На сегодняшний день, нет той сферы, на которую бы не повлиял COVID-19. Экономика также является составляющей нашей жизни, можно даже сказать, что она одна из основополагающих ее частей. В прошлой статье мы осветили тему помощи государства малому и среднему бизнесу. Сегодня будем разговаривать про рынок недвижимости.
Хотим поделиться прогнозами и услышать ваше мнение по данной теме.
Год начался с пожаров в Австралии, потом произошло снижение цен на нефть, обвал рубля, а в настоящий момент, мы наблюдаем массовое распространение вируса. В целом ситуация с коронавирусом, снижением финансовых индексов, девальвацией рубля и политические изменения создают ситуацию неопределенности для инвесторов. В Forbes уже сказали о том, что это не просто обвал экономики, и что нынешний кризис может оказаться серьезнее прежних именно из-за коронавируса. Основная мысль там примерно такая: люди перестали путешествовать благодаря пандемии, а значит вполне естественно, что снизился спрос на нефть, а как следствие и цена на нее.
Но, вернемся обратно к теме недвижимости.
За последний месяц сформировалось несколько трендов на рынке жилья под влиянием кризиса, а именно:
· рост интереса к недвижимости;
· увеличение числа запросов на предоставление ипотечных каникул;
· повышенный покупательский интерес к дистанционным сделкам.
Относительно ипотеки российские банки прогнозируют значительное падение спроса. Чтобы хоть как-то сохранить ключевую ставку – основные игроки данного рынка уже начали запускать программы для стимулирования ипотечного кредитования и поддержания спроса. В целом же, есть вероятность, что стоимость недвижимости упадет на 20% в центральных регионах России. Однако, Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, не согласился с данными прогнозами, отметив, что рынок недвижимости весьма консервативен.
Ранее, все тот же Константин Апрелев рекомендовал жителям нашей страны покупать недвижимость, если у них есть сбережения. Правда, в то же время он сказал, что стоит избегать кредитов в связи с неопределённостью из-за пандемии коронавируса.
В интернете уже появились статьи не только о том, как сохранить свой капитал, но и, как его приумножить. В частности, Руслан Сухий, профессиональный инвестор с 25-летним стажем на рынке недвижимости, создатель и руководитель YouTube-канала №1 о доходной недвижимости "Рентавед" дал свои рекомендации на этот счет. Например, он советует купить квартиру в новостройке, а если вы хотите вложиться в коммерческую недвижимость, то стоит обратить внимание на сегмент стрит-ритейла площадью 50-150 кв.м., ведь на их аренду сейчас предоставляются не только каникулы, но и хорошие скидки.
В Санкт-Петербурге уже отметили, что большинство собственников идут на уступки арендаторам в виде скидки или же заморозки оплаты аренды. Однако, по исследованиям CRE, в первом квартале 2020 года, в стрит-ритейле Москвы стало на 25% меньше открытий.
Пандемия влияет на снижение потока посетителей торговых объектов. Разрешают работать лишь аптекам, продуктовым магазинам и тем, кто производит товары, которые необходимы в ежедневном обиходе. Так как таких предприятий весьма мало – торговые центры несут значительные убытки. В связи с этим, Российский союз торговых центров (РСТЦ) направил письмо премьер-министру России Михаилу Мишустину с просьбой оказать государственную поддержку торговой недвижимости.
Совокупный долг торговых центров превышает 1 трлн рублей, и чтобы не увеличивать его – они предлагают некоторые меры:
· субсидирование процентных ставок по кредитам в размере не менее 4%;
· реструктуризация займов государственными гарантиями;
· отсрочка уплаты НДС и налога на прибыль на три месяца с возможностью продления каникул до 31 января 2021 года.
В адрес предложенных мер поддержки высказываются и весьма медийные личности. Например, Анфиса Чехова сказала такие слова: «Часть людей, которые арендуют помещения, просто начинают судорожно всё сдирать и убегать из магазина, но таким образом они теряют залог, потому что до окончания договора лежит большой залог в несколько миллионов, и ты не можешь уехать, потому что тебе этот залог не отдадут. У нас этот залог до октября, поэтому мы никуда не можем уйти, потому что мы потеряем еще большую сумму. В общем, остается ждать, что Роспотребнадзор все-таки закроет большие торговые центры, чтобы те, кто арендует помещения, просто не разорились».
Нужно отметить, что мэр и Правительство Москвы, в качестве поддержки, обещают снижение налогов на имущество и на платежи за землю арендодателям, которые предоставили существенные скидку (она должна быть более, чем в 2 раз) своим арендаторам. Также, будут предоставлять отсрочку налоговых платежей, платы за изменение вида разрешенного использования и платы за выкуп объектов субъектами МСБ на 1 квартал.
Большинство консультантов еще не оценили в полной мере влияния пандемии на рынок офисной недвижимости, не представили соответствующие обзоры. Например, Knight Frank отмечает, что вне зависимости от остальных сегментов недвижимости - доля свободных офисов Москвы по итогам I квартала 2020 года снизилась до уровня 7%. И это намного ниже, чем было в далеком 2008 году. Просто вдумайтесь! Ниже, чем 12 лет назад, когда наша экономика была абсолютно на другом уровне!
Только ряд компаний уже начинает включать в аналитику первые «звоночки» в офисном сегменте. Из доклада международной консалтинговой компании CBRE следует, что сроки строительства более чем половины качественных бизнес-центров в Москве, заявленных к вводу на 2020 год, могут быть перенесены из-за пандемии и экономической нестабильности.
Наши собственные наблюдения показывают, что в сегменте низкокачественных офисов, где большую долю помещений арендуют компании малого бизнеса, фирмы, занимающиеся выставочной деятельностью, организацией мероприятий, узкоспециализированной торговлей, можно уже говорить о существенном росте вакантности, поскольку часть из этих компаний уже по прошествии первого месяца карантина дошла до банкротства.
В сегменте более качественных офисов тоже вероятные некоторые изменения. Многие компании теперь, скорее всего будут более лояльно относиться к удаленной работе сотрудников, инвестируют в информационные системы, и потребность в офисном пространстве может упасть. На росте вакантности также скажется и общая экономическая ситуация, которая, по последним оценкам, уже не рассматривается как кратковременный локаут с быстрым отскоком, а минимум как затяжная рецессия, а в худшем варианте как глубокий и достаточно продолжительный кризис. Падение ВВП, спроса и экономической активности в целом скажется на снижении ценовых ориентиров данного сегмента в среднесрочной перспективе.
Уже сейчас понятно, что после 2020 года, ожидается рост и широкое распространение спроса на удалённую работу, а также инвестиций в развитие данного направления. Но пока что, это нельзя рассматривать как угрозу будущему спросу на офисную недвижимость, ведь концентрация на высокой эффективности использования офисного пространства уже привела к оптимизации избыточного пространства.
При этом, ввод складских помещений в московской области вырос на 58%. Ставки аренды, по подсчетам консультантов, выросли за год в среднем на 9% - 4,1 тысячи рублей за квадратный метр. Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы на западе (4,2 тысячи рублей), юго-западе и северо-западе (4,1 тысячи) московского региона. В Москве внутри МКАД ставка аренды достигла 5,8 тысячи рублей. Последствия коронавируса для складского рынка в I квартале 2020 г. пока не привели к приостановке бизнес-активности. В будущее при этом рынок складской недвижимости смотрит умеренно пессимистично. Падение розничной торговли как в моменте, так и в долгосрочной перспективе из-за снижения покупательского спроса населения несомненно приведен к снижению загрузки складских помещений, и как следствие – возможному снижению ставок аренды.
Мы уже написали выше, что люди стали меньше путешествовать, снизилась цена на нефть и т.д., но также важно отметить и то, что от этого страдает гостиничный бизнес. Ряд гостиниц существенно снизили свою цену на номера. Если в феврале границы были закрыты границы лишь с Китаем, то уже в марте начали закрывать границы с другими странами. В связи с массовым снижением цен, отсутствием посетителей и просто невозможностью функционировать как раньше - Российская гостиничная ассоциация обратилась к московскому мэру Сергею Собянину за помощью. В Cushman & Wakefield вообще считают, что былая активность на данном российском рынке возобновится лишь во второй половине 2020 года, а для того, чтобы отрасль восстановилась полностью – понадобится от 3 до 5 лет. Тот же самый вопрос исследовала компания JLL, они говорят о том, что гостиничная отрасль наиболее подвержена влиянию пандемии.
Дальше необходимо отметить, что гостиницы были включены в список отраслей, наиболее пострадавших от пандемии. Совсем недавно список дополнили кинотеатры и стоматологии.
Как итог, нужно сказать, что те города и регионы, где присутствует высокая доля иностранных туристов более уязвимы. Правда, существует весьма большая вероятность довольно быстрого восстановления основных показателей гостиничного сектора, при условии, что распространение эпидемии прекратится в краткосрочном периоде.
На текущий момент не так много системных исследований влияния COVID-19 на рынок недвижимости. Из того, что удалось найти на данный момент, и что нам показалось интересным можно выделить:
1) Обзор компании JLL от 12 марта «COVID-19. Обзор влияния на глобальный рынок недвижимости» (на русском языке).
2) Страница с оперативной информацией и экспертными мнениями на сайте компании Colliers. Еще они предлагают пройти опрос, в котором они собирают статистику по удаленной работе.
3) Нельзя обойти вниманием и обзор рынка от Cushman & Wakefield. Обзоры кстати выходят примерно раз в 2 недели, так что, можно просто сохранить вкладку и следить за обновлениями самостоятельно.
4) Подкаст Дениса Соколова, руководителя отдела исследования Cushman & Wakefield. Например, на его Youtube-канале можно посмотреть одно из последних видео "Великая Всемирная Изоляция".
5) Youtube-канал Forbes, плейлист «Forbes. Карантин» содержит интервью с ведущими предпринимателями (инвесторы, операторы гостиниц, рестораторы и т.д.), где они рассказывают о влиянии пандемии на их отрасли.