Исправление ошибок при определении кадастровой стоимости земельных участков, зданий, помещений, сооружений и иных объектов недвижимости зачастую позволяет получить более эффективную оптимизацию имущественных платежей в сравнении с «традиционным» оспариванием кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной стоимости.
В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:
Несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.
Описка, опечатка, арифметическая или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, считаются системными.
Экономическая целесообразность
Исправление кадастровых ошибок позволяет снизить налоговую нагрузку от 10% до нескольких раз. Размер потенциальной экономии по имущественным платежам в каждом случае необходимо рассчитывать индивидуально. Важным преимуществом подобного пути оптимизации налогов на имущество является существенно более короткие сроки процедуры. При этом исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости как в досудебном, так и судебном порядке, не препятствует последующему или даже параллельному оспариванию кадастровой стоимости через установление ее в размере рыночной.
В рамках оказываемой услуги специалистами Valrus проводятся следующие мероприятия:
Осуществляется проверка сведений об исследуемом объекте недвижимости через ЕГРН, публичную кадастровую карту и фонд данных государственной кадастровой оценки с целью предварительного выявления ошибок в определении кадастровой стоимости.
Запрашивается разъяснения в ГБУ относительно порядка определения кадастровой стоимости по стандартизированной форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0280.
Проводится сопоставление использованных в расчете данных о характеристиках объекта с исходной правоустанавливающей и технической документацией по объекту недвижимости (земельному участку, зданию, помещению или сооружению).
Формируются сводные данные по всем источникам информации и анализируется правильность расчета в рамках государственной кадастровой оценки.
В случае выявления ошибок, нарушающих общие принципы определения кадастровой стоимости или методологию, предусмотренную требованиями методических указаний о государственной кадастровой оценке, составляется заявление об исправлении ошибки в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0286.
В рамках регламента заявление об исправлении ошибок подается в Государственное бюджетное учреждение региона расположения объекта.
Анализируется ответ ГБУ на поданное заявление (который должен быть представлен не позднее 30 дней). При положительном ответе – исправленная кадастровая стоимость в порядке межведомственного взаимодействия будет автоматически внесена в данные ЕГРН. В случае отказа проводится анализ на предмет целесообразности повторной подачи заявления или оспаривания отказа ГБУ в судебном порядке.
Наиболее типичными ошибками являются неверная группировка объекта недвижимости, отнесение к группе, несоответствующей фактическому назначению и виду использования объекта. Несмотря на кажущуюся простоту данной ошибки, для ее исправления зачастую требуется привлечение специалистов, которые помогу подготовить пакет документов, подтверждающий фактическое использование объекта. При этом надо учитывать, что, поскольку отказ в исправлении ошибки со стороны ГБУ может быть оспорен в суде, пакет документов должен быть такой, чтобы затем в суде можно было доказать, что заявитель изначально представил все необходимые доказательства и отказ является необоснованным.
Для московского региона возможен учет многофункционального назначения объекта, в том числе учета вспомогательных помещений и паркинга по более низкой, в сравнении с основной функцией объекта, удельной стоимости (применение коэффициента экспликации).
Среди иных ошибок встречаются неверное использование площади объекта, сведений о годе его постройки и/или реконструкции, материале стен и т.д. Наши специалисты проверяют соответствие всех параметров объектов использованным при определении кадастровой стоимости ценообразующим факторам, выявляя несоответствия.
Также бывают и более сложные методологические ошибки, которые неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости определить самостоятельно практически невозможно. Это может быть и применение несоответствующих методов оценки или их некорректное применение, противоречащее Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (или с 1 марта 2022 года – новым методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра от 04..08.2021 года № П/0336), использование некорректных аналогов или показателей из справочников, включение в состав объекта элементов, которые не должны учитываться при определении кадастровой стоимости и т.д.
Итогом оказания услуги является получение решения ГБУ об исправлении допущенной ошибки при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае, если со стороны ГБУ получен отказ в исправлении ошибки по поданному заявлению (отказ по заявлению), данный отказ может быть обжалован в судебном порядке в соответствии с положениями КАС РФ.
