Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Radisson Blu Olimpiyskiy
25 февраля 2021

В июле 2020 года в нашу компанию поступило административное дело с определением суда провести оценку здания многофункционального офисно-гостиничного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Самарская, дом 1. Комплекс состоит из гостиницы Radisson Blu Olimpiyskiy и бизнес-центра Novion, общая площадь объекта порядка 70 тысяч кв.м. Стоимость должна быть определена по состоянию на 01.01.2019 г.

Схема.png

Исследуемый многофункциональный комплекс открыл свои двери в октябре 2018 года, всего за 2 месяца до даты определения стоимости. Гостиница "Рэдиссон Блю Олимпийский", под управлением международного гостиничного оператора Radisson Hotel Group (ранее «Резидор Раша А/С»), к моменту открытия прошла классификацию объектов туристической индустрии с присвоением категории 5 звезд (сегмент Upper Upscale). Бизнес-центр "Новион" по своим характеристикам относится к классу А, и на момент открытия предоставлял в аренду офисы в состоянии shell & core (под отделку). На момент проведения исследования, летом 2020 года, все офисы были сданы в аренду крупным международным и российским компаниям, вакантными оставались только помещения под ресторан и спа (и то, на данные помещения уже есть заявки, и они готовились для передачи арендаторам).

Номер_Рэдиссон.png Олимпийский.png

Дело об оспаривании кадастровой стоимости велось с сентября 2019 года. С результатами первичной экспертизы не были согласны административные ответчики. По мнению Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ) экспертом были допущены ряд ошибок, приведших к занижению рыночной стоимости объекта. В первичной экспертизе, как указывал ДГИ, не были учтены действительно важные факторы. Оценка гостиницы была реализована экспертом методологически верно, однако эксперт безосновательно не учел 60% номерного фонда, что привело к существенному искажению итоговой стоимости всего комплекса. При этом полученная им стоимость ОКС составила 6,85 млрд.руб., что максимально сопоставимо с заявленными исковыми требованиями. 

По ходатайству ДГИ была назначена повторная судебная экспертиза, которую суд поручил экспертам компании Valrus.

Вид из номер на город.pngОзнакомившись с материалами дела, эксперт пришел к выводу о необходимости запроса дополнительных документов как по операционной деятельности гостиницы, так и по арендным доходам бизнес центра. Для отслеживания фактического момента начала получения доходов от аренды, величины арендных ставок, динамики загрузки отеля и доходам по нему и тд., нужны были данные не только за период предшествующий дате определения стоимости, но и за последующие годы 

кафе.png парковка.png 

В ответ на запрос эксперта истцом были представлены в суд документы, однако после их приобщения и изучения стало ясно, что, во-первых, часть данных представлена в формате крайне затрудняющем работу с ними, а данные после даты оценки истец фактически отказался предоставлять.

После оцифровки представленной информации, которая была положена в качестве исходной точки оценочной модели, прогноз по последующим периодам сформирован на среднерыночных показателях для аналогичной недвижимости. При этом, по всем основным показателям, эксперт основывался на консервативном сценарии, исходя из принципа осмотрительности и не завышения обязательств налогоплательщика.

Полученная рыночная стоимость ОКС составила 7,6 миллиардов рублей (при значении кадастровой стоимости в размере 7,7 млрд. руб.). Таким результатом теперь уже остался не доволен истец, с чьей стороны был представлен ряд возражений на Заключение эксперта. Истец пытал возражать как по методологическим вопросам (например, что якобы необоснованно применена разная методология для офисной и гостиничной части здания, а также что эксперт применил метод не поименованный в ФСО №7 - метод капитализации по общей норме отдачи), так и найти противоречия и расчетные ошибки в исследовании. По всем вопросам экспертом даны убедительные ответы. 

В ряде замечаний истец пытался показать на якобы несоответствие принятых экспертом допущений рыночным условиям или фактическому состоянию объекта. Помимо ответов на конкретные возражения, в письменных пояснениях экспертом было указано, что эксперт запрашивал фактические данные. Данные после даты оценки могут использоваться для подтверждения подтверждения тенденций, и предоставление этих сведений могло бы уменьшить количество допущений при определении стоимости. Однако истцом они не были предоставлены сознательно. И если административный истец настаивает на том, что реализовать доходный подход  надо с учетом фактически достигнутых показателей бизнес-центра и отеля в 2019-2020 годах (однако без учета влияния пандемии как форс-мажорных обстоятельств, которые было невозможно предвидеть на дату определения стоимости), то такое исследование может быть выполнено в рамках дополнительной судебной экспертизы с возложением затрат по её проведению на административного истца, поскольку именно его отказ в предоставлении соответствующей информации и недобросовестное процессуальное поведение будет являться причиной проведения данного исследования. 

После ознакомления с комментариями Эксперта, судом было принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по результатам экспертизы "Консалтинговой компании Карцева "ВАЛРУС". 


Выдержка из мотивировочной части решения по делу:

Административный истец ... выразил несогласие с заключением повторной экспертизы, предоставил замечания на заключение повторной  экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу еще одной повторной оценочной судебной экспертизы. Однако после предоставления письменных ответов эксперта, представитель административного истца отказался от ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.