Оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году

Задать вопрос

Оспаривание кадастровой стоимости — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим оспаривание кадастровой стоимости в Москве и Московской области, а также в других регионах РФ.

С учетом последних изменений в законодательстве на 2024 год, устанавливающем условия проведения процедуры оспаривания, экономическая результативность этой услуги существенно возросла.

Экономическая целесообразность

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 4 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания влияют на пересчет стоимости с начала ее применения. В ряде ситуаций возможен возврат налогов и за предшествующие циклы кадастровой оценки, более ранние налоговые периоды.

При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.

Изменения в 2024 году

К текущему 2024 году произошли важные изменения в сфере оценки кадастровой стоимости недвижимости.

Главным изменением стало установление правительством единой периодичности проведения государственной кадастровой оценки: раз в 4 года по всей России и раз в 2 года в городах федерального значения по решению местного управления.

При этом все регионы в 2022 году провели кадастровую оценку земельных участков. Стоимость земли в рамках ГКО была определена по состоянию на 01.01.2022 года, с применение данной стоимости с налогового периода 2023 года.

Точно так же одновременно по всем субъектам РФ в 2023 году проведена оценка кадастровой стоимости для остальных недвижимых объектов: помещений, зданий, объектов незавершенного строительства, машиномест (объектов капитального строительства) с датой определения стоимости на 01.01.2023 года, и ее применением начиная с 2024 года.

Соответственно в 2024 году подавляющее большинство собственников в стране сталкивается с ростом кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости, ростом налогов на имущество и земельные участки.

Установление рыночной стоимости вместо кадастровой

Одним из основных и «традиционных» способов оспаривании кадастровой стоимости является ее установление в размере рыночной стоимости. Основным документом при таком способе снижения кадастровой стоимости является отчет об оценке объекта недвижимости. Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ-237) предусмотрены два варианта оспаривания через установление кадастровой стоимости в размере рыночной: согласно нормам статьи 22 и нормам статьи 22.1 ФЗ-237.

Статья 22 предусматривает возможность обращения в межведомственную Комиссию, которую может создать регион. При этом вне зависимости от того создана такая комиссия или нет, у собственников есть право сразу обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если кадастровая стоимость является завышенной и это нарушает его права.

Рыночная стоимость оценивается на дату определения кадастровой стоимости, а право на подачу заявления по соответствующим основаниям у заинтересованного лица есть только один раз. Установленная Комиссией или судом в размере рыночной кадастровая стоимость будет применяться с 1 января года начала применения кадастровой стоимости (как для земельных участков, так и для ОКС), что регулируется абзацем вторым пункта 1.1 статьи 391 и абзацем вторым пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В суде заявление рассматривается судами общей юрисдикции уровня суда субъекта РФ согласно нормам Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ), предусмотренным Главой 25. Согласно положениям данной главы, а Постановлению Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" порядок разрешения спора, в случае мотивированного несогласия ответчика (органа исполнительной власти субъекта РФ, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки), назначается судебная экспертиза на разрешение которой обычно вопрос о соответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и стандартам оценки, и, при несоответствии отчета, вопрос о величине рыночной стоимости.

Статья 22.1 предусматривает обязательный досудебный порядок оспаривания через обращение в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) соответствующего региона, проводившее кадастровую оценку. В настоящее время действует переходный период, в рамках которого предусматривается переход всех регионов на этот порядок до 2026 года.

Помимо обязательного досудебного порядка отличие оспаривания по нормам статьи 22.1 еще и в том, что оценка проводится на текущую дату, а не на дату установления кадастровой стоимости. Заявление может быть подано непосрдественно в ГБУ либо через МФЦ с момента начала применения кадастровой стоимости до введения в действие новой кадастровой оценки.

Отказ в удовлетворении заявления со стороны ГБУ может быть оспорен в суде в порядке административного судопроизводства, при этом в качестве дополнительного требования может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке. Теперь в КАС прямо предусмотрен порядок в соответствии со статьей 22.1 ФЗ-237. Рассмотрение законности отказа в удовлетворении заявления со стороны ГБУ рассматривается в порядке Главы 22 КАС РФ, требование об установлении стоимости в размере рыночной - в порядке Главы 25 КАС РФ. В этом случае порядок его рассмотрения не будет отличаться от рассмотрения заявлений по статье 22 ФЗ-237, то есть будет назначена судебная экспертиза, по результатам которой судом будет установлена новая кадастровая стоимость, и ГБУ обяжут внести ее в данные кадастра (ЕГРН).

В настоящее время значительная часть регионов уже перешла на оспаривание кадастровой стоимости по нормам статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. При этом самые крупные регионы, в том числе Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область (Екатеринбург), Башкирия (Республика Башкортостан), Татарстан (Казань), а также ряд других на данный порядок не перешли и в ближайшее время переходить не хотят.

В Москве более того, не создана Комиссия по рассмотрению споров, поэтому у собственников недвижимости и арендаторов земельных участков есть только один путь оспаривания кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной – обращение в Московский городской суд. В Мосгорсуде, как и в большинстве судов иных субъектов, почти по 100% дел назначается судебная экспертиза, и рыночная стоимость устанавливается судом на основании выводов экспертов.

Органы власти хотели сместить баланс интересов, передав проведение экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости исключительно государственным экспертам, однако активная позиция нашей компании и вынесенное по нашему иску решение Верховного суда РФ восстановило практику назначения экспертиз негосударственным экспертным организациям, за исключением Московского региона, где в силу административного давления на суды продолжается назначение экспертиз в РФЦСЭ Минюста России.

Оспаривание кадастровой стоимости через исправление ошибок

Вторым действенным способом снижения налога на имущество является механизм исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Эта процедура зачастую позволяет получить более просчитываемый результат в существенно меньшие сроки, а часто даже и более эффективную оптимизацию имущественных платежей в сравнении с оспариванием кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной стоимости.

Наиболее типичной ситуацией является неправильная классификация объекта недвижимости, отнесение его к неверной оценочной группе. Для проверки такого заявления обычно осуществляются контрольные процедуры по установлению видов фактического использования объекта, в Москве с привлечением инспекторов Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН). В ряде регионов функции контроля выполняются структурным подразделением ГБУ по кадастровой оценке.

При фактическом использовании здания для торговых и офисных целей менее чем на 20% такой объект может быть исключен из Перечня, либо по нему может быть получена налоговая льгота.

Применение налоговых льгот, снижение ставок налога

Помимо корректировки налоговой базы снижение налога на землю и налога на имущество также возможно и за счет применения налоговых льгот.

По большинству регионов налоговые ставки для объектов коммерческого назначения в настоящее время установлены на предельном уровне (2% для зданий и помещений и 1,5% для земельных участков). Для типового жилья, земли под жилое строительство и сельхозначначения ставки существенно ниже.

В то же время законодательством субъекта РФ, поскольку налог на имущество является региональным налогом, могут быть предусмотрены налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов определенных видов использования. Для земельных участков, поскольку налог на землю является местным налогом, льготы предусматриваются органами муниципальной власти (кроме городов федерального значения, где это также регулируется властью субъекта РФ).

Так в Москве льгота в размере ¾ от величины налога может быть предоставлена в случае использования для коммерческих (офисных и/или торговых) целей менее 20% площади объекта или в случае использования объекта для социальных целей (образовательных или медицинских). Полностью освобождаются от уплаты налога многоэтажные паркинги (в том числе и отдельностоящие при офисных и торговых комплексах) и гаражи гаражно-строительных кооперативов. Для гостиниц льгота рассчитывается путем уменьшения облагаемой налогом площади на удвоенную минимальную площадь номерного фонда.

Информацию о ставках и льготах можно также найти на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Для объектов недвижимости в ряде случаев возможен и переход на исчисление налога от балансовой стоимости (а для предпринимателей и физических лиц полное освобождение от налога). Это может быть достигнуто путем исключения объектов из Перечня, облагаемых от кадастровой стоимости, который ежегодно утверждается региональной властью.

В 2023 году была введена временная «заморозка» величины налогов на имущество организаций на уровне 2022 года. Для 2024 года такой заморозки или ограничений по росту не предусматривается. В то же время продолжает действовать норма, ограничивающая рост налоговой базы для физических лиц. Для граждан база для исчисления налога (а по сути и сумма самого налога, поскольку ставки уже приведены к максимальным уровням) согласно п.8.1 ст.408 НК РФ не может увеличиваться более чем на 10% в год.

Оптимизация налогообложения объектов недвижимости комплексный процесс, допускающий различные механизмы: снижение кадастровой стоимости через процедуру исправления ошибок, установления стоимости в размере рыночной, применение льгот, исключение из Перечня и налогообложение от балансовой стоимости.

Компания Valrus поможет выбрать наилучший механизм и провести процедуру «под ключ» до внесения новой стоимости в данные ЕГРН.

Как мы работаем

Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.

Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.

Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.

В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.

Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.

Экономия на налоговых/арендных платежах.

С чем мы работаем

Крупные земельные участки

Торговые центры

Гипермаркеты и супермаркеты Бизнес-центр

Бизнес центры

Производственно-складские комплексы

Преимущества работы с нами

1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости

Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.

Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.

2. Всесторонняя поддержка результатов оценки

Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.

3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости

Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.

4. Высокая квалификация сотрудников

Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.

Наши услуги в сфере кадастрового консалтинга

Исключение из перечня кадастровый консалитинг

Анализ методологии кадастровой оценки кадастровый консалитинг

Исправление ошибок при определении кадастровой стоимости кадастровый консалитинг

Рецензирование судебных экспертиз в оспаривании кадастровой стоимости кадастровый консалитинг

Допрос экспертов

Реализованные проекты

Благовест С+

25 апреля 2022

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в Мытищах через исправление кадастровой ошибки путем изменения оценочной группы объекта.