Оспаривание кадастровой стоимости бизнес центров — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим независимую оценку и поддерживаем результаты в суде.
В конце 2020 года в работу к нам поступил интересный проект, представляющий собой целый бизнес-парк SkyPoint. Он расположен в районе международного аэропорта Шереметьево. Собственником, в середине июня 2020 года, было подано административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости части зданий бизнес-парка и земельного участка, на котором они расположены.
SkyPoint представляет собой бизнес-парк, состоящий из трех бизнес-центров класса В+ и двух гостиничных комплексов (отель Sheraton Moscow Sheremetyevo Airport Hotel 4* и гостиница SkyPoint 3*), объединенных одной территорией. Несмотря на то, что введен в эксплуатацию он был еще в 2010 году – до сих пор, данный объект коммерческой недвижимости может спокойно конкурировать с бизнес-центрами в своем классе. Хоть объект расположен за чертой МКАД, его местоположение относится к территории г. Москвы, а самое главное он находится в непосредственной близости от аэропорта. Это обусловило высокие удельные показатели кадастровой стоимости, превышающие показатели сопоставимых объектов в зоне охвата.
Московским городским судом была назначена нашей фирме повторная оценочная экспертиза ввиду того, что, с полученными первичной экспертизой результатами были не согласны административные истцы. Ими были подготовлены возражения на проведенную первичную экспертизу с указанием нарушений методологии проведенной оценки, а также, несопоставимость используемых экспертом среднерыночных данных фактическим показателям деятельности бизнес-парка. При этом, возражения истцов касались только одного из строений на территории комплекса, стоимость которого, по их мнению, была завышена. Возражения также подали и представители Департамента городского имущества города Москвы, которые со своей стороны полагали, что в экспертизе имеются ошибки. По их мнению, именно они вели к занижению стоимости объектов недвижимости, при этом Департамент просил суд назначить повторную экспертизу в отношении всех объектов исследования.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы – стало очевидно, что экспертом при проведении исследования не были запрошены не только информация об операционной деятельности гостиниц и данные об арендном доходе бизнес-центров SkyPoint, но и не был произведен личный осмотр территории. Стоит отметить, что проведение осмотра не является обязательным условием при исполнении судебной экспертизы, особенно когда в материалах представлено достаточное количество необходимой информации. Однако, в данном случае без него невозможно должным образом идентифицировать все оцениваемые объекты, определить их количественные и качественные характеристики. Также, учитывая, что помимо спорных объектов на территории парка присутствую еще и иные объекты недвижимости, которые по итогу не были отражены в первичной экспертизе, пренебрежение проведением осмотра, как раз-таки привело к ошибкам в расчетах.
Для установления фактических показателей деятельности нами были запрошены данные по операционным показателям отелей и информация по фактически заключенным договорам аренды бизнес-парка. Также, была приобщена техническая документация на все объекты недвижимости, расположенные на территории для установления точной величины арендопригодных площадей бизнес-центров и объем номерного фонда гостиниц. Представленная собственниками информация дала возможность сопоставить фактические показатели со среднерыночными и, в итоге, подтвердить полученные нами результаты.
Рыночная стоимость спорных объектов определялась в рамках доходного подхода. Бизнес-центры рассчитывались методом прямой капитализации, а гостиничные комплексы, согласно международной практике, методом капитализации по общей норме отдачи на капитал. Стоимость же земельного участка была определена в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Для его реализации имелось достаточное количество рыночной информации о продаже аналогичных участков. Также, был задействован метод распределения, итоговый результат которого был представлен в виде диапазона стоимости, подтверждающего результаты сравнительного. Однако, его не учитывали при согласовании ввиду особенностей местоположения и качественных характеристик исследуемого земельного участка, оказывающих негативное влияние на определение величины доли земли в стоимости единого объекта недвижимости.
Результаты проведенной нами экспертизы показали завышение в рамках первичной экспертизы стоимости объектов капитального строительства, цена земельного участка при этом, по результатам повторной экспертизы, была определена несколько выше. Разница между суммарными результатами первичной и повторной экспертизы составила чуть более 10%, однако с учетом масштаба комплекса это небольшое отклонение в абсолютных цифрах превышает 200 млн. руб.
Истец согласился с результатами экспертизы и уточнил требования. Ответчики с результатами судебной экспертизы были несогласны, однако, не привели никаких обоснованных аргументов, кроме таких нелепых, как якобы необходимость учета в доходах неарендопригодных (вспомогательных) площадей, а также отсутствие анализа договоров залога и величины залоговой стоимости.
При вынесении решения по делу суд первой инстанции распределил расходы на проведенную экспертизу иным образом, нежели в определении о ее назначении. Сначала, поскольку о проведении экспертизы ходатайствовали обе стороны, расходы были распределены поровну. После того, как было принято итоговое решение – суд учел существенность отклонения рыночной стоимости от кадастровой, и так как снижение кадастровой стоимости было менее 30% (по опыту сложившейся судебной практики – несущественным) – расходы были в полном объеме возложены на административного истца.
Так как и у истца, и у ответчика были несогласия с решением – они подали апелляционные жалобы. Апелляционный суд не нашел ошибок в проведенной судебной экспертизе, и согласился с позицией Мосгорсуда по распределению расходов, оставив таким образом решение суда первой инстанции без изменений в полном объеме.
