были верны. По мнению участников рынка земельный участок по ул. Смольная 63Б будет использован под жилищное строительство, для этих же целей застройщиком был также выкуплен соседний участок по адресу ул. Смольная 63А.
С точки зрения методологии кадастровой оценки и оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости этот кейс интересен тем, что стоимость объекта в текущем использовании может отличаться от стоимости при наиболее эффективном использовании. Застройщик мог приобрести объект, рассматривая снос ТЦ и смену вида разрешенного использования участка под строительство жилья, то есть заплатить всю сумму за права на землю, при этом оценивая стоимость здания равной нулю. При этом собственник отдельно платит имущественные платежи как за здание, так и землю. Если в рамках кадастровой оценки оценивать земельный участок исходя из максимальной стоимости, соответствующей его наиболее эффективному использованию (НЭИ) как условно-свободному, то тогда необходимо признавать и возможность оценки существующих улучшений с учетом экономического обесценения в рамках того же НЭИ. Согласиться ли кто-нибудь с рыночной стоимостью здания действующего торгового центра равной нулю или близкой к этому? Вопрос риторический. В ином случае, как предполагает определение кадастровой стоимости, надо исходить из существующего вида разрешенного использования, наиболее эффективного использования в рамках него, без предположений о смене ВРИ земельного участка.
В нашей практике встречались промежуточные варианты, когда были свидетельства начатых процессов внесения изменений в градостроительную документацию, не закончившиеся при этом вынесенным распоряжением об утверждении проекта планировки и внесения изменений в ПЗЗ, например, согласованный на Архитектурном совете эскизный проект, согласование Градостроительно-земельной комиссией проекта планировки территории, результаты публичных слушаний и т.д. Использование существующих зданий при этом может быть как продолжаться, так и быть приостановлено. В подобных ситуациях надо более детально разбираться в стадиях согласования градостроительной документации, и, возможно, проводить оценку участка уже с учетом изменяющегося ВРИ, а здания, особенно если параметры застройки очевидно неэффективны даже исходя из пока еще разрешенного ВРИ, – исходя из минимального срока оставшегося использования, поскольку, рассматривая налог на недвижимость как аналог налога на богатство, налога на капитал, мы не можем игнорировать существенное увеличение стоимости земли, которое может произойти при прохождении важных этапов согласований.
Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.
