В мае 2021-го «Сбербанк Капитал» получила в счет погашения долгов 14 торговых центров «Сибирский городок» и пять комплексов «Июнь» в различных городах России, общей площадью около 577 000 кв. м. Сами ТРЦ ранее принадлежали группе «Регионы», одному из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости России, в чьем портфеле также парк развлечений «Остров мечты». Именно его группа хотела оставить за собой, рассчитавшись со Сбербанком торговыми центрами.
В сентябре 2022-го началась раздельная продажа, что, собственно, было правильным решением для привлечения инвесторов, заинтересованных в конкретном регионе. На момент продажи стоимость всего портфеля оценивалась в 21.8 млрд рублей, что существенно снижало шансы продать его единым лотом. Позже оценка выросла до 22-25 млрд. рублей.
Не так давно ТЦ «Июнь» в Красноярске, по данным тг-канала Filatoff Inc. нашел покупателя за 1,89 млрд. Объект имеет общую площадь 74 841 кв.м, в том числе торговая – 50 тыс. кв.м, открыт в 2008 году. Две компании, участвовавшие в торгах пока неизвестны. Цена сделки – 37,8 тыс. руб./кв.м GLA.
Несмотря на то, что одним из самых ликвидных эксперты называли ТРЦ «Июнь» в Мытищах, инвестора на сумму в 5,5 млрд. не нашлось, хотя цена была снижена с первоначальных 8,2 млрд. ТРЦ имеет общую площадь 178 тыс кв.м. и участок на 10 га, арендопригодная (торговая) площадь – 75 тыс. кв.м, открытие прошло в 2012 году. Новая стартовая цена значится от 4,73 млрд., что эквивалентно 63 тыс. руб./кв.м GLA (в расчете на общую площадь – это 26,6 тыс. руб./кв.м). Торги назначены на начало июля этого года.
На этой же неделе пришла новость, что в тех же Мытищах наконец-то произошла смена владельца у ТРЦ «4Daily». В свое время проект оценивался в 4,5 млрд., открыт в 2016 году, общая площадь 53 652,7 кв.м и арендная площадь (GLA) – 25,4 тыс. кв.м. Сделка прошла по старому доброму сценарию – долг, банкротство, выкуп прав, передача обязательств.
Прежний владелец ООО «Променад» осенью 2024-го был признан банкротом, с долгом в 1,33 млрд перед «Сбербанком». Но вместо чистого банкротства права передали через «СКБ Уран» «Савинскому». По данным СПАРК, «Савинский» принадлежит Лазарю Данилову — он же генеральный директор «МБ 23», основанного Владимиром Давиди. Кроме того, Давиди владеет компанией Esterk Lux Parfum, которая специализируется на поставках элитной парфюмерии, среди чьих партнёров — ЦУМ, ГУМ, «Рив Гош» и «Иль де Боте».
Если исходить из стоимости выкупа прав требования за 1,2 млрд руб., цена объекта в расчете на 1 кв.м GLA составила 47 тыс. руб./кв.м.
Ирония в том, что оба ТРЦ находятся не просто в одном конкурентном городе, а почти друг напротив друга, однако «Июнь» быстро стал более популярным, на что немало повлияло выгодное расположение. По мнению экспертов изначальная стратегия управления «4Daily» привела к длительному простою большой части торговых площадей. Собственно, это и сказалось на цене объектов – чуть более «взрослый» «Июнь» в расчете на торговую площадь на треть дороже «4Daily».
В подобных случаях, когда речь идёт о сложных сделках и необходимости точной оценки рисков, важна надёжная аналитика. Профессиональная экспертиза, учитывающая текущие тренды рынка и специфику конкретного объекта. Наша команды имеет опыт оценки подобных объектов, часть из упомянутых выше мы оценивали, и фактически свершившиеся сделки почти в точности подтвердили наши выводы об их стоимости.
Подробнее о нашем опыте оценки торговой недвижимости посмотреть можно здесь…