Оценка ЖК "Садовые кварталы"

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка  ЖК "Садовые кварталы"
23 октября 2020

В рамках одного из дел по оспариванию кадастровой стоимости в Москве по определению суда первой инстанции специалисты компании Valrus выполнили судебную экспертизу по одному из проектов компании «ИНТЕКО». Московским городским судом перед экспертами был поставлен вопрос по определению рыночной стоимости группы земельных участков, которые формируют общую территорию строительства жилого комплекса «Садовые кварталы». Территория строительства ранее принадлежала заводу «Каучук». Общая площадь территории составляет порядка 10 га. Суммарная площадь строительства – более 360 тысяч квадратных метров, в том числе порядка 155 тысяч кв.м жилья, 38 тысяч кв.м – коммерческих помещений и более 2.2 тысяч парковочных мест.

Поскольку сравнительный подход для такого рода объектов применить крайне сложно, оценка проводилась методом предполагаемого использования с рассмотрением всех денежных потоков по данному девелоперскому проекту: доходов от продажи квартир, помещений коммерческого назначения на первых этажах домов, затрат на строительство, подведение коммуникаций и т.д.

по кварталам.png

Источник: фотоматериал с сайта ЖК «Садовые Кварталы»

Особенность и сложность оценки заключалась в том проект строительства состоял из нескольких очередей, а информации для оценки в материалах дела было крайне мало. Поэтому через суд была запрошена дополнительная информация по строительству ЖК «Садовые кварталы»: градостроительная документация, архитектурная часть проекта, все технико-экономические показатели, данные по площадям домов, графики строительства, финансовая модель девелопера, в том числе бюджет стройки и данные о реальных продажах квартир и помещений в первых очередях. Благодаря тому, что истцы предоставили все запрашиваемые нами документы, удалось провести качественную оценку, рассмотреть в подробнейших деталях весь этот проект.

Денежные потоки строились не по упрощенной схеме, а с учетом очередности строительства, степени проработки исходно-разрешительной документации по каждой из очередей. По первым очередям строительства уже имелись документы на ввод объектов в эксплуатацию, по части, где еще шло строительство – прошедшие экспертизу проекты и разрешения на строительство. По тем очередям, на которые разрешения еще не были получены и не была пройдена государственная экспертиза, мы основывались на имеющихся параметрах проектов стадии «П», либо предварительной концепции. В итоге нами была выстроена довольно сложная финансовая модель, которая отдельно учитывала доходы и расходы по каждой очереди, учитывала динамику продаж и изменению цен с с учетом одновременного вывода на рынок определенного объема жилья по разным очередям. В результате это позволило прийти к максимально обоснованной оценке земельных участков, формирующих территорию застройки.

Поскольку все земельные участки составляли единую строительную площадку и принадлежали одному собственнику, было принято решение распределить полученную стоимость между отдельными земельными участками равномерно, пропорционально их площади.

fd27702e3b729fd0e8522d6e41874590.jpg

Источник: фотоматериал с сайта ЖК «Садовые Кварталы»

Со стороны Департамента городского имущества города Москвы в суд первой инстанции поступали замечания, при этом, они не оспаривали ни методологию, ни финансовые параметры, но предприняли попытку оспорить используемую среднюю стоимость цен продажи жилья, это один из наиболее существенных факторов. В качестве аргумента ДГИ приводили цены о продажах квартир в данном комплексе на текущий момент. Однако, они не учли, что стоимость квартиры в строящемся комплексе зависит от площади, от этажа ее расположения, степени готовности каждого дома в конкретный момент времени. Фактически Департаментом были приведены в пример объявления о продаже квартир на верхних этажах уже в построенных домах, самые дорогие квартиры в комплексе. Мы же в своей финансовой модели использовали средние цены, которые, естественно, ниже.

Нам удалось доказать суду, основываясь и на текущей информации о рынке, и на данных о реальных продажах, имевшихся в материалах дела, что в основной массе продаваемых на данный момент квартир в ЖК «Садовые кварталы» их средняя цена наиболее близка к рассчитанной нами в заключении величине и поэтому наша оценка достоверна и обоснована.