Исправление ошибок при определении кадастровой стоимости земельных участков, зданий, помещений, сооружений и иных объектов недвижимости зачастую позволяет получить более эффективную оптимизацию имущественных платежей в сравнении с «традиционным» оспариванием кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной стоимости.
Совместно с нашими партнерами - Юридической группой «Яковлев и партнеры», мы реализовали проект по снижению кадастровой стоимости по целому ряду АЗС крупной международной сети. В данном случае мы выбрали путь не через установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а через исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. АЗС располагались в нескольких регионах страны, в том числе Москве и Московской области, а также еще ряде областей ЦФО.
АЗС представляют собой комплексные объекты, состоящие из здания, конструкций за переделами здания, из объектов благоустройства, инженерного оборудования и т. д. В связи со сложным составом сооружения регистрация прав на подобные объекты происходит по-разному. Во многом это зависит от того, как изначально оформлялась исходно-разрешительная документация на строительство и/или как объект передавался по договору купли-продажи. Практически всегда на учете стоит земельный участок. Улучшения же участка могут быть поставлены на учет как нежилое здание (операторская с магазином, автомойка), и при этом остальные части комплекса в принципе не поставлены на кадастровый учет.
Однако зачастую АЗС оформлялась не как здание, а как сооружение. Поскольку сооружение сложносоставное, и параметры отдельных его элементов могут определяться площадью строений, других – погонными метрами длины (для сетей, ограждений), резервуаров – объемом и т.д. При внесении данных в кадастр и ЕГРН на основании технических паспортом и правоустанавливающих документов, регистрация объектов зачастую проведена по площади застройки всех составляющих этого комплексного сооружения, и более того, в его состав также вносились и асфальтовые площадки и замощения.
Специалистами Valrus проведен комплексный анализ определения кадастровой стоимости по 25 объектам. В результате идентифицировано 9 объектов, по которым с крайне высокой долей вероятности ошибки при определении кадастровой стоимости не смогут быть опровергнуты со стороны ГБУ. В отношении них подготовлены заявления об исправлении ошибок.
Порядок определения стоимости зданий и сооружений в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, Методическими указаниями по ГКО, а также с отчетами о проведенных ГКО предполагает, что расчет стоимости объекта капитального строительства производится в рамках затратного подхода без учета стоимости земельного участка и без объектов, расположенных за границами ограждающих конструкций ОКС.
Ошибка ГБУ была в том, что, выбрав корректный аналог из сборника Ко-Инвест для строения в составе комплекса, расценку по нему они применили к общей площади застройки всего объекта, включая как иные составные части сооружения (навесы, емкости и пр.), так и асфальтовое покрытие. Во-первых, очевидно, что стоимость строительства, например, навеса, у которого нет стен, в расчете на 1 кв.м будет меньше стоимости строительства отапливаемого здания. Во-вторых, согласно Приказу Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» объекты благоустройства за периметрами наружных стен не должны включаться в стоимость ОКС, они не являются объектами налогообложения.
Поданные юристами «Яковлев и партнеры» заявления в течение установленного срока были рассмотрены и удовлетворены. Кадастровая стоимость сооружений была завышена в среднем по всем объектом более чем в 6 раз, а Клиент получил уменьшение налогов на сумму более 15 млн. руб. Следует отметить, что при исправлении ошибки в определении кадастровой стоимости пересчет базы налогообложения производится за весь период с начала применения кадастровой стоимости.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной никогда бы не позволило добиться такого снижения налоговой базы. Грамотный анализ порядка определения стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, выявление ошибок и подача замечаний по ним может принести в разы больший размер налоговой экономии, чем недешевая и более длительная процедура корректировки стоимости через проведение оценки. Обращайтесь к хорошим специалистам – как ни странно с учетом более высоких ставок, в это позволяет не только заработать, но еще и сильно сэкономить на стоимости услуг.
