Существуют различные классификации торговых центров, как наиболее крупных и сложных объектов современной недвижимости торгового назначения: по расположению, по площади, уровню цен, типу обслуживания покупателей, ассортименту товаров и другим признакам. Основными считаются европейская и американская. В Европе распространена классификация торговых центров International Council of Shopping Centers (ICSC), версия 2017 года, в США в основном применяется классификация Urban Land Institute (ULI), последняя редакция также от января 2017 года.
Отдельной классификации для российского рынка нет. Хотя РСТЦ входит в ICSC, традиционно у нас в большей степени применяется классификация ULI. Американская классификация в публикациях и практике претерпела небольшую адаптацию к местным условиям, в частности у нас также выделяют в качестве промежуточного между окружными и региональными супер-окружные торговые центры. По сути, это окружной центр, но большей площадью, в отдельных случаях площадь может достигать 90 000 кв.м. По другим видам торговых центров также незначительно адаптированы диапазоны площадей.
Американская классификация выделяет четыре основных типа торговых центров:
Большие традиционные торговые центры
Большие традиционные торговые центры — это торговые центры с балансом магазинов различных товарных категорий (продукты, одежда, бытовая техника и пр.). Они в свою очередь разделяются на:
• Мега-моллы — супер-большие торговые центры, к которым относятся гипермаркеты, универмаги, супермаркеты, мультиплексы. Они предназначены не только для покупок, но и для развлечения и досуга. Арендная площадь может превышать 140 000 кв.м.
• Суперрегиональные торговые центры. Предлагают широкий ассортимент товаров: одежды, обуви, товаров для дома, мебели. Также представлены различные виды услуг, места отдыха и развлечений. Арендная площадь минимум 70 000 кв.м.
• Региональные торговые центры по своей концепции схожи с суперрегиональными, но предлагают менее широкий ассортимент товаров. Типичная площадь для данной категории варьируется в пределах 30 000 – 70 000 кв.м.
• Небольшие региональные торговые центры по своей концепции соответствуют окружным центрам, но имеют больший масштаб. Здесь якорями выступают "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Одной из разновидностей является Power Сenter. Средняя площадь для этой категории торговых центров около 40 000 кв.м.
Средние и малые торговые центры
Средние и малые торговые центры — это торговые центры с балансом магазинов различных товарных категорий (продукты, одежда, бытовая техника и пр.). Они делятся на:
• Окружные торговые центры, которые предлагают широкий спектр товаров (продукты, одежда, обувь, электроинструменты, бытовая техника и пр.) и услуг. К ним относятся: дисконт-магазины, супермаркеты, аптеки, крупные специализированные дисконты (игрушки, книги, электроника, товары для дома, спортивные товары и т.д.). Хотя окружной ТЦ не имеет полноформатного универмага, у него могут быть сильные специализированные магазины. Арендная площадь от 11 000 до 37 000 кв.м.
• Районные торговые центры предлагают товары повседневного спроса — продукты, лекарства, хозтовары и др. Также в них расположены различные салоны услуг. Якорными арендаторами обычно являются супермапркеты, а мини-якорями – аптеки и хозяйственные магазины. Сопутствующими арендаторами выступают магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Арендная площадь для этой категории начинается от 2800 кв.м.
• Микрорайонные торговые центры (стрип-центры или стрип-моллы) предлагают товары первой необходимости и услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). В стрип-центре различные магазины расположены в один ряд с общим тротуаром и парковкой. Обычно площадь таких торговых центров меньше 2800 кв.м.
Специализированные торговые центры
Специализированные торговые центры сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. К ним относятся:
• Ритэйл-парки или "пауэр-центры". Обычно состоят из нескольких крупных гипермаркетов (коробок) с небольшим количеством мелких арендаторов. Якоря, доминирующие в определенных категориях товаров, включая дисконтные универмаги, магазины off-price, оптовые магазины. Арендная площадь свыше 20 000 кв.м.
• Центры моды (бутиков) с магазинами известных брендов на нескольких этажах. Обычно находятся в центре города и занимают первые этажи в торгово-офисных центрах. Якоря - магазины одежды и обуви известных брендов. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков.
• Исторические торговые центры. Обычно это Fashion Center, которые расположены в историческом торговом здании (бывшие торговые ряды, галереи, пассажи).
• Лайфстайл-центры. Представляют собой элитные специализированные магазины с ресторанами и развлечениями на открытом воздухе, создающие благоприятную атмосферу с тротуарами, ландшафтным дизайном, окружающим освещением и парковыми скамейками. Отличаются разнообразными специализированными магазинами верхнего ценового сегмента. Арендная площадь варьируется в районе 14 000 – 46 000 кв.м.
• Тематические / Фестиваль-центры. В них находятся объекты для отдыха и туризма, торговли и сервиса с развлекательной составляющей в качестве объединяющей темы. Обычно расположены в культурно-исторических местах города, в реконструированных исторических зданиях или могут быть частью проекта смешанного использования. Арендная площадь может начинаться от 7400 кв.м и достигать 23 000 кв.м.
• Аутлеты — открытые или закрытые центры с магазинами производителей или розничных сетей, продающих фирменные товары с дисконтом. Обычно арендная площадь свыше 5000 кв.м.
• Фэктори-аутлеты — торговые центры закрытого типа, реализующие товары с большой уценкой из нереализованных запасов со складом заводов и фабрик.
• Аутлет-деревня представляет собой аутлет открытого типа с концепцией одно-двухэтажного городка с улицами и площадями, представляющими коллекции мировых брендов по выгодным ценам. Кроме магазинов здесь находится много кафе и ресторанов.
• Развлекательные центры. Более 80% их площади занято арендаторами развлекательной тематики — тематическими развлекательными парками, аквапарком, кинотеатром, парком аттракционов, боулингом, игровыми автоматами и пр. Остальное пространство отведено общественному питанию и торговле. Арендная площадь начинается от 5000 кв.м.
• Специализированные торговые центры. К ним относятся строительные центры (DIY), мебельные центры и центр товаров для дома (Home improvement). Арендная площадь свыше 5000 кв.м.
Объекты ограниченного пользования
Объекты ограниченного пользования — торговые объекты в составе специализированных объектов недвижимости. К ним относятся розничные магазины в коммерческих пассажирских аэропортах. Нет якорных объектов, а розничная торговля включает специализированные магазины (алкоголь и сигареты, косметика, сладости, сувениры) и рестораны. Арендная площадь таких объектов варьируется в районе 7000 – 28 000 кв.м.
Отметим, что в ряде классификаций также выделяют смешанные форматы. В России, например, есть такие понятия как торгово-развлекательный центр, который представляет собой современную форму развлекательного центра, объединяющую в себе торговые площадки, развлекательные зоны и сервисные услуги.
Такие комплексы стали популярными в России благодаря своей уникальной концепции, предлагающей посетителям сочетание шопинга и развлечений. Одной из особенностей торгово-развлекательных комплексов является комплексный подход к удовлетворению потребностей клиентов. Здесь можно не только покупать товары и проводить время с семьей или друзьями, но и воспользоваться широким спектром различных сервисов. Это могут быть салоны красоты, спортивные клубы, банки, аптеки, почтовые отделения и многое другое.
Также выделяют торгово-общественный центр — многофункциональное сооружение, где совмещены торговые площади и общественное пространство. Такие центры стали популярными в России благодаря своему уникальному подходу, объединяющему коммерческую деятельность и социокультурные функции. Они становятся местом проведения различных событий, выставок и фестивалей, стимулируя развитие культуры и развлечений. Также обладают удобной инфраструктурой, включающей парковки, пункты обмена денег, банкоматы, а также службы доставки и курьерские службы. Все это создает удобные и комфортные условия для покупателей.