Оценка квартир

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка квартир
Задать вопрос

Оценка квартир, а также иного жилья (комнат, долей) является наиболее популярным направлением оценочной практики. Данная услуга востребована как в отношении массового типового жилья эконом и комфорт класса (сталинки, хрущевки, брежневки, пятиэтажки, панельные и монолитные дома массовой застройки), так и элитных квартир бизнес-класса, уровня премиум и делюкс.

Рынок жилой недвижимости подразделяется на:

Первичный – часть рынка жилой недвижимости, на котором совершаются сделки купли-продажи с новостройками и строящимся жильем. В первичный рынок жилья входит инвестирование в строительство жилой недвижимости. Цена квартир первичного рынка, особенно на этапе инвестиций, зависит от этапа строительства и срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Вторичный – часть рынка жилой недвижимости, на котором совершаются сделки купли-продажи с уже готовым жильем. Право собственности на такие объекты уже зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе, сами объекты эксплуатировались по назначению.

Федеральная служба государственной статистики разделяет квартиры на первичном рынке жилья на элитные, улучшенной планировки и типовые. Квартиры на вторичном рынке жилья разделяются на элитные, улучшенной планировки, типовые и низкого качества.

Вид рынка жилья

Класс объекта

Первичный рынок

Элитные квартиры

Квартиры улучшенной планировки

Типовые квартиры

Вторичный рынок

Элитные квартиры

Квартиры улучшенной планировки

Типовые квартиры

Квартиры низкого качества

Квартиры низкого качества – это квартиры в домах первых массовых серий застройки, пониженной этажности (включая 5-этажные дома). Такие дома отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций, неудобными планировками.

Квартиры среднего качества (типовые квартиры) – это квартиры в кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домах, построенных по типовым проектам. Они имеют улучшенную планировку по сравнению с квартирами «низкого качества», но в силу невысокого качества строительства, уступающие качеству квартир современных домов.

Квартиры улучшенного качества – это квартиры в кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных домах массовой типовой застройки с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. более удобные и просторные планировки квартир). К этому типу квартир относятся также квартиры в современных монолитных, в том числе монолитно-кирпичных домах. В таких домах выше качество применяемых строительных материалов и инженерных коммуникаций. За счет применения новых технологий может быть предусмотрена возможность изменения их планировок.

Элитные квартиры – это квартиры в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам, а также в домах, построенных в конце 19-го начале 20-го веков с металлическими перекрытиями и (часто) лифтами, зачастую расположенных в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность. К этому типу относятся также квартиры в «сталинских» домах, построенных незадолго до и десятилетие после Великой Отечественной войны. Это преимущественно кирпичные дома, с толстыми стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами.

Участники рынка, агентства недвижимости, риелторы и аналитики обычно используют несколько иную классификацию квартир на московском рынке, выделяя дома категории эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса, премиум-класса и де-люкс.

Факторы, влияющие на цену квартир

Оценка стоимости квартирыНа цену квартиры влияет множество факторов.

Основным для недвижимости в целом, и жилья в частности, считается фактор местоположения. Местоположение – комплексное понятие, вбирающее в себя много составляющих, часть из которых поддается количественному анализу и оценки, а другая – довольно субъективная и связана со сложившимися традициями, историей и восприятием конкретного места в города жителями и участниками рынка.

Вторым по значимости фактором является качество жилья или его класс. Об этом уже сказано выше. Определенный класс жилья подразумевает также и определенные стандарты планировок квартир, однако даже внутри одного класса и даже одного дома планировочные решения могут различаться, вследствие чего одни квартиры будут более ликвидными, а другие – менее.

Третье, на что обращают внимание покупатели и соответственно оценщики, проводя определение стоимости квартиры, - это состояние дома, в котором расположена квартира.

И последнее, - это собственно состояние самой квартиры, наличие и качество внутренней отделки, проведенного ремонта и его уровня. Значение имеет не только уровень отделочных материалов, но также и инженерное оснащение квартиры, в том числе, наличие систем «умный дом», оборудование кухни и санузлов. Кроме того, квартиры определенного уровня зачастую продаются с меблировкой, которая выполнена под конкретные интерьеры.

Таким образом на цену жилья могут влиять следующие параметры:

местоположение:

расстояние до исторического центра города (чем ближе к Кремлю – тем дороже квартира);

расстояние до ближайшей станции метро (квартиры в пешей доступности, т.е. в пределах 15 минут пешком от метро наиболее востребованы);

близость к зонам рекреации (паркам, скверам, водоемам);

развитость инфраструктуры района (наличие и уровень детских садов, школ, предприятий торговли и сервиса);

наличие/отсутствие рядом объектов, негативно сказывающихся на экологии и восприятии окружения (близость крупной транспортной магистрали, железной дороги, полигона отходов или свалки, кладбищ, промышленных предприятий и пр.);

класс жилья (уровень престижности, качество строительства, особенности планировок и пр.);

планировка квартиры:

соотношение жилой площади и общей площади квартиры,

количество комнат в целом и спален в частности,

площадь кухни и санузлов,

наличие гардеробных комнат,

наличие лоджий и балконов;

состояние дома:

стадия строительства дома (для первичного рынка) и год постройки дома (для вторичного рынка),

общее состояние дома и в первую очередь его аварийность,

состояние подъезда (зон общего пользования: входной группы, холлов, лестниц),

проводились ли и как давно капитальные ремонты (кровли, общий коммуникаций и сетей, стояков, подъездов и пр.);

этаж расположения квартиры (обычно выделяются по ценам квартиры на первых и последних этажах),

состояние отделки и оснащения квартиры.

Цели оценки

Цели оценки квартирыПричины обращения за услугой по оценке жилой недвижимости могут быть весьма различны.

Самым востребованным случаем обращения за определением рыночной стоимости квартиры является оформление пакета документов для получения ипотечного кредита в различных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Открытие и пр. В настоящее время лидером по ипотеке является Сбербанк, который внедрил электронную площадку взаимодействия с риэлторами и оценщиками Дом.Клик. Компания «ВАЛРУС» является аккредитованным партнером Сбербанка в сфере оценки жилья и работает в Dom.Click с выдачей заемщикам банка отчетов в электронном формате.

Особенностью оценочного альбома для банка является необходимость соблюдать не только требования законодательства, но и условия конкретного банка в том числе правила по проведению осмотра и фотографированию квартиры и дома, в котором она расположена. Кроме того, в отчете об оценке ряд банком требуют указать не только рыночную стоимость приобретаемой квартиры, но ликвидационная стоимость, т.е. стоимость при срочной продаже.

Потребность в оценке квартир для ипотеки возникает как при приобретении жилья от застройщика, так и при покупке на вторичном рынке. При покупке жилья у застройщика может производиться оценка как прав требования по договору долевого участия в строительстве, так и прав собственности на квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме.

Важным фактором в оценке жилой недвижимости для ипотеки является отражение в отчете оценщика сведений о проведенных перепланировках или реконструкциях. Данная информация критична для банка, поскольку неузаконенные перепланировки могут повышать риски, связанные с регистрацией прав на квартиру в случае ее изъятия банком.

Среди других целей оценки квартир и иного жилья можно выделить следующее:

разрешение имущественных споров;

страхование имущества;

вступление и оформление наследства;

составление брачного договора или раздел имущества при разводах;

оформление договора дарения или мены;

выкуп государственного жилья;

предоставление государственным органам: правоохранительным, органы опеки, органам социальной защиты.

В настоящее время также становится актуальной оценка квартир при оспаривании кадастровой стоимости, т.е. для установления кадастровой стоимости квартиры в размере ее рыночной стоимости. Это помогает установить справедливую величину налога на имущество, который в настоящее время становится весьма существенным. Кроме того, завышенная величина кадастровой стоимости может привести к необходимости уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который в случае владения жильем менее трех лет может быть удержан не с фактической рыночной стоимости жилье (ее цены по договору), а с величины равной 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Документы для оценки квартиры

Для оценки квартиры обычно требуется предоставить оценщику следующие документы, а точнее их копии:

паспорт владельцев помещения (разворот и страница с регистрацией по месту жительства);

документ, подтверждающий права на жилое помещение (свидетельство о регистрации прав и/или выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах);

копия договора купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследстве (в зависимости от того, каким путем получены права на квартиру ее текущим владельцем);

кадастровый паспорт, технический паспорт или поэтажный план;

экспликация помещений (таблица с указанием помещений и их площадей, входящих в состав квартиры);

справка о составе лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства (нужна для подтверждения отсутствия или наличия обременений в виде прописанных несовершеннолетний детей и лиц, находящихся на иждивении);

сведения о наличии обременений залогом, ипотекой и пр. (обычно содержатся в выписке из ЕГРН).

Для строящегося жилья или приобретаемого на первичном рынке также необходимы:

договор долевого участия (ДДУ), включая отметку о регистрации на последнем листе;

договор переуступки права требования (если права переуступались);

акт приема передачи квартиры подлежащей оценке;

план квартиры по фактическому обмеру органом технической инвентаризации.

Если в квартире проводились перепланировки, то также будут необходимы:

проект перепланировки;

разрешение на перепланировку, выданное местной администрацией (жилищным комитетом, комитетом по архитектуре и строительству или органом со схожими правомочиями);

техпаспорт с отметками об узаконенной перепланировке.

Цена услуг и сроки выполнения

Цены на услугу оценки квартирыЦена услуг по оценке типовой квартиры в Москве и Подмосковье составляет от 5000 рублей, и зависит от цели оценки, местоположения объекта, требуемого количества и формата отчетных документов и ряда иных факторов.

Стандартный срок выполнения работ – 3 рабочих дня с момента получения документов и авансовой оплаты стоимости услуг. Оплата услуг осуществляется в безналичной форме на расчетный счет компании на основании договора и счета.

Базовая цена подразумевает самостоятельное получение заказчиком документов в офисе нашей компании. При желании, может быть организована доставка Отчета курьерской службой. Стоимость доставки – от 500 руб. При необходимости выезда оценщика за пределы МКАД также предусмотрена доплата в зависимости от расстояния и затрат на транспорт.

Стоимость оценки элитных квартир существенно выше, поскольку требует более детальной проработки рынка и подбора аналогов, и может составлять для Москвы и Московской области от 30 тыс. руб. Срок изготовления отчета по нетиповому жилью также больше, и обычно составляет от 5 рабочих дней.

При сокращении стандартных сроков оценки применяется повышающий коэффициент до 2-х раз. Понижающий коэффициент может быть применен для ряда целей оценки, когда осмотр квартиры оценщиком не является обязательным, например, для оформления наследства.

Тарифы на оценку квартир, комнат и иных жилых помещений в регионах отличаются от московских. В качестве базовых цен на оценку типового жилья у компаний-партнеров VALRUS можно ориентироваться на следующие тарифы:

Город/Регион

Минимальная стоимость услуг, руб.

Москва и Московская область

5 000 руб.

Московская область

5 000 руб.

Новосибирск, Новосибирская область

2 500 руб.

Омск, Омская область

2 500 руб.

Уфа, Республика Башкортостан

3 000 руб.

Ижевск, Республика Удмуртия

2 000 руб.

Мурманск, Мурманская область

2 500 руб.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.