В сентябре 2019 года специалисты компании Valrus проводили оценку здания Лукойл, которое расположено на Олимпийском проспекте. Сам по себе это очень нестандартный объект. В плане архитектуры – строение выглядит, как корабль, под носом которого располагается маленькая заправка, а в плане его использования, 2/3 здания – это многоуровневая парковка. Именно благодаря его внешнему виду, когда вы будете ехать мимо – можно подумать, что здание полностью офисное, а о парковке даже не догадаешься…
Теперь непосредственно о деле. В августе 2019 года, истец обратился в суд для оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной, и судом первой инстанции экспертиза была поручена нашей экспертной организации. Необходимо отдельно сказать, что в рамках кадастровой оценки, данный объект оценивался по группе «офисные строения целиком», без учета фактического состава помещений. При проведении работ были учтены все характеристики объекта, а значит, нам удалось распределить площади согласно их функциональным назначениям, и в соответствии с экспликациями установить арендопригодные площади. Таким образом, рыночная стоимость, без учета НДС, была определена даже ниже, чем в отчете, с которым истец первоначально обратился в суд. Мы предполагаем, что так получилось потому, что в их материалах были переоценены парковочные места, так как истец основывался на результатах предыдущих оспариваний.
Получившаяся стоимость вызвала очень много вопросов, и в суде нам пришлось отвечать на замечания ДГИ. Благодаря нашим достаточно подробным и убедительным ответам – судом было вынесено решение о том, чтобы полученная нами стоимость – достоверна.
После этого, дело начали рассматривать в апелляционной инстанции, а как мы уже писали в предыдущих кейсах – именно осенью 2019 года менялась судебная практика, и апелляционной инстанцией стал Первый апелляционный суд общей юрисдикции. В тот момент суд придерживался позиции определения рыночной стоимости фактически с учетом НДС, при этом говорили, что стоимость должна быть определена безотносительно. То есть, имелось в виду то, что аналоги и цены не должны корректироваться и уменьшаться на величину НДС. Для того, чтобы избежать новых судебных расходов – суд назначил дополнительную судебную экспертизу в нашу организацию, над которой мы работали как раз в период пандемии.
В итоге, мы опять провели расчеты и посчитали стоимость объекта безотносительно НДС. Однако, по сути, в стоимость включался налог на добавленную стоимость, так как все ставки аренды, операционные расходы, все параметры – использовались с его учетом. Естественно, что цифра вышла больше первоначальной, но, тем не менее, снижение кадастровой стоимости было достаточно существенным. Стоимость, которая у нас получилась по итогам дополнительной судебной экспертизы и была установлена для данного объекта, как кадастровая.
