Оценка домов и коттеджей

Задать вопрос

Консалтинговая компания Valrus предоставляет услуги в области независимой оценки домов в Москве, Московской области и других регионах России.

Оценка загородного дома представляет собой определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости. Такой вид независимой оценки требует от специалиста не только превосходных знаний рынка загородной недвижимости, но и понимания технологии строительства домов, поскольку чаще всего дом – это индивидуальный продукт, строящийся без учета инвестиционных вложений.

Классификация коттеджей и частных домов

Частные дома бывают разные (коттеджи, таунхаусы, усадьбы, дачи и др.), все они имеют свои отличия и особенности.

Загородная недвижимость делится по классам качества поселка и дома. Существует эконом, комфорт, бизнес, премиум и де-люкс класс.

Также загородные дома можно разделить по типу основных материалов:

1. Кирпичные дома. Считаются самыми надежными – срок службы от 100 лет. Хотя здесь большую роль играет вид кирпича. Существует три вида: керамический, силикатный и клинкерный. Все они отличаются друг от друга эксплуатационными и техническими характеристиками, поэтому дома, построенные из кирпича, будут разными по своей износостойкости.

2. Каменные дома. Немного уступают по долговечности кирпичным домам, но обладают рядом положительных характеристик. Благодаря структуре камня в доме сохраняется тепло и поддерживается комфортный для жизни микроклимат. Также искусственный камень, полученный из вспененного ячеистого бетона, обладает хорошими техническими характеристиками.

3. Деревянные дома. Основное их преимущество – экологичность и красота. Дома из клееного бруса смотрятся презентабельно. Что касается износостойкости, то благодаря появлению новых технологий она значительно улучшилась. Сегодня существует масса средств для обработки дерева от гниения и защиты от пожара.

4. Каркасные дома. Такие дома строятся быстро и стоят дешевле кирпичных, обладают хорошей теплопроводностью и практически не дают усадку. Они экологичны и устойчивы к температурным перепадам. К минусам можно отнести малый эксплуатационный срок (до 30 лет), плохие шумоизоляционные свойства, низкую пожаробезопасность (так как включают древесину). Экологичность дома будет зависеть от качества использованных материалов. Независимая оценка коттеджа всегда предполагает индивидуальный подход, при этом расчет стоимости объекта недвижимости требует также анализ земельного участка.

Ценообразующие факторы при оценке загородных домов:

площадь дома, качество и наличие отделки, наличие коммуникаций;
материалы, используемые при строительстве;
состояние дома, год его постройки, уровень износа;
престижность места, где стоит дом (уровень его безопасности и экологичности);
транспортная доступность, близость асфальтированных дорог;
инфраструктура (наличие поблизости магазинов, детских садов, школ, аптек);
наличие или отсутствие поблизости водоема и леса.

Прежде чем проводить оценку, оценщик выезжает на осмотр объекта, где оценивает его по различным параметрам. Фиксирует состояние и расположение, выявляет все нюансы. Исходя из этого делаются расчеты. Кроме фактического осмотра оценщику необходимо изучить следующие документы:

документы о собственности (для дома и участка);
технический и кадастровый паспорт;
план границ участка.

Это обязательный список документов. В зависимости от случая могут потребоваться и другие.

Для чего необходима оценка загородного дома:

для страхования недвижимости. Отчет предоставляется страховой компании для установления размера предполагаемой компенсации;
продажа или покупка (в том числе в ипотеку);
для приватизации;
для банка, если недвижимость будет выступать в качестве залога;
при вступлении в наследство или для договора дарения;
если дом стал причиной судебного спора;
для органа опеки;
при принятии управленческих решений по распоряжению объектом;
сдача объекта в аренду;
изъятие объекта для государственных и муниципальных нужд;
для налоговых целей.

Особенности оценки частного дома:

В отличие от типовых квартир, коттеджи, дачи и таунхаусы строят по индивидуальному проекту, что усложняет задачу оценщика из-за сложности подбора аналогов и составления корректировок. Но основным подходом, используемым при оценке, все равно остается сравнительный. Хотя земельный участок (из-за своей высокой стоимости) может подлежать отдельной оценке: либо для целей распределения стоимости, либо для правильных корректировок при сравнении объекта с аналогами.

Оценка недвижимости всегда проводится с землей. В отличие от квартиры тут объектом прав является не только помещение (здание), но и земельный участок. На участке помимо основного дома могут быть еще вспомогательные строения, элементы благоустройства. Они тоже подлежат оценке, ведь их стоимость может быть весьма значительной. Эти объекты могут оцениваться либо в рамках сравнительного подхода через корректировки, либо через затраты на их создание и учитываться в стоимости домовладения через итоговую поправку к стоимости основных объектов.

Оценка частного дома по сравнению с квартирами считается более трудозатратной. Ведь коттеджи менее типичны и территориально рассредоточены, поэтому сложно найти полностью сопоставимый объект. На стоимость загородного дома влияет много факторов: площадь, материал постройки, фундамент, удаленность к черте города, наличие поблизости магистрали, охраны и инфраструктуры и др. Также надо учитывать, что дома в среднем больше квартир по площади и стоят дороже, а значит выше ответственность оценщика перед заказчиком и третьими лицами. Трудозатраты на осмотр таких объектов тоже выше, поскольку предполагают выезд оценщика за пределы города.

Цена услуг и сроки выполнения оценки дома

Сегмент коттеджей	Рубли	Дни
Дачи эконом-сегмента	15 000 – 25 000	3-5
Дачи комфорт-класса	25 000 – 35 000	3-6
Коттеджи бизнес-класса	30 000 – 50 000	4-6
Коттеджи премиум-класса	40 000 – 70 000	5-8
Дома класса де-люкс	60 000 – 100 000	7-10
Крупные резиденции	от 80 000	от 10

Стоимость услуг и сроки выполнения зависят от:

цели оценки;
местоположения объекта;
размера основного дома;
количества вспомогательных построек и элементов благоустройства;
формата и количества отчетных документов.

Начинаем работать с момента получения аванса (в безналичной форме) и необходимых документов.

При срочной оценке применяется повышающий коэффициент до 2-х раз. Если осмотр дома не является обязательным (в случае оформления наследства), то применяется понижающий коэффициент.