Потребность в анализе методологии кадастровой оценки возникает не чаще одного раза в 2-4 года при проведении нового тура государственной кадастровой оценке земельных участков и объектов недвижимости. Крупным собственникам целесообразно провести анализ и выявить системные ошибки ещё на этапе согласования предварительного отчета о ГКО и подать замечания к нему. Исправление на данном этапе является наиболее комфортным с точки зрения соотношения затрат и времени, при этом может принести значительные результаты.
После утверждения результатов ГКО замечания методологического плана также могут быть поданы через процедуру исправления кадастровых ошибок. В случае если ГБУ-исполнитель кадастровой оценке их не учтет, заинтересованные лица могут оспорить отказ ГБУ в исправлении подобных замечаний в суде.
Почему мы
Для понимания методологии кадастровой оценки, выявления в ней ошибок и грамотной формулировки замечаний требуются специалисты не тривиальной квалификации, имеющие как опыт оценки рыночной стоимости недвижимости, так и массовой оценки, умеющие работать с большими массивами данных, разбираться в геоинформационных системах и сложных математических моделях. Поэтому для данных задач наиболее целесообразно воспользоваться услугами аутсорсингового консультанта.
Компания Valrus имеет соответствующие квалификации, опыт и специалистов и готова оказать подобную услугу.
Для достижения поставленных задач эксперты компании Valrus выполняют:
Анализ результатов определения КС по предварительным отчетам по ГКО:
заполнение данных о результатах (предварительных результатах) по проведенной ГКО в отношении принадлежащих Клиенту объектов недвижимости;
сравнение результатов новой ГКО с кадастровой стоимости по прошлым турам оценки;
сравнение результатов с рыночными стоимостями, определенными и установленными в рамках процедур оспаривания кадастровой стоимости в прошлых налоговых периодах.
Поиск причин отклонений и возможных ошибок для понимания целесообразности подачи замечания на этапе предварительного отчета:
скачивание и распаковка отчета;
чтение текстовой части для понимания принципа разделения на группы, выделения ценообразующих факторов;
изучение структуры приложений к отчетам;
проверка корректности группировки и основных ценообразующих факторов для конкретных участков;
составление таблицы Excel с вынесенными из отчетов основными использованными в оценке параметрами и комментариями на предмет причины отклонений и целесообразности подачи замечаний.
Анализ методологии проведенных ГКО и подготовка замечаний по исправлению системных методологических ошибок:
проверку корректности выбора методов оценки на соответствие Методическим указаниям по ГКО (приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 или с 1 марта 2022 года – новым МУ, утвержденным приказом Росреестра от 04..08.2021 года № П/0336);
анализ исходных данных по нескольким основным группам (административно-деловое использование, торговля, промышленность) с выявлением:
- достаточности рыночных данных для проведения расчетов;
- использования несоответствующих аналогов;
- иныех недостатков исходных выборок (существенных смещений по тем или иным факторам и т.д.).
проверку корректности применения выбранной методологии оценки;
подготовку замечаний к предварительному отчету по исправлению методологических ошибок;
подготовку материала для публикации в местных изданиях;
подготовку презентации для освещения проблематики на совещаниях с органами власти субъекта, общественными и предпринимательскими сообществами.
Подачу замечаний к предварительному отчету:
заполнение заявления;
подача заявления через интернет-ресурс ГБУ.
Консультационное сопровождение после подачи замечаний:
помощь в организации и участие в региональных мероприятиях на площадках РСПП, Деловой России, ТПП, уполномоченного по защите прав предпринимателей;
устные и письменные консультации в рамках взаимодействия с ГБУ, Правительством региона, губернатором и иными организациями.
Аналогичные мероприятия и поддержка могут быть осуществлены и на этапе после утверждения результатов кадастровой оценке. При отсутствии готовности ГБУ и органов власти учесть замечания мы готовы предоставить услуги по представлению интересов заявителей в суде.