В августе-сентябре 2023 года по заказу Газпромнефть-Терминал мы выполнили проект по анализу предварительных результатов ГКО по 16 регионам, в которых у клиента расположены объекты недвижимого имущества.
Состав услуг включал:
- проверку предварительных результатов кадастровой оценки;
- скачивание и ознакомление с проектами отчетов по ГКО;
- выявление ошибок в определенной кадастровой стоимости, которые привели к ее завышению, в том числе как технически, так и методологически;
- подача замечаний к предварительным отчетам.
В ходе реализации проекта мы получили возможность изучить методологию кадастровой оценки не только в отдельно взятом регионе, но и сопоставить подходы, применяемые ГБУ по всей стране.
Большинство регионов провели оценку даже коммерческих объектов на базе затратного подхода, при этом ряд бюджетных учреждений постарались сделать отчеты максимально прозрачными и проверяемыми с раскрытием всех расчетов и использованием источников информации. Но больше половины учреждений, особенно в Сибирском федеральном округе сделали отчеты по принципу «черного ящика», то есть привели общее описание методологии и результаты без раскрытия промежуточных расчетов и источников информации, в том числе ценообразования факторов и используемых расценок.
Несмотря на то, что подобный подход не соответствует принципам законодательства государства и кадастровой оценки, данные отчеты были приняты Росреестром. Для собственников это существенно усложнило возможность анализа и поиска ошибок.
Тем не менее, изучение методологии и сопоставление ее с результатами позволило нам смоделировать отчеты по нашим объектам и выявить ошибки.
Исправление данных ошибок в ряде регионов привело к необходимости пересмотра стоимости не только по объектам нашего клиента, но и по целым группам сопоставимых объектов недвижимости.
Интересным был и опыт непосредственного общения с ГБУ. Видно, что в ряде случаев кадастровые оценщики проявляли максимальную открытость и профессионализм. В отдельных случаях нам приходилось добиваться результатов с большими усилиями, в том числе обращаясь жалобами на действия (бездействия) ГБУ.
Данный проект существенно обогатил и наш опыт, добавив компетенции в знании законодательства кадастровой оценки, методических указаний по проведению ГКО, взаимодействия с бюджетными учреждениями.
