Фото: Портал Мэра и Правительства Москвы
На протяжении нескольких последних лет мы проводим оценку активов Московского Дворца Молодежи (МДМ). Цель - составление отчетности по международным МСФО (IFRS).
Этот проект интересен тем, что МДМ представляет собой крайне нестандартный объект коммерческой недвижимости. Несмотря на наличие офисно-торговых площадей основную часть здания занимают помещения под проведение театрально-концертных мероприятий. Долгое время помещения зала МДМ арендовала компания "Стейджинтертеймент групп" – международный оператор по мюзиклам, адаптировавший на российской сцене такие всем известные постановки, как «Кошки», «Mamma Mia!», «Чикаго», «Zorro» и «Красавица и чудовище». Сейчас сцену МДМ арендует под мюзиклы российская компания.
Нежилое здание используется в качестве культурно-досугового центра «МДМ». Его интерьеры выполнены с открытыми лестницам и балконами. Под крышей Дворца располагаются два полноценных театра: Большой зал МДМ — именно здесь проходят мюзиклы, и театр «Маска», открывшийся осенью 2022 года. Великолепная акустика и техническое оснащение театров позволяют осуществлять постановки любого уровня — от классической оперы до зрелищного эстрадного шоу. А Паркетный зал, оборудованный еще одной сценой, стал площадкой для самого разного рода культурных событий и развлекательных мероприятий. Сейчас на сцене МДМ ставятся уже успевшие стать популярными мюзиклы: "Ничего не бойся, я с тобой", "День влюбленных", "Первое свидание".
Сцену для нового театральный зала «Маска» спроектировал архитектор из Австрии Беньямин Шнайдер. А над акустикой и насыщением площадки новейшим театральным оборудованием работали специалисты из Большого театра, театра Наций и Ленкома. Театр «Маска» стал настоящей жемчужиной архитектуры и дизайна.
Фото: Московский дворец молодежи
Театры и паркетный зал, несмотря на высокое качество самих залов приносят существенно меньшую удельную коммерческую отдачу в сравнении с более современными объектами культурно-развлекательного назначения, так как здание построено в советское время и его общая планировка - не самая эффективная. Тем более объект дает значительно меньшую доходность в сравнении с обычными торговыми и офисными зданиями. В связи с этим, несмотря на хорошее расположение в престижном районе Хамовники, с выходом из метро Фрунзенская, здание МДМ имеет достаточно низкую удельную стоимость в расчете на 1 квадратный метр общей площади.
Фото: Москомархитектура
В 2019 году разрабатывались планы по реконструкции или редевелопменту здания МДМ. Объекту хотели придать современный вид и увеличить полезные площади внутреннего пространства. Однако реализации этих планов помещали внешние и экономические факторы. Сначала Covid-19, после - снижение деловой активности и платежеспособности населения. Поэтому планы по проведению реконструкции не учитывались нами при проведении оценки. Пока в своих оценках мы основываемся на фактических планировках, условиях договоров аренды, доходах, увязанных с товарооборотом арендаторов и концертной деятельностью.
Фото: Москомархитектура
Результаты оценки представляются нами в виде полного отчета на русском языке, а также краткого отчета (заключения) на английском языке. Их пользователями являются как акционеры и руководство компании, так и международные аудиторы, базирующиеся за пределами Российской Федерации. Повторные обращения клиента и отсутствие каких-либо замечаний со стороны международных аудиторов свидетельствуют о высоком качестве услуг, оказываемых компанией Valrus.
Мы проводим оценку «Московского дворца молодежи» с 2017 года и для нас этот проект интересен еще и тем, что можно наглядно наблюдать, как социально-экономические процессы в нашем обществе и мировой экономике, сказываются на стоимости конкретного объекта недвижимости.
Наиболее часто встречающийся вид оценки – оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости тех или иных имущественных прав на недвижимость (право собственности, право аренды) для определенных целей (осуществление сделки купли-продажи, залога недвижимости, корректировки налогооблагаемой базы, ликвидации предприятия, реализации проектов строительства и т.д.). Оценка рыночной стоимости, прежде всего, снижает риск потери средств при сделках с недвижимым имуществом.
Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.