Судебная экспертиза по бизнес-центру "Нордстар Тауэр"

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Судебная экспертиза по бизнес-центру "Нордстар Тауэр"
3 ноября 2020

Мы оцениваем не только сложную торговую недвижимость и гостиницы. У нас в портфеле имеются и значимые объекты офисного сегмента. В 2019 году экспертами Valrus Ltd. в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости (установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости) проводилась оценка бизнес-центра «Нордстар Тауэр» (Nordstar Tower). Определение стоимости проводилось по состоянию на 01.01.2016 и 01.01.2018г. При этом определялась стоимости как объекта капитального строительства, так и земельного участка, на котором он расположен, т.е. комплекса целиком.

В качестве основного подхода применялся доходный подход, поскольку объекта является недвижимостью инвестиционного качества, стоимость которой определяется именно денежными потоками от сдачи помещений в аренду. Данный бизнес центр является одним из самых крупных объектов офисной недвижимости в Москве, площадью более 100 тыс. кв.м с подземным паркингом. Помещения с 1 по 8 этаж разделены на два функциональных пространства: многоуровневая парковка и офисные помещения. Данные особенности не позволяют корректно определить стоимость объекта в рамках сравнительного и затратного подхода.

В конце 2019 года произошла судебная реформа, началась меняться судебная практика в отношении налога на добавленную стоимость (НДС), из-за чего подверглись пересмотру результаты заключений с определенной стоимостью объектов недвижимости без учета НДС, как это требовалось в поставленных Судом вопросах.

В частности, в рамках дел, по котором определялась стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2016 была назначена повторная экспертиза другому эксперту, а в рамках дела по определению рыночной стоимости объектов на 01.01.2018 была назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено также Карцеву П.В. В обоих случаях уже требовалось определить стоимость тех же объектов безотносительно НДС.

Повторная экспертиза в отношении оценки по состоянию на 01.01.2016 показала отклонения от стоимостей, определенных экспертом компании Valrus Ltd., в пределах +6% (при определении стоимости в сопоставимых величинах) для объекта капитального строительства и -6% для земельного участка. По сути, повторная экспертиза подтвердила результаты, полученные экспертом Карцевым П.В.

По результатам дополнительной оценочной экспертизы в рамках определения стоимости объектов по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость объектов превысила установленную в рамках ГКО кадастровую стоимость.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласился, представил письменные возражения, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Судом от Эксперта были истребованы письменные пояснения. В направленных в адрес суда пояснениях Эксперт Карцев П.В. убедительно и подробно ответил на возражения сторон, письменные пояснения приобщены судом к материалам дела. Из представленных пояснений эксперта видно, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в связи с чем судом отказано в удовлетворении ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы. Предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие сторон с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

nord-star-tower19.png nord-star-tower18.png

nord-star-tower16.png nord-star-tower17.png

Источник: фотоматериалы с сайта: Business Center Nordstar Tower

Целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания принадлежащего ему на праве собственности имущества в связи с завышением налоговой базы для расчета налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер арендной платы за земельный участок также зависит от кадастровой стоимости.

Установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (параграф 40 постановления от 24 мая 2007г. «Р. против Российской Федерации, параграф 80 постановления от 06 декабря 2011 года «Гладышева против России»). В связи с этим судом было отказано в удовлетворении административных исковых требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.