Экспертиза по установлению стоимости – это процедура определения рыночной стоимости конкретного объекта оценки при наличии нескольких «оценочных» документов. Согласно ст.3 закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью объекта оценки принято считать наиболее вероятную цену с учетом специфики открытого конкурентного рынка без влияния чрезвычайных обстоятельств.
В работе компании Valrus было много интересных и нетипичных судебных экспертиз, но одна запомнилась количеством объектов исследования. В поставленном судом вопросе их число превысило 250, что привело в недоумение экспертов компании.
Оказалось, что в один коллективный иск собрали 250 машиномест, которые являлись частью офисного комплекса. Административное исковое заявление с приложениями к нему составляло тысячи страниц и занимало около 11 томов дела. В его составе основной объем заняли выписки из ЕГРН на каждый гаражный бокс с техническим планом, доверенности и пр. При этом заключение эксперта по итогам судебной экспертизы составило всего 60 страниц.
Особенностью объекта недвижимости было то, что гаражи-боксы не использовались как парковка бизнес-центра. Данный паркинг организован не как парковочное пространство для арендаторов офисов, а как отдельные гаражи-боксы, и был предназначен для продажи и аренды сторонним пользователям – жителям окружающих жилых домов.
При этом машино-места в подобном паркинге некорректно напрямую сопоставлять с паркингами жилых комплексов. Стоимость гаражей в бизнес-центре будет значительно ниже стоимости парковочных мест непосредственно в жилом комплексе, и ближе по ценам к подсегменту парковок в гаражно-строительных кооперативах, так как данные виды парковки не находятся в шаговой доступности для жителей - они не могут подняться на лифте из гаража прямо к себе на этаж.
При подборе аналогов также учитывались факторы, которые влияют на стоимость продажи машиномест в целом по рынку:
· тип паркинга: все паркинги делятся на надземные и подземные;
· тип парковки (единым пространством/отдельными боксами);
· наличие отопления, охраны и видеонаблюдения.
При определении стоимости машиноместа для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной, также как и по зданиям, надо исключить стоимость прав на землю из стоимости единого объекта недвижимости. Хотя в данном случае права на землю в основном не оформляются на собственников парковок, участок может находиться в аренде у гаражного кооператива или управляющей компании, земля тем не менее вносит вклад в стоимость объекта, и поскольку рента за нее (налог или арендная плата) платится отдельно надо вычитать долю земельного участка из единого объекта (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ абз. 7).
В ходе исследования отчета об оценке были выявлены допущенные ошибки по описанным основам методологии оценки машиномест и по отбору аналогов, как для формирования локального рынка, так и для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Эксперт в свою очередь учел все особенности объекта исследования и подобрал наиболее сопоставимые объекты-аналоги, что в итоге было отражено судом в мотивированной части решения. В итоге проведённая экспертом Valrus судебная экспертиза стала основанием для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Данное судебное дело отличилось не только количеством объектов исследования, но и возможностью подачи административного иска коллективно. Такой вариант подачи напрямую или через управляющую компанию способствует сокращению расходов на процедуру оспаривания для каждого собственника. При этом обеспечивает хорошую эффективность таких проектов для консультантов.
