Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Комплекс "Дубровка"
12 февраля 2021

В 2020 году компания Valrus выполняла работу по определению рыночной стоимости комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва ул. Шарикоподшипниковая, 13. Комплекс из объектов недвижимости различного назначения, включая бывшие производственные корпуса завода общей площадью более 200 тыс. кв. м, расположен на земельных участках площадью более 30 га. Объект является территорией бывшего завода «Московский подшипник» (ГПЗ-1).

Проведение экспертизы осложнялось тем, что судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости не всего комплекса целиком, а только двух основных – земельного участка, составляющего 2/3 территории и самого большого здания.

План Дубровка.png

При этом здание располагалось частично на оцениваемом участке, а частично на соседнем. На земельном участке помимо части оцениваемого здания также находилось около 40 других строений. Даты оценки земли и здания отличались. Определение по-отдельности стоимости объектов недвижимости, составляющих единый комплекс, на разные даты оценки и с принципиально разным функциональным использованием в разы увеличивает трудоемкость работы.

По результатам осмотра объектов исследования Эксперт установил, что один из объектов капитального строительства - это только часть здания производственного комплекса завода, которую после осмотра перепрофилировали под коммерческое использование (часть торгового комплекса «Дубровка», вещевого рынка). Кроме того, часть данного объекта капитального строительства находится в аварийном состоянии и не эксплуатируется.

подземелье.png склад.png

Прочие объекты капитального строительства, расположенные на рассматриваемой территории, имеют самое разнообразное функционального значение – спортивные объекты, картинг, производственные здания, офисные здания, развлекательные клубы и пр.

В «старой» Москве по-прежнему сохранились территории бывших промышленных предприятий, которые подлежат полной или частичной реновации в соответствии с планом правительства Москвы. Редевелопмент включает в себя не только использование данных площадей для градостроительства, но и смену функционала устаревшего производства на инновационное экологически чистое или размещение объектов науки. Однако, Экспертом не было выявлено единой концепции развития территории бывшего завода «Московский подшипник».

Имея столь разноплановые данные, было принято решение оценивать земельный участок сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж и методом остатка в рамках доходного подхода за вычетом стоимости улучшений. Так как концепция сноса всех сооружений и строительство современного торгового центра не нашла подтверждения в планах собственника, генеральном плане развития г. Москвы, а также в плане рыночной целесообразности – в рамках проводимой работы был рассмотрен вариант редевелопмента территории в арт-кластер.

баскетбольная площадка.png площадка для тенниса.png

К объекту капитального строительства был применен затратный подход для определения рыночной стоимости аварийной части здания. Для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (функционирующей и приносящей доход части здания), мы применили доходный подход.

В рамках доходного подхода было построено три потока дохода: доход от сдачи в аренду торговых, офисных и производственно-складских помещений. Если для офисных и складских помещений трудностей с определением аналогов не возникло, то с торговыми площадями всё оказалось не так однозначно.

Вещевой рынок – это торговые павильоны небольшой площади, и большие улицы (линии) между ними. Информация по ставке аренды для торговых павильонов на вещевых рынках является закрытой и обычно предоставляется по запросу конкретного арендатора. В процессе поиска нам стало понятно, что ставки имеют большой интервал и зависят от многих факторов, например, от места расположения павильона (удаленность от входа). Арендная ставка за удачно расположенный торговый павильон может быть выше средней ставки по рынку в 1,5-2 раза. При этом на удаленных линиях павильоны могут сдаваться в аренду достаточно дешево. Кроме того, сейчас на рынке зачастую сажают «якорных» арендаторов, соответственно пара случайно найденных в Интернете объявлений могут не отражать средний уровень аренды по комплексу. Необходимо понимать, что доля арендопригодной площади на рынках существенно ниже, чем по качественным торговым центрам. В сдаваемую в аренду площадь на рынке входит не более половины общей площади здания (из-за мелкой нарезки павильонов и необходимости оставления места под линии между рядами), поэтому именно арендная доходность не является настолько большой и сравнима с доходностью торговых центров класса «С».

Представления о сверхвысокой доходности вещевых рынков в текущих условиях уже не актуальны. Как торговый формат рынки уходят, количество покупателей на них снижается, а контингент по уровню доходов ниже среднего уровня. Бизнес вокруг вещевых рынков может быть достаточно доходным, но это уже связано не с арендными доходами, обеспечиваемыми недвижимостью, а именно бизнес-процессами. Поэтому в оценке недвижимости важно разделять эти составляющие.

Экспертом подбирались в аналоги торговые помещения небольшой площади, расположенные на вещевых рынках и в низкоклассных торговых центрах с учетом тонкостей ценообразования на рынке арендных ставок. Таким образом, арендопригодная площадь была рассчитана в соответствии с выборкой только торговых площадей по данным экспликации без учета вспомогательных площадей, коридоров, лестничных пролетов и прочее.

рынок.png

В ходе данной экспертизы тема ценообразования арендной платы за торговые павильоны на вещевых рынках была довольно глубоко изучена и с успехом применена для последующих работ.

Представленный кейс интересен тем, что разброс оценок рыночной стоимости по данным объектам, имеющимся в материалах дела, а также по оспариванию в рамках прошлого тура кадастровой оценки, был чрезвычайно широк.

В 2014 и 2016 годах собственники безуспешно пытались оспорить кадастровую стоимость через Комиссию при Росреестре и только после этого обращались в суд. В результате в представляемых ими отчетах об оценке, стоимость имущества оценивалась достаточно высоко, а в рамках судебной экспертизы, на основании которой суд выносил решения, подтверждалась стоимость истца. В 2018 году, в отсутствие Комиссии, истец сразу обратился в суд и представил оценки на стоимости в 2 раза ниже, чем представлял ранее.

Участникам рынка и профессиональным оценщикам очевидно, что, производственное здание, площадью 162 тысячи квадратных метров, у которого около 1/3 находится в аварийном состоянии (и никак не может использоваться даже под производственно-складские цели) не может стоить под 90 тыс. руб./кв.м. Эта оценка на уровне среднего современного торгового центра. Оценка данного объекта капитального строительства, произведенная Valrus, на уровне 35 тыс. руб./кв.м, как раз объективно отражает фактические характеристики объекта и рыночную ситуацию.

На наш взгляд, с земельным участком, раньше наоборот была недооценка. Определенная экспертом ВАЛРУС рыночная стоимость на уровне 35 тыс. руб./кв.м для участка площадью 28 га без очевидных перспектив изменения вида разрешенного использования, соответствует уровню цен на рынке города Москвы. Только при продолжении использования существующих строений, даже с учетом их переоборудования из производственной функции в коммерческую деятельность, но не специализированный торговый центр, а под спортивно-развлекательную и выставочную.

При рассмотрении экспертизы, конечно же вопросы отклонений от предшествующих оценок, результатов оспаривания были одними из наиболее важных. Администрация города Москвы в лице Департамента имущества и ГБУ представили соответствующие возражения. Однако, профессиональная позиция эксперта и предоставленные им подробные пояснения, позволили суду разобраться в ситуации. В итоге суд вынес решение об установлении кадастровой стоимости объектов по результатам экспертизы компании Valrus. Определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции решение Мосгорсуда оставлено без изменения.

При этом в Определении по делу апелляционный суд отметил следующий важный с точки зрения принципов оценки и методологии момент:

Выбор метода оценки вопреки утверждению в апелляционных жалобах принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

… При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.