Торговый центр "Старт"

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Торговый центр "Старт"
25 октября 2019

На 2018 год кадастровая стоимость торговых центров в общей массе «просела». Однако, для ряда ТЦ, не входящих в перечень высококачественных торгово-развлекательных центров, данная оценка все равно показывает завышенные результаты.

Так, например, компании Valrus была назначена судебная экспертиза в рамках дела по оспариванию кадастровой стоимости малоизвестного торгового центра «Старт». Данный ТЦ находится на удалении от метро в глубине квартала, ограниченного Ленинградским проспектом, ул. Маршала Шапошникова и Авиаконструктора Микояна. Основные арендаторы – индивидуальные предприниматели, привозящие одежду из Европы. В рамках кадастровой оценки данный объект был оценен в 141 тыс.руб./кв.м.

При этом стоит отметить, что более раскрученные, с существенно лучшей локацией и более качественные как по составу арендаторов, так и по уровню управления торгово-развлекательные центры, расположенные в районах, приближенных к ТТК, были оценены значительно дешевле. Так, например, ТРЦ Авиапарк был оценен в 88 000 руб./кв.м, ТЦ Савеловский – 111 000 руб./кв.м, ТРЦ Хорошо – 108 000 руб./кв.м, Райкин Плаза – 114 000 руб./кв.м, ТЦ Капитолий – 102 000 руб./кв.м.  

Старт 3.jpg

Как показывает опыт сотрудников компании Valrus, многие оценщики определяют стоимость торговых центров, не вникая в специфику объекта, а просто подбирая в качестве аналогов торговые помещения или помещения свободного назначения, в том числе расположенные в жилых домах. А торговый центр – это, прежде всего, бизнес и только во вторую очередь – здание. И, соответственно, его стоимость оценивается, прежде всего, по уровню генерируемых денежных потоков.

При реализации доходного подхода анализируется концепция объекта с учетом его типа, особенностей планировок, конкурентной среды, профиля существующих арендаторов. Ставка арендной платы за помещения в торговых центрах существенно различается в зависимости от множества параметров: этаж расположения, уровень проходимости, профиль арендатора, тип арендатора (якорь, торговая галерея), занимаемая площадь и пр. Таким образом, арендный доход ТЦ зависит от того, какова концепция торгового центра и насколько качественный состав его арендаторов.   

Очевидно, что, рассчитывая денежные потоки торгового центра от аренды встроено-пристроенных помещений сегмента street-retail, получить адекватные результаты невозможно. В связи с этим, по всем торговым центрам, по которым назначаются судебные экспертизы на экспертов компании Valrus, всегда направляется ходатайство о дозапросе дополнительной информации о составе арендопригодных площадей, арендных планах, условиях фактически заключенных договоров аренды, а также сводном бюджете доходов и расходов по ТРЦ.

В ситуации с торговым центром «Старт» было установлено, что фактические ставки аренды по помещениям торговой галереи ниже среднерыночных, и при этом объект характеризуется высокой вакантностью, связанной с низкой привлекательностью данного ТЦ, высоким уровнем конкуренции. Данная ситуация не дает возможность выйти рассматриваемому торговому центру на оптимальный уровень дохода, а лишь позволяет закрыть операционные расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

старт 4.jpg

К сожалению, фактическая операционная деятельность торговых центров и методология их оценки не анализируется и не изучается в том числе и сотрудниками Департамента городского имущества, а также подведомственного ГБУ, проводящего кадастровую оценку, которые продолжают писать в своих замечаниях к экспертизе на торговые объекты про «коридорный коэффициент», про то, что потенциальный валовый доход должен быть рассчитан по общей площади здания и сравнивать цены торговых центров площадью более 25 000 кв.м с ценами на помещения площадью 300-500 кв.м, расположенными в жилых домах.

Руководитель Valrus Ltd., эксперт Карцев Павел Валерьевич продолжает отвечать на подобные комментарии и доказывать суду справедливость своих выводов как в рамках данного, так и других аналогичных дел. Суды и заинтересованные споры в подавляющем большинстве случаев соглашаются с доводами эксперта, подтверждают справедливость сделанных выводов. Так и в данном случае, суд принял результаты судебной экспертизы и вынес решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании заключения эксперта.

Надеемся, что наша методологическая и разъяснительная работа поможет участникам рынка и всем заинтересованным сторонам лучше разобраться в методологии и особенностях оценки сложных объектов и будет способствовать нормализации профессионального взаимодействия.


Профильные услуги

Оспаривание кадастровой стоимости торговых центров — это одна из основных услуг компании Valrus, позволяющая экономить нашим клиентам существенные финансовые ресурсы. Мы проводим независимую оценку и поддерживаем результаты в суде.

Подробнее

Основным видом дохода, который приносит коммерческая недвижимость, является доход от аренды. Именно анализ существующих условий аренды, прогноз потенциальных арендных платежей с учетом загрузки и вакантности, анализ и прогноз операционных расходов и капитализация операционного дохода в стоимость является основной задачей оценки подобных объектов.

Подробнее

Торговая недвижимость, будь то розничные магазины, супермаркеты, торговые центры или выставочные залы и павильоны, представляют собой ценные активы, и точная оценка их стоимости имеет важное значение для ряда финансовых решений и сделок.
Важно отметить, что оценка торговых объектов (retail property) требует профессиональных знаний и опыта оценщика.
Подробнее