Оценка земельных участков

Застраиваемые земли

К ним относятся земельные участки под застройку объектами жилого, коммерческого, производственного и иного назначения.

Методология оценки подобных земель подразумевает, что ценность земли определяется стоимостью и доходностью той недвижимости, которая на ней может быть построена. Основным методом оценки подобных участков является техника остатка. Она предполагает рассмотрение проекта строительства недвижимости, соответствующего наиболее эффективному использованию земельного участка и определению стоимости земли как разницы между стоимостью готового объекта и затратами на его создание.

Техника остатка может быть реализована в статике и динамике. В статичном варианте используется метод остатка, а в динамике - метод предполагаемого использования (дисконтирования денежных потоков). В любом случае рассматривается проект строительства, соответствующий наиболее эффективному использованию участка, прогнозируются доходы от продажи и аренды построенной на участке недвижимости, расходы на строительство, девелопмент и сопутствующие затраты, определяется текущая стоимость денежных потоков с учетом соответствующей рискам ставки дисконтирования и прибыли предпринимателя.

Также одним из вариантов оценки застраиваемых земельных участков является сравнительный подход через выделение стоимости земли из стоимости единого объекта на основе типичной доли для объектов соответствующего сегмента.

Применяется и метод сравнения продаж, однако сложность его применения заключается в том, что свободных участков в сильно урбанизированных районах мало, поэтому реализовать этот метод через поиск сопоставимых участков полностью свободных от застройки крайне сложно.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Это прежде всего земли для ведения сельского хозяйства под растениеводство и выпас скота (пашни, луга, сенокосы, земли с многолетними насаждениями и пр.).

Оценка земельных участков сельхоз назначения включает комплекс работ, который проводится с целью определения рыночной стоимости территорий, используемых в качестве земель с/х назначения.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного сельскохозяйственного участка:

• вид осуществляемой с/х деятельности, виды угодий и выращиваемых культур;
• экологическое состояние региона, климатическая зона, плодородность почв;
• инфраструктура региона;
• удаленность от места сбыта продукции;
• наличие на территории с/х угодья (сенокосы, пашни, пастбища и пр.);
• присутствие зданий и сооружений, необходимых для производства сельскохозяйственной продукции;
• наличие на территории дорог, коммуникаций, водоемов и лесополосы;

Значительное влияние на итоговую стоимость земельного сельскохозяйственного участка оказывает доход от производства с/х продукции на его территории. Обычно оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в рамках оценки общего с/х комплекса.

Лесные угодья

Оценка лесных земель имеет свои особенности и отличия от оценки других земельных участков. Здесь используется подход, который учитывает во внимание в основном экономические и специальные параметры лесных угодий. Экологические характеристики в большей степени учитываются для охраняемых парков и заповедников.

Сегодня в России оборот земель лесного фонда подлежит запрету, но лес можно сдавать в аренду и концессию. Поэтому существует необходимость в оценке прав пользования лесными землями, где определяется стоимость запасов лесных ресурсов и прав на использование их с целью получения дохода. При оценке выявляется их сравнительная ценность в качестве средства производства, а также места для размещения объектов.

Оценка лесных земель имеет свои особенности и отличия от оценки других земельных участков. Здесь используется подход, который учитывает во внимание в основном экономические и специальные параметры лесных угодий. Экологические характеристики в большей степени учитываются для охраняемых парков и заповедников.

Участки под объектами для добычи полезных ископаемых

Подобные участки обычно оцениваются в комплексе с правами на добычу полезных ископаемых, которые расположены на соответствующей территории. При этом юридически в России оценка земельного участка как поверхности земли и оценка прав на добычу полезных ископаемых — это две самостоятельных составляющих.

Оценка земельных участков, отведенных под объекты добычи, в основном производится методом сравнения продаж с сопоставлением их стоимости с окружающими земельными участками, из состава которых сформирован отвод под добычу. Оценка прав на добычу (лицензии на месторождение) производится методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода через рассмотрение будущих доходов от добычи и продажи полезных ископаемых и затрат на разработку оцениваемого месторождения. Важным составляющем затрат является учет затрат на рекультивацию месторождения по окончанию добычи.

Земли, ограниченные в обороте

К таким землям относятся участки под объекты министерства обороны, госбезопасности и атомной промышленности государства, под космические объекты. Они не являются объектами оценки в рамках рыночной стоимости, поскольку сделки с подобными земельными участками запрещены.

Но такие объекты подлежат оценке в рамках государственной кадастровой оценки земли. Поэтому в методологиях оценки приходится основываться либо на сопоставлении со стоимостью окружающих земельных участков иных категорий, либо на оценке по минимальным удельным показателям для соответствующего региона субъекта РФ, либо муниципального образования.