Консалтинговая компания Valrus оказывает услуги по оценке офисных помещений в Москве и Московской области, а также в других регионах РФ.
Оценка стоимости офисов - услуга, для оказания которой требуется специальное образование в области оценочной деятельности, аттестация по направлению оценки недвижимости, а также опыт оценки коммерческой недвижимости и здание рынка конкретного региона.
Консалтинговая компания Valrus гарантирует высочайший профессионализм своих оценщиков и предоставление комплексных и подробных отчетов об оценке, учитывающих все существенные факторы и индивидуальные особенности каждого конкретного объекта.
При оценке офиса учитывается класс качества объекта: отделка, планировка, состояние инженерных коммуникаций, площадь, высота потолков, возраст здания, наличие парковки, уровень безопасности. Значительную роль играет расположение – престижность района, инфраструктура и транспортная доступность.
Результаты независимой оценки стоимости офисов представляются в виде подробного отчета, в котором указывается рыночная стоимость офисного пространства на определенную дату. Этот отчет может быть использован в качестве доказательства ценообразования при сделках с офисами, обращении в суд, налоговые органы, или для финансового анализа деятельности предприятия.
Наши специалисты умеют оценивать офисы всех категорий - крупные корпоративные офисы, где работает множество сотрудников разных отделов, или небольшие офисы малых предпринимателей.
Независимая оценка стоимости офисной недвижимости - важный инструмент для определения справедливой рыночной цены офисных помещений, используемых для работы компании.
Цели проведения оценки офисного помещения
Оценка офисного помещения является важным инструментом для различных заинтересованных лиц (арендодателей, арендаторов, банков и инвесторов) и может проводиться по нескольким причинам:
При купле-продаже офиса или включении его в портфель объектов. Оценка поможет определить справедливую цену, которая является основой для переговоров и заключения договоров.
При страховании офисной недвижимости. Оценка определяет страховую сумму.
Для получения банковского кредита под залог офисной недвижимости. Банк определяет стоимость объекта, чтобы определить размер кредита, процентную ставку и другие условия кредитования.
При разработке инвестиционных проектов и составлении плана развития. Оценка помогает определить стоимость офисного объекта и его потенциал для доходности.
При внесении офисного объекта в уставный капитал предприятия или активы инвестиционного фонда. Оценка помогает определить стоимость вклада и установить долю владения и управления.
При оформлении договора аренды. Оценка поможет сторонам определить справедливую арендную плату и условия аренды.
Оценка также может быть использована для споров о величине налога на имущество или арендной платы. Она предоставляет независимую оценку стоимости объекта, которая может быть использована в качестве аргумента в юридических спорах.
При оформлении наследства, дарения, брачного договора и других соглашений о разделе имущества.
Независимая оценка офисной недвижимости также важна для целей учета и отчетности по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) и другим стандартам.
Этапы проведения оценки офисного помещения
Получаем первичную информацию об офисе и потребностях Клиента.
Проводим экспресс-анализ стоимости офиса и возможности достижения целей оценки.
Составляем коммерческое предложение, где описываем этапы работ, методы и подходы оценки. Согласовываем ключевые условия работы.
Заключение договора, получение полного пакета необходимой для проведения оценки документации.
Выезжаем на объект для визуального осмотра офиса и выявления его основных характеристик. Анализируем рынок и подбираем аналоги.
Анализируем финансовые документы и договор аренды офиса.
Делаем расчеты. Согласовываем с Клиентом результаты полученной оценки.
Подготавливаем отчет об оценке офисной недвижимости.
Предоставляем отчет Клиенту для ознакомления. Обсуждаем полученные результаты.
Подготавливаем итоговую версию отчета в печатном и электронном виде. Подписываем закрывающие документы.
Методология оценки офисов
Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости - важный инструмент для инвесторов, разработчиков и владельцев офисных объектов, позволяющий определить стоимость и потенциал объекта.
Методология оценки рыночной стоимости офисной недвижимости является сложным и многоаспектным процессом, который включает в себя различные подходы, методы и техники. При оценке крупных офисных объектов важно учитывать особенности планировки и измерения площадей, состав арендаторов, структуру арендных и иных доходов, а также риски инвестирования в объекты сопоставимого класса качества. Только так можно достичь точности и объективности оценки рыночной стоимости офисов, поскольку для инвесторов бизнес-центры это прежде всего инвестиционный объект, способный генерировать определенный поток дохода и обеспечивать отдачу на вложенные средства.
В связи с этим традиционно основным подходом к оценке офисной недвижимости является доходный подход. Он основывается на оценке будущих доходов, которые может принести объект. При его использовании учитываются такие факторы состав и размеры арендопригодных помещений, величина фактических и рыночных арендных ставок, уровень занятости и вакантности, состав и уровень операционных расходов и способ их компенсации арендаторами, а также другие экономические показатели.
Понимание структуры арендных отношений на конкретном объекте, в том числе сроки аренды, возможности пересмотра условий договоров, их досрочного расторжения, порядок индексации арендных ставок является одним из ключевых моментов оценки. Для отдельных целей пользователи оценки могут ожидать от оценщиков проверки условий арендных договоров путем сопоставления данных реестров арендаторов с первоисточниками.
Важно уметь применять различные подходы к оценке, учитывать особенности оценки крупных объектов, учет аренды и ее структуры, а также приоритет доходного подхода.
В большинстве случае, за исключением крупных бизнес-центров и офисных комплексов уникальных по размеру и концепции, для оценки офисов применим и сравнительный подход. Этот подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, которые уже проданы или сданы в аренду на рынке. В процессе учитываются такие факторы, как площадь, расположение, состояние объекта и другие. Сравнительный подход достаточно простой и популярный, но не подходит, если объект обременен арендой, а ее условия не соответствуют рыночному уровню, а также если на рынке отсутствуют сравниваемые объекты.
Виды офисов
Среди видов офисной недвижимости выделяют офисные центры, бизнес-парки и особняки. Разделение на форматы помогает быстро и точно оценить здание, учесть его местоположение.
Одним из отличий офисных центров (деловых и бизнес-центров, офисных зданий) является расположение в деловых зонах города. За счет высокого спроса на подобные помещения, их строительство, эксплуатация и развитие могут быть запланированы в уже сформировавшихся районах или стать основой для формирования новых деловых зон.
При реализации проекта строительства и продвижения офисного центра, будь то новый объект или часть перспективной бизнес-инфраструктуры, необходимо провести анализ его соответствия основным критериям месторасположения, таких как наличие крупных транспортных артерий города, удобное расположение относительно деловых и центральных частей города. Такой подход гарантирует успешность проекта и привлекательность офисного центра для арендаторов.
Бизнес-парки (офисные комплексы) являются уникальными комплексами малоэтажных зданий, расположенных за пределами городской черты, но при этом находящихся близко к основным транспортным магистралям.
Ключевое преимущество такого расположения - низкая стоимость земли. Это открывает возможность приобретения (или аренды) высококачественных помещений по ценам, значительно ниже по сравнению с традиционными деловыми районами. Основными клиентами бизнес-парков являются компании, чей бизнес не требует присутствия в престижном центре города.
Также существует понятие "технопарка" - комплекс коммерческой недвижимости, специализированный на предприятиях в сфере технологий. Включает в себя не только офисные помещения, но и жилые здания для сотрудников и арендаторов, гостиницы, парковки и производственные площадки, где можно разместить производственные мощности, соответствующие специализации технопарка.
Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере учитывать потребности клиентов, обеспечив возможность реализовать их корпоративную идентичность. Так, клиенты могут занимать отдельные небольшие здания, украшать их собственными логотипами и оформлять в своем фирменном стиле, что невозможно делать в обычных офисных центрах, где расположены разные компании без особых прав на пространство и фасады.
Особняки (административные здания) относятся к элитной недвижимости. Их отличают малые габариты, красивая архитектура и расположение в историческом районе. Зачастую в них располагаются корпоративные резиденции крупных компаний. Реконструкция и строительство этого формата зданий требует значительных капитальных вложений, так как должно руководствоваться законодательством в сфере охраны памятников архитектуры и истории.
Классификация офисных помещений
Традиционно офисы классифицируются по уровню качества, что учитывается как в ставке аренды за помещения, так и в цене продажи офисных объектов.
В Москве в сегменте качественной офисной недвижимости в основном применяется классификация, разработанная Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum), в который входят представительства международных консультантов по коммерческой недвижимости: JLL, CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield и Knight Frank. Данная классификация выделяет офисы класса А, В+ и В-. С классификацией можно ознакомиться по ссылке «Классификация офисных помещений»
В Москве в классе А также можно выделить группу prime, то есть - лучших объектов. Это объекты, которые лучше не только по планировочным и инженерным характеристиках самого здания, но и по составу участников проекта – составу арендаторов, собственнику, управляющей и эксплуатирующей компаниям.
Для других городов данная классификация применима достаточно условно, поскольку в большинстве региональных центров просто нет зданий, отвечающих московским требованиям к классу А. Например, для Петербурга участники рынка разработали иную следующую классификацию. Рынок Санкт-Петербурга чуть менее развит в сравнении с московским, поэтому участники предъявляют чуть меньшие требования к качеству офисных пространств.
Также среди участников рынка применяется единая всероссийская классификация Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (РГУД). Согласно этому исследованию, выделяются офисы классов А, В+ и В.
В соответствии со всеми обозначенными выше исследованиями, объекты, не соответствующие критериям классов А и В, относятся к классу С.
Ознакомиться с ценами на услуги по оценке недвижимости офисного назначения можно на странице «Оценка коммерческой недвижимости».
Документы и аккредитации
Членство в Союзе судебных экспертов
Применение УСН
Свидетельство ИНН
Свидетельство ОГРН
Страхование ответственности
