Оценка здания банка в период пандемии

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка здания банка в период пандемии
28 января 2021

В рамках процедуры оспаривания (установления) кадастровой стоимости равной рыночной по определению Мосгорсуда, экспертами компании Valrus была проведена оценка здания головного офиса в России крупного западного банка. Оценка проводилась по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, 1 января 2018 года.

Отличительной чертой исследуемого объекта является то, что выполнено оно по мотивам исторического здания 1810-ых годов. В действительности же, оно было полностью реконструировано в 2005 г. с техническим оснащением высококлассного бизнес-центра, включающего, специализированные банковские помещения с оборудованием.

Работы по экспертизе проводились в апреле 2020 г, непосредственно в период введенного в Москве карантина в связи с распространением короновирусной инфекции COVID-19. Это был один из первых проектов и осмотров, проведенных нами во время локдауна. Как мы писали на сайте и странице в Facebook, работа сотрудников компании была переведена на дистанционный режим, однако выполнение проектов по оценке и судебных экспертиз не приостанавливалось.

0f1a411562e3e027653e936272041f8f-l.jpg

В качестве аналогов рассматривались высококачественные бизнес-центры, расположенные вблизи исследуемого здания. Арендопригодная площадь учитывалась по общей площади здания за исключением технических помещений и вертикальных коммуникаций. Поскольку класс зданий и их расположение были очень близки, эксперт применил минимум корректировок, а результаты имели высокую сходимость. Величина рыночной стоимости объекта капитального строительства была определена равной 3,6 млрд. руб. (при кадастровой стоимости в 4,3 млрд руб.).

Основная проблема состояла в том, что собственником ранее уже оспаривалась кадастровая стоимость объекта, и определялась она на уровне 2,5 млрд. руб. В данном административном деле также имелась оценка, выполненная международной компанией, на величину 2,5 млрд. руб. «Добавка» в 1 млрд. руб., в итоге выливающаяся в 16 млн. руб. дополнительных налогов в расчете на год, естественно, не устраивала собственника, и банк попытался оспорить экспертизу. Нам были представлены замечания на тему выбора якобы более дорогих аналогов, несоответствующих по классу. На замечания были представлены убедительные доводы, в том числе сведения из материалов дела и официальной отчетности банка.

При этом, суд все-таки назначил повторную экспертизу, и основным поводом были не только замечания истца, но и то, что со стороны ответчика, Департамента городского имущества города Москвы, также поступили возражения. Так, Город, утверждал, что стоимость должна быть еще выше, снижение кадастровой стоимости на 1 млрд. руб. с потерей налогов администрацию не устраивало. Получив возражения с двух сторон, хотя они и были разнонаправленными, что только подтверждало независимость и корректность проведенной оценки, суд решил перестраховаться и назначить еще одну экспертизу.

0bbf6faa04b12ca92adc1f5c607e6c6b-l.jpg

Следует отметить, что процессуальная позиция истца была правильной. Они настаивали на корректности своей оценки. Таким образом, непродуманная позиция ДГИ и Правительства Москвы по представлению замечаний на каждую экспертизу, которая дает сколь-нибудь значимое снижение кадастровой стоимости от текущей оценки, не сопоставив результаты с предыдущими турами оспаривания (что результат наоборот существенным образом увеличивает налогооблагаемую базу), привело к дополнительным издержкам бюджета на судебные экспертизы в рамках конкретного дела.

Результаты повторной экспертизы оказались сопоставимы с нашими с разницей в 1%, и оспаривать их истец уже не решился, а возражения ответчиков судом удовлетворены не были. Несмотря на то, что кадастровая стоимость спорного объекта была установлена по результатам повторной экспертизы, подтверждение с такой высокой степенью сопоставимости итогового результата позволяет нам говорить о высоком качестве проведенной работе и взвешенности подходов экспертом Valrus.

Определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции решение Мосгорсуда оставлено без изменения.

 


Профильные услуги

Оспаривание кадастровой стоимости является одной из наиболее распространенных целей оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку, сократить арендные платежи и снизить выкупную стоимость имущества.

Подробнее

Оценка офисного помещения является важным инструментом для различных заинтересованных лиц (арендодателей, арендаторов, банков и инвесторов). 
При оценке офиса учитывается класс качества объекта: отделка, планировка, состояние инженерных коммуникаций, площадь, высота потолков, возраст здания, наличие парковки, уровень безопасности. Значительную роль играет расположение – престижность района, инфраструктура и транспортная доступность.
Подробнее