Оценка здания банка в период пандемии

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка здания банка в период пандемии
28 января 2021

В рамках процедуры оспаривания (установления) кадастровой стоимости равной рыночной по определению Мосгорсуда, экспертами компании Valrus была проведена оценка здания головного офиса в России крупного западного банка. Оценка проводилась по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, 1 января 2018 года.

Отличительной чертой исследуемого объекта является то, что выполнено оно по мотивам исторического здания 1810-ых годов. В действительности же, оно было полностью реконструировано в 2005 г. с техническим оснащением высококлассного бизнес-центра, включающего, специализированные банковские помещения с оборудованием.

Работы по экспертизе проводились в апреле 2020 г, непосредственно в период введенного в Москве карантина в связи с распространением короновирусной инфекции COVID-19. Это был один из первых проектов и осмотров, проведенных нами во время локдауна. Как мы писали на сайте и странице в Facebook, работа сотрудников компании была переведена на дистанционный режим, однако выполнение проектов по оценке и судебных экспертиз не приостанавливалось.

0f1a411562e3e027653e936272041f8f-l.jpg

В качестве аналогов рассматривались высококачественные бизнес-центры, расположенные вблизи исследуемого здания. Арендопригодная площадь учитывалась по общей площади здания за исключением технических помещений и вертикальных коммуникаций. Поскольку класс зданий и их расположение были очень близки, эксперт применил минимум корректировок, а результаты имели высокую сходимость. Величина рыночной стоимости объекта капитального строительства была определена равной 3,6 млрд. руб. (при кадастровой стоимости в 4,3 млрд руб.).

Основная проблема состояла в том, что собственником ранее уже оспаривалась кадастровая стоимость объекта, и определялась она на уровне 2,5 млрд. руб. В данном административном деле также имелась оценка, выполненная международной компанией, на величину 2,5 млрд. руб. «Добавка» в 1 млрд. руб., в итоге выливающаяся в 16 млн. руб. дополнительных налогов в расчете на год, естественно, не устраивала собственника, и банк попытался оспорить экспертизу. Нам были представлены замечания на тему выбора якобы более дорогих аналогов, несоответствующих по классу. На замечания были представлены убедительные доводы, в том числе сведения из материалов дела и официальной отчетности банка.

При этом, суд все-таки назначил повторную экспертизу, и основным поводом были не только замечания истца, но и то, что со стороны ответчика, Департамента городского имущества города Москвы, также поступили возражения. Так, Город, утверждал, что стоимость должна быть еще выше, снижение кадастровой стоимости на 1 млрд. руб. с потерей налогов администрацию не устраивало. Получив возражения с двух сторон, хотя они и были разнонаправленными, что только подтверждало независимость и корректность проведенной оценки, суд решил перестраховаться и назначить еще одну экспертизу.

0bbf6faa04b12ca92adc1f5c607e6c6b-l.jpg

Следует отметить, что процессуальная позиция истца была правильной. Они настаивали на корректности своей оценки. Таким образом, непродуманная позиция ДГИ и Правительства Москвы по представлению замечаний на каждую экспертизу, которая дает сколь-нибудь значимое снижение кадастровой стоимости от текущей оценки, не сопоставив результаты с предыдущими турами оспаривания (что результат наоборот существенным образом увеличивает налогооблагаемую базу), привело к дополнительным издержкам бюджета на судебные экспертизы в рамках конкретного дела.

Результаты повторной экспертизы оказались сопоставимы с нашими с разницей в 1%, и оспаривать их истец уже не решился, а возражения ответчиков судом удовлетворены не были. Несмотря на то, что кадастровая стоимость спорного объекта была установлена по результатам повторной экспертизы, подтверждение с такой высокой степенью сопоставимости итогового результата позволяет нам говорить о высоком качестве проведенной работе и взвешенности подходов экспертом Valrus.

Определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции решение Мосгорсуда оставлено без изменения.