В прошлом году мы писали обзор по влиянию Covid-19 на рынок недвижимости, который является актуальным до сих пор. Такое явление, как коронавирус мы вынуждены наблюдать уже больше года, и, по всем прогнозам будем еще долго пожинать его последствия. Пандемия отразилась на всех отраслях жизни: развлечениях, путешествиях, обыденной жизни, спорте, экономике и многом-многом другом. Нужно сказать, что за год ситуация на рынке недвижимости не сильно изменилась, однако, уже можно отслеживать сбылись ли прогнозы, которые были сделаны ранее. Каждую неделю то снимают, то вводят новые ограничения, и о какой-то стабильности говорить еще нельзя. Поэтому мы вновь собрали мнения экспертов, исследования и прогнозы от специалистов по текущей ситуации и тому, что нас ожидает в ближайшем будущем.
За последние полтора года на рынке торговой недвижимости России зафиксирован минимальный за 10 лет объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей. Так, в общей сумме было введено около 604,1 тыс. кв. м арендопригодной торговой недвижимости. Как и ожидалось, большинство – это объекты в Московском регионе – 276,1 тыс. кв. м (45%), почти в половину меньше в Санкт-Петербурге – 100 тыс. кв. м (17%) и 228,0 тыс. кв. м (38%) – в остальных регионах России. Аналитики ожидают, что в нынешнем году ставки аренды продолжат снижаться, а скидки по текущим договорам сохранятся.
По подсчетам аналитиков из Knight Frank уровень вакантности в объектах открытых в пандемийном году достигнет 40%. Однако, есть и позитивные цифры, так, руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, отметила, что доля пустующих помещений продемонстрировала снижение уже по итогам первого квартала — на 0,2 п. п., до 14,7%. Ожидается, что позитивная динамика сохранится. И по-прежнему в запросах ритейлеров лидируют такие улицы, как Кузнецкий Мост, Петровка и Большая Никитская.
Еще один момент, который не может не радовать, — это то, что рынок плавно идет к восстановлению. Так, взяв для анализа майскую праздничную неделю и сравнив ее с той же неделей прошлого года, специалисты Colliers отметили, что трафик в Москве отличается на 16%, а в Петербурге — на 14%.
Ведя разговор о торговой недвижимости, особняком можно выделить аутлеты, которые лучше ТЦ пережили этот кризисный год. Также, отдельно нужно сказать и про продуктовые магазины, которые в отличие от всех остальных, не закрывали. За счет этого некоторые торговые сети продолжили свое развитие и плавно перешли в онлайн-торговлю.
Делая прогнозы, аналитики отмечают, что темпы возвращения к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах. А это, по оценке CBRE, возможно не ранее 2022 года.
Отдельно нужно сказать о введении QR-кодов, которые заметно понизили посещаемость торговых центров и ресторанов. По словам директора департамента торговой недвижимости JLL Полины Жилкиной, падения трафика в торговых центрах до 80%, как это было в локдаун, ждать не стоит. В среднем посещаемость может упасть до 40-50% и до 70% при худших раскладах и дополнительных мерах по ужесточению посещения ТЦ.
Видя все эти цифры, можно сделать вывод, что время крупноформатных торговых центров завершается и средний размер новых торговых центров в Москве со временем снизится.
Так как во время первого карантина, да и после него все начали заказывать себе продукты, одежду, товары для дома и дачи, предметы первой необходимости и т.д. в интернете, то и потребность в складских помещениях у тех, кто предоставляет данные товары – возросла. Так что, по факту, единственным бенефициаром пандемии среди всех сегментов коммерческой недвижимости стала складская недвижимость. Необходимо отметить, что, как и раньше наиболее важными для рынка складов остаются большие города и региональные центры. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн. кв.м. В 2020 году ввод в эксплуатацию новых складских помещений показал нисходящую динамику, сократившись с 978 тыс. кв. м. в 2019 году до 850 тыс. кв. м. на конец 2020 года, что на 13% меньше предыдущего года. В других регионах ввод в эксплуатацию качественной складской недвижимости показал рост по сравнению с предыдущим.
По итогам прошлого года в ТОП-3 лидеров по количеству введенных складских объектов вошли такие крупные города, как: Екатеринбург, Казань и Новосибирск. Помимо того, что рынок складской недвижимости в этих регионах демонстрирует положительную динамику на протяжении нескольких лет, они еще и являются важными держателями социального, экономического и финансового капитала в масштабах страны, и их развитие представляет особый интерес для федеральной власти.
Предварительная оценка показала, что объем приобретенной и арендованной складской недвижимости в 2020 году в регионах России (без учета Москвы и МО) увеличился в 3,5 раза по сравнению с 2019 годом. К моменту ввода в эксплуатацию 80 - 90% складских помещений уже законтрактованы и вероятность того, что данная статистика изменится в будущем к худшему – очень мала. В 2021 году, как прогнозируют аналитики из Knight Frank, предложение высокоуровневой складской недвижимости в Москве и МО составит 1 250-1 300 тыс. кв. м, что на 25-30 % выше значений нового строительства 2018-2020 гг. Тот объем спроса, который был зафиксирован в прошлом году, повторится и будет на уровне 2 200-2 300 тыс. кв. м.
Необходимо также сказать и про основные тенденции, которые отмечены в последнее время на рынке складской недвижимости.
Если говорить про Россию в целом, то основными тенденциями развития складского рынка являются:
· смещение спроса на складскую недвижимость в регионы РФ;
· рост популярности формата Built-to-Suit.
В Московской области:
· развитие формата Dark Store, а также light industrial;
· реализация первых проектов современных многоэтажных складов;
· рост складского девелопмента (развитие больших логопарков возле строящейся ЦКАД и А-107).
Таким образом, в этом и последующих годах складская недвижимость представляется наиболее устойчивым и нерискованным сегментом с точки зрения ROI. На сегодняшний день, когда спрос рождает и удовлетворяет предложение, можно ожидать увеличения инвестиций в специализированную складскую недвижимость для секторов, которые сейчас оказались на лидирующих позициях.
Специалисты отмечают, что 2021 год будет не самым плохим, и что самые пострадавшие от коронавируса сегменты коммерческой недвижимости – офисы, ритейл и отели – потихоньку возвращают свои позиции.
В первом полугодии 2020 года совокупный объем ввода офисов составил почти 61 тыс. кв. м, что практически вдвое меньше, чем результат аналогичного периода 2019 года. Доля свободных площадей в объектах класса А составила всего 8,9%, а в классе В еще меньше — 6,7%. Говоря об офисах, нужно отметить, что объем пустующих офисов абсолютно не привел к снижению ставок аренды. По словам главы департамента офисной недвижимости JLL Алексея Ефимова запрашиваемые ставки аренды остаются в следующих диапазонах: в премиальных зданиях 35-55 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. рублей за кв. м в год, а в классе В+ – 10-25 тыс. рублей за кв. м в год. В течение 2021 года ожидается небольшая лишь корректировка ставок аренды в сторону уменьшения (в пределах 5%), однако только в удаленных локациях.
В самом начале этого года была замечена активность среди компаний, которые искали новые офисы. В первом квартале общий объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, составил 274 тыс. кв. м. Эти показатели превышают цифры прошлого года на 34% за аналогичный период, и, сопоставимы с показателем первого квартала 2019 года. В доковидный год объем сделок офисного рынка Москвы составлял 284 тыс. кв. м.
Просматривая стоимость офисов рядом со станцией метро «Полянка» - можно обнаружить, что за квадратный метр там просят 274 тысячи рублей, посмотрев офисы на других станциях – можно увидеть такую же тенденцию, из чего можно сделать вывод, что цены на офисы притормаживают.
Нельзя оспорить то, что Covid-19 негативно сказался на планах компаний по аренде офисов. Все это было вызвано и ограничениями на перемещение по городу весной - в начале лета, и общей ситуативной неясностью по отношению к будущему развитию. Она, кстати, в той или иной степени сохраняется до сих пор. Даже при неблагоприятной внешней ситуации многие компании не изменили свои планы, а некоторые увеличили свою потребность в новых площадях.
Помимо всего прочего, сейчас появляются такие тренды, как перепланировка офисных помещений в апарты или разработка новых концепций работы. Так, к примеру, компания Cushman & Wakefield разработала систему "принцип шести футов". Принцип такой работы заключается в том, что расстояние, равное примерно 1.8 метра, компания призывает соблюдать при планировании офисных пространств.
Компания Cushman & Wakefield выпустила аналитический отчет в котором говорится, что кризис 2020 года вызовет ощутимый спад на рынке офисной недвижимости в ближайшие два года — перейти к росту сегмент сможет только после этого.
В связи с тем, что долгое время мы все были ограничены в перемещениях не только между странами, но даже и внутри России, то делались прогнозы на то, что гостиничный бизнес пострадает сильнее всего. Однако, уже с середины лета 2020 года отели начали оживать, а даже в пик пандемии апарт-отели были заполнены на 60%. Люксовым гостиницам пришлось труднее, так по подсчетам CBRE, элитный гостиничный сегмент показал самое большое падение доходов в расчете за номер. Составило это примерно 67%, правда это совсем не отпугнуло крупных инвесторов. Сейчас в центре Москвы строятся сразу несколько новых объектов в категории люкс и ультралюкс, стоимость номера за ночь будет 25–35 тыс. рублей.
Если говорить не только про Москву, а про все регионы, то специалисты отмечают, что больше всего пострадали те регионы, которые были популярны среди иностранных туристов. При этом гостиничный бизнес практически восстановился в курортных локациях страны, констатирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
«Активное бронирование номеров в Черноморских гостиницах на летний период, началось еще в начале года, к слову, тогда еще не была закрыта Турция. «На данный момент тренд только усиливается, в связи с этим вопрос расширения номерного фонда становится все более актуальным», — подчеркнула Ольга.
В статье прошлого года, мы уже писали про льготную ипотеку, и именно она послужила главным катализатором для покупки жилья. Владельцы капитала предпочли банковским депозитам инвестиции в недвижимость», – уверена Карпова Дарья, доцент экономического факультета РУДН. Именно поэтому, никого не удивили цены на жилую недвижимость, которые стали заметно расти с середины прошлого года. Многие люди, которые годами откладывали на первый ипотечный взнос отметили, что уже накопленной ими суммы – не хватает.
Уже в начале мая этого года наметилась тенденция к стабилизации на рынке, а наблюдавшийся в прошлом году покупательский бум стал постепенно снижаться. Сравнивая март 2021 года с тем же месяцем прошлого года – можно увидеть, что спрос на квартиры в новостройках уменьшился на 28% в среднем по стране, а на вторичное жильё — на 10%.
Также, напомним, что в начале июня В.В. Путин во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме, где высказал инициативу продления льготной ипотеки еще на год, то есть до 1 июля 2022 года. В рамках этого, размер ставки будет увеличен на полтора процента, а предельная сумма кредита станет единой для всех регионов страны и составит 3 млн рублей. Тем самым, власти выразили надежду на то, что обновлённые условия кредитования должны защитить рынок недвижимости от перегрева и стимулировать население нашей страны к покупке уже готового жилья. Из минусов стоит отметить, что помимо общей суммы ипотеки –увеличился и срок кредитования. Например, если в марте 2020 года россияне в основном брали ипотеку на 18 лет, то уже в апреле этого года соответствующее значение превысило 20 лет. Об этом свидетельствуют материалы Центробанка.
Также, специалисты отмечают, что увеличилась покупка загородных участков и все постепенно идет к массовой деурбанизации. Просидев долгое время взаперти, жители нашей страны начали задумываться о том, чтобы купить себе дом и иметь возможность находиться на свежем воздухе без ограничений. По мнению аналитика Элеоноры Морозовой этот тренд будет продолжаться еще довольно долго. Выявив данную потребность, первое, что сделали застройщики – начали тщательнее продумывать инфраструктуру загородных объектов с той целью, чтобы привлечь покупателей трудоспособного возраста. Пандемия коронавируса уже внесла коррективы в рабочий процесс крупных компаний – многие оценили плюсы удаленного режима работы и перевели на него часть сотрудников. Естественно, это «сглаживает» транспортные проблемы.
Подводя итог всему вышенаписанному, хотим сказать о том, что безусловно, коронакризис запустил цепочку заметных и важных изменений, которые кардинально повлияли на экономику и сознание людей. Россия, как обычно, пошла в своем направлении, которое отлично от Европы. Падение и снижение спроса со стороны покупателей и арендаторов не избежала ни наша страна, ни соседи. При этом за рубежом это произошло раньше, чем у нас. В западных странах изоляция начала набирать обороты уже в феврале, в то время как в России кризисный период пришелся на конец марта — начало апреля. Но в нашей стране темпы роста на этом не остановились и продолжили набирать обороты в последующие месяцы.
Благодаря совместным усилиям государства и профессионального сообщества нам удалось быстро выйти из кризиса. На конец 2020 года можно отследить повышение интереса в категориях краткосрочной и долгосрочной аренды. За год эти показатели составили 23% и 16% соответственно, а во вторичной недвижимости и вовсе наблюдается ажиотажный спрос — +63% в годовом сравнении.