Необходимо снижение кадастровой стоимости?
Отправьте запрос и наши специалисты свяжутся с Вами.
Оспаривание кадастровой стоимости — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим оспаривание кадастровой стоимости в Москве и Московской области, а также в других регионах РФ.
С учетом последних изменений в законодательстве на 2023 год, устанавливающем условия проведения процедуры оспаривания, экономическая результативность этой услуги существенно возросла.
Экономическая целесообразность
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.
На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, - с начала их применения.
При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.
Изменения в 2023 году
В 2023 году произошли важные изменения в сфере оценки кадастровой стоимости недвижимости.
Единая периодичность проведения ГКО
Главным изменением стало установление правительством единой периодичности проведения государственной кадастровой оценки: раз в 4 года по всей России и раз в 2 года в городах федерального значения по решению местного управления. При этом все регионы без учета предшествующей периодичности в переходном 2022 году должны были и провели кадастровую оценку земельных участков, то есть для земли отсчет начинается с 01.01.2022 года (с налогового периода 2023 года).
Точно так же для остальных недвижимых объектов: помещений, зданий, объектов незавершенного строительства, машиномест (объектов капитального строительства) в 2023 году одновременно по всем субъектам РФ проводится оценка кадастровой стоимости с датой определения стоимости на 01.01.2023 года, которая будет введена в действие с налогового периода 2024 года.
Такой переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ.
Установление рыночной стоимости вместо кадастровой
При этом Законом о государственной кадастровой оценки с 2023 года планировался переход всех регионов на оспаривание кадастровой стоимости по нормам статьи 22.1, то есть с обязательным досудебным порядком обращения в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку. Ряд регионов перешли на этот порядок уже в 2022 году.
В данных регионах заявление в бюджетное учреждение может быть подано через МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровой учет до даты снятия с этого учета. Основание для заявления и приложением к нему также является отчет об оценке рыночной стоимости, однако рыночная стоимость определяется не на дату кадастровой оценки, а на текущую дату, а заявление должно быть подано в 6-месячный срок с даты оценки. Отказ в удовлетворении заявления со стороны ГБУ может быть оспорен в суде в порядке административного судопроизводства, при этом в качестве дополнительного требования может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке.
Теперь в КАС прямо предусмотрен порядок в соответствии со статьей 22.1 ФЗ-237. Рассмотрение законности отказа в удовлетворении заявления со стороны ГБУ рассматривается в порядке Главы 22 КАС РФ, требование об установлении стоимости в размере рыночной - в порядке Главы 25 КАС РФ. В этом случае порядок его рассмотрения не будет отличаться от рассмотрения заявлений по статье 22 ФЗ-237, то есть будет назначена судебная экспертиза, по результатам которой судом будет установлена новая кадастровая стоимость, и ГБУ обяжут внести ее в данные кадастра (ЕГРН).
Однако в конце 2022 года переходный период был продлен до 1 января 2026 года, и многие крупнейшие регионы, включая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкирию, Свердловскую область и пр. не стали принимать решение о переходе. В этих регионах установление кадастровой стоимости в размере рыночной продолжает происходить по старым правилам, по нормам статьи 22 ФЗ-237.
В Москве более того, не создана Комиссия по рассмотрению споров, поэтому у собственников недвижимости и арендаторов земельных участков есть только один путь оспаривания кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной – обращение в Московский городской суд. В Мосгорсуде, как и в большинстве судов иных субъектов, почти по 100% дел назначается судебная экспертиза, и рыночная стоимость устанавливается судом на основании выводов экспертов. Органы власти хотели сместить баланс интересов, передав проведение экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости исключительно государственным экспертам, однако активная позиция нашей компании и вынесенное по нашему иску решение Верховного суда РФ восстановило практику назначения экспертиз негосударственным экспертным организациям, за исключением Московского региона, где в силу административного давления на суды продолжается назначение экспертиз в РФЦСЭ Минюста России.
Оспаривание кадастровой стоимости через исправление ошибок
Также с 2023 года можно устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц.
Кроме того, оспаривание кадастровой стоимости может происходить через исправление ошибок. Эта процедура зачастую позволяет получить более просчитываемый результат в существенно меньшие сроки, а часто даже и более эффективную оптимизацию имущественных платежей в сравнении с оспариванием кадастровой стоимости через ее установление в размере рыночной стоимости.
Наиболее типичной ситуацией является неправильная классификация объекта недвижимости, отнесение его к не верной оценочной группе. Для проверки такого заявления обычно осуществляются контрольные процедуры по установлению видов фактического использования объекта, в Москве с привлечением инспекторов Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН). В ряде регионов функции контроля выполняются структурным подразделением ГБУ по кадастровой оценке.
При фактическом использовании здания для торговых и офисных целей менее чем на 20% такой объект может быть исключен из Перечня, либо по нему может быть получена налоговая льгота.
Изменения налоговых ставок для регионов
Также в 2023 году вступили в силу изменения в системе налоговых ставок и льгот для регионов. Их значения сформированы в соответствии с нормативными актами муниципальных образований по месту расположения объектов налогообложения. Посмотреть изменения можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость. Это правило действует для всех регионов кроме ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей.
Для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты. Например, для Севастополя – в размере 0,4; для Республики Алтай и Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Свердловской, Томской, Иркутской и Курганской областей, а также для Чукотского автономного округа действует понижающий коэффициент в размере 0,6. Для регионов (за некоторым исключением), в которых кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующий периоды действует 10%-ное ограничение роста налога.
Оптимизация налогообложения объектов недвижимости комплексный процесс, допускающий различные механизмы: снижение кадастровой стоимости через процедуру исправления ошибок, установления стоимости в размере рыночной, применение льгот, исключение из Перечня и налогообложение от балансовой стоимости. Компания Valrus поможет выбрать наилучший механизм и провести процедуру «под ключ» до внесения новой стоимости в данные ЕГРН.
Источники:
Отправить запрос
Как мы работаем
Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.
Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.
Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.
В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.
Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.
Экономия на налоговых/арендных платежах.
С кем мы работаем
Крупные земельные участки 
Торговые центры 
Гипермаркеты 
Бизнес центры 
Производственно-складские комплексы
Преимущества работы с нами
1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости
Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.
Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.
2. Всесторонняя поддержка результатов оценки
Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.
3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости
Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.
4. Высокая квалификация сотрудников
Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.
Примеры реализованных проектов
Клиент: ОАО "Трехгорная мануфактура"
Регион: Москва
Рыночная стоимость объекта: 2 513 201 000, 00 руб.
Снижение кадастровой стоимости: 51%
Клиент: ОАО "Новолипецкий металлургический комбинат"
Регион: Центральный
Рыночная стоимость объекта: 31 900 000 000,00 руб.
Снижение кадастровой стоимости: 56,5%