На прошлой неделе, 29 ноября 2024 года прошла конференция «25 лет кадастровой оценки в ЦФО. Тенденции развития, автоматизации и новых технологий в сфере кадастровой оценки».
Организатором выступило ГБУ «Центр кадастровой оценки Московской области». В конференции приняли участие представители центрального аппарата Росреестра, ТУ Росреестра по Московской области, ПКК Роскадастра, Минэкономразвития, областного Министерства имущественных отношений, ГБУ по кадастровой оценки города Москвы, Московской области и других регионов, представители оценочного сообщества.
На сайте ГБУ размещен отчет о прошедшем мероприятии с презентациями докладчиков, фотографиями, выложена и видеозапись. Мы же попробуем рассказать о тех моментах, которые нам показались наиболее значимыми.
1. Роскадастр в рамках «импортозамещения» фактически заново создает информационные системы Росреестра и становится их оператором. Уже ведет ЕГРН, кадастровую карту, национальную систему пространственных данных (ФГИС ЕЦП НСПД), а в настоящее время интегрирует Фонд данных ГКО, разрабатывает систему мониторинга рынка недвижимости, а со следующего года начинает ее использование. Система мониторинга рынка недвижимости – это не только база накопления данные о ценах, но единое программное обеспечение для проведения государственной кадастровой оценки.
Степень готовности такова, что с 2025 года начинается обучение региональных ГБУ с разработанным модулем анализа и кадастровой оценки, а с 2026 года он должен начать функционировать официально, то есть кадастровая оценка будет проводиться централизовано, а региональные ГБУ будут только вносить данные, в первую очередь о фактическом использовании объектов.
Судя по реакции руководителей московских ГБУ, они не торопятся передавать свои полномочия Роскадастру, и есть вероятность, что для Москвы с областью, возможно, Татарстана и еще какого-нибудь региона сделают исключение и оценку они будут проводить самостоятельно.
Представители Росреестра сообщили, что в налогообложение от кадастровой стоимости вовлекается все больше объектов. И хотя ранее говорили о замене налога на имущество налогом на недвижимость с расчете налога на имущество для всех объектов с 2026 года, в последней версии бюджетной политики Министерство финансов указало, что «в текущий момент переход на налогообложения ВСЕХ объектов преждевременен, но сохраняет актуальность».
2. Ковалев Дмитрий, директор ГБУ города Москвы рассказал об эволюции и перспективах кадастровой оценки в период с 1999 по 2029 годы. В отличии от своих предыдущих выступлений он стал отрицать свои устремления к нормативной оценке, «безобразной, но единообразной». Видимо понял, что это противоречит желанию сохранить свои полномочия, т.к. при единой нормативной оценки потребность в нем отпадет.
Нас порадовало, что Д.В. внимательно следит за нашими публикациями и смотрел выступление Карцева П.В. на конференции по судебной экспертизе в РЭУ им. Г.В. Плеханова, где Павел озвучил текущие проблемы в судебных экспертизах по делам об оспаривании кадастровой оценки в Московском регионе, где в коррупции были обвинены государственные эксперты, работающие на власти города Москвы.
Между тем Дмитрий Ковалев почему-то продолжает выступать против независимой оценки. На конференции он выступил с предложением ввести безусловную дисциплинарную ответственность с автоматическим исключением из СРО в случае трижды признания в суде отчетов недостоверными. Предложение весьма циничное, поскольку конечно же Дмитрий знает, что судебная практика такова, что в 100% случае назначаются экспертизы и эксперты признают отчеты недостоверными. Фактически его предложение направлено не на повышение качества оценок и ответственности оценщиков, а на запрет оспаривания кадастровой стоимости в принципе.
3. Евгения Гольда, заместитель директора ГБУ Московской области рассказала о применяемых ими передовых технологиях. Московская область – крупнейший по количеству объектов регион в РФ. Коллеги внедряют искусственный интеллект на базе нейросетей для кодирования видов использования объектов, а также расчетов стоимости. Уже сейчас ГБУ применяет мультиколлинеарные модели, которые позволяют учитывать максимальное количество факторов, в том числе взаимовлияющих. Применение же ИИ позволяет повысить точность оценок практически на треть. Уже сейчас каждый расчет дублируется расчетом ИИ для сравнения результатов.
Заместитель имущественных отношений области Юрий Лавряков рассказал о выявлении властью незарегистрированных строений с помощью аэрофотографии и построения на их базе 3-D моделей. На эти цели выделено порядка 300 млн. руб., а дополнительные поступления в бюджет будут более 1 млрд, то есть экономическая эффективность подобных затрат для бюджета очень высока.
4. Кулаков Кирилл, Президент СРО Региональной ассоциации оценщиков, Председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию КС Национального объединения СРО оценщиков выдвинул на повестку дня вопрос оспаривания кадастровой стоимости и взаимодействие Росреестра, ГБУ и независимых оценщиков.
«Мы доделаем методические рекомендации по оценке рыночной стоимости для целей оспаривания КС, а замет подготовим рекомендации по проведению судебных экспертиз по соответствующей категории дел», - сообщил Кирилл Кулаков.
Директор ООО «Института оценки», член Европейской Академии по земельно-имущественным отношениям Николай Волович обратился к коллегам с темой возможности улучшения Методических указаний о ГКО.
Николай Владимирович продолжает настаивать на подходе расчета стоимости с учетом всех налогов, то есть с НДС. Его не смущает, что с отменой НДС или повышением его ставки ценность и полезность объекта не меняется. Также коллеги забывают, что налог не является для коммерческой недвижимости частью затрат собственника ни при строительстве, по окончании которого он в полном объеме возмещается из бюджета, ни при сдаче объектов в аренду. Налог не включается ни в выручку, ни в состав операционных затрат. Если же основываться на движении денежных средств, то тогда в составе расходов (оттока денежных средств) надо учитывать и суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет.
