Оценка земельного участка – процедура определения рыночной стоимости земельного участка любой категории с учетом его целевого назначения и периода проведения экспертной деятельности. Оценка стоимости земельного участка может быть реализована, преследуя разные цели.
В конце 2018 года в Valrus обратились иностранная инвестиционная компания для оценки земельных участков площадь порядка 44 га в г. Калининград, приобретенных под строительство многофункционального торгового центра. Отчет об оценке требовался для отражения стоимости активов в отчетности по МСФО, и должен был быть подготовлен на английском языке в соответствии с Международными стандартами оценки и Стандартами оценки RICS.
Первоначально на площадке планировалось строительство крупного торгового центра, офисного здания, гостиницы и вспомогательной инфраструктуры. С момента приобретения земельных участков рынок существенно изменилась и первоначальная концепция проекта в текущих условиях стала не актуальной. Градостроительное регулирование застройки также поменялось. Массив земли состоял из нескольких участков, которые попадали в функциональные различные зоны застройки. В результате основная часть территории могла рассматриваться под комплексное развитие в рамках многоэтажного жилищного строительства, а торговая функцию должна была быть уменьшена по сравнению с первоначальной.
В ходе оценки специалисты Valrus провели комплексную работу, включавшую осмотр объектов, изучение конкуренции в торговом сегменте, исследование рынка земельных участков и объемов строительства жилья. Поскольку оценка земельного участка без детального проекта застройки, в отсутствие проработанных графиков и затрат строительства сопряжено с высокими погрешностями, в качестве базового подхода к оценке использовался сравнительный. Однако сравнительный подход был серьезно доработан и совмещен с несколькими другими техниками.
Если для земли под строительство торговых центров применение сравнительного подхода возможно даже для достаточно крупных участков, то в отношении же земли под многоэтажное жилищное строительство на рынке представлены лишь участки под точечную застройку, при чем в основном с уже согласованными параметрами застройки. Их сопоставление их большим участком под комплексную застройку, в рамках которой будут потери на проезды, социальную инфраструктуру, дворовые территории, и который потребует инвестиций в создание сетей и коммуникаций, - невозможно, а применение поправок на площадь из каких-либо сборников будет непрофессионально. В связи оценка данной части земельного массива проведена методом DCF, в рамках которого рассмотрено не одномоментное поступление доходов от продажи земли, а постепенно в соответствии с имеющимся на рынке спросом, емкостью рынка.
Отчет подробно отразил наш подход к оценке, и был передан Клиенту и компании-аудитору, представленной зарубежным отделением одной из фирм Big4. Глубина и качество исследования были оценены сторонами. В ходе сдачи работ нами были представлены пояснения, ответы на вопросы аудиторов, которые их полностью удовлетворили. Как следствие - успешна сдача проекта, завершение Клиентом подготовки финансовой отчетности по стандартам МСФО и повторные обращения в Valrus за оценочными услугами!