В рамках работ по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости была проведена оценка Профилактория общей площадью 7008,0 кв. м (кадастровый номер 54:35:041785:67), расположенного на земельном участке площадью 56 651 кв. м (кадастровый номер: 54:35:041700:10) по адресу: г. Новосибирск, ул. Новая Заря, д. 51а.
Оцениваемый объект был построен в 1980 г. как санаторий-профилакторий. В нём было обеспечено комфортабельное проживание (1-, 2-местные, «люкс» номера, трёхразовое питание) и многопрофильное лечение (бальнеологическое, лазеротерапия, подводный и ручной массажи, озокеритолечение, арома- и фитотерапия и ряд других). Кроме лечебно-оздоровительного комплекса, в составе имелась лицензированная гостиница, концертный зал на 240 мест, зал для семинаров, бильярдная, кафетерий и столовая. Объект недвижимости находился на балансе ОАО «Новосибирский завод химконцентратов» (ОАО «НЗХК»), в ноябре 2014 года был приобретён ООО «Планета детства БР» вместе с земельным участком и овощехранилищем (также расположенным на участке) с аукциона на торговой площадке «Fabrikant.ru» по цене 181,3 млн. руб. В декабре 2016 года объект недвижимости был продан нынешнему собственнику (физическому лицу).
На дату оценки – 08.02.2016 – объект оценки уже был полностью перепрофилирован в гостиничный комплекс, включающий в себя 90 номеров: номера категории «Эконом» (два однокомнатных двухместных номера в блок-секции, совместный санузел и душевая кабина), номера категории «Стандарт» (два однокомнатных одноместных номера в блок-секции, совместный санузел и душевая кабина), номера категории «Комфорт» (двухкомнатный номер, санузел и душевая кабина). В здании, используемом под гостиницу, также расположено кафе-столовая на 80 мест, 2 конференц-зала на 250 и 45 мест соответственно. (информация получена от администратора гостиницы). В ходе данного опроса также была получена информация, что основными посетителями гостиницы являются корпоративные клиенты: участники спортивных соревнований, концертов.
Для понимания степени загруженности гостиницы, в рамках договора № О-047-К-16 на проведение оценки от 11.02.2016, специалистами ООО АНО «Аргумент» было организовано фотографирование окон гостиницы в вечернее время, в период с 12.02 по 24.02.2016 года, 20.12.2016 г. и 24.02.2016 г. В результате наблюдения был сделан вывод, что процент загрузки гостиницы в разные дни сильно отличается (от 1,9% до 17,5%), что вероятно связано с заездом/выездом корпоративных делегаций. Это предположение подтвердилось следующей информацией: 20.02.2016 в Спортивном комплексе «Север», который расположен в 500 м от оцениваемого здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Учительская, 61, проходил матч ЧР по волейболу между командами «Локомотив» (Новосибирск) и «Нижний Новгород» (Нижний Новгород). В этот день процент загрузки гостиницы, согласно расчётам, составил 16,25%.
Проведённые расчёты показали превышение кадастровой стоимости здания над его рыночной стоимостью в 2 раза! Кадастровая стоимость ОКС составляла 173 778 006,7 руб., а по результатам оценки рыночная стоимость объекта определена в размере 84 935 000 руб., т.е. снижение кадастровой стоимости составило – 51,12%. Результаты оценки были успешно защищены в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области.
