Судебные экспертизы в рамках оспаривания земельных участков ЗИЛ

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Судебные экспертизы в рамках оспаривания земельных участков ЗИЛ
20 Декабря 2017

Развитие промышленных зон города Москвы представляет собой приоритетное направление градостроительной политики города. Один из самых масштабных проектов реорганизации промзон является территория бывшего «Завода им. А.И. Лихачева» («ЗиЛ»). Весной 2013 года принят проект планировки производственной зоны «ЗиЛ». Территория была разделена на девять частей, в которых построят жилые микрорайоны, деловой центр, парки, спортивный кластер, производство автомобилей. 

В связи со значимостью реализуемого проекта данная территория находится под пристальным вниманием как профессиональных участников рынка недвижимости, так и Департамента городского имущества города Москвы. 

Руководство «ЗиЛ» посчитало завышенной кадастровую стоимость принадлежащей предприятию земли и инициировало процедуру оспаривания кадастровой стоимости по участкам, остающимся под управлением завода в 2017 году (часть территории предприятия ранее уже была продана через аукционы застройщикам для реализации проектов комплексного освоения, в первую очередь под строительство жилья бизнес- и комфорт-класса). 

Получив отказ в рамках досудебного урегулирования спора в Комиссии при Росреестре по городу Москве, административный истец обратился в Мосгорсуд. Основываясь на высоком профессиональном уровне и репутации VALRUS в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих «ЗиЛ», рассматриваемых судьей Московского городского суда Михалевой Т.Д., судебные экспертизы были назначены эксперту Карцеву П.В. 

При проведении экспертизы и выполнении расчетов экспертом учитывались параметры градостроительного регулирования застройки на оцениваемых земельных участках по состоянию на дату оценки. Одной из сложностей было то, что с даты оценки до момента проведения экспертизы они менялись. На дату оценки действовал проект планировки территории Даниловского района (Постановления Правительства г. Москвы №820-ПП от 11.12.2013 г. «Об утверждении проекта планировки территории функциональных зон №3, 4, 6, 7, 8, 10 Даниловского района города Москвы). В 2016 году он был изменен, существенно улучшен, что повысило коммерческую привлекательность территории и ее стоимость, однако эти изменения не должны были учитываться и не учитывались, поскольку они произошли после даты оценки. 

На основе проекта планировки 2013 года эксперт рассматривал градостроительные характеристики каждого отдельного участка, учитывал приходящиеся на него объем застройки по функционалу и объемам. При проведении расчетов в рамках сравнительного подхода эксперт вводил корректировки на отличия в параметрах застройки, в том числе функциональное назначение и плотность, оцениваемых участков и аналогам. Такой детальный анализ документации и характеристик застройки (тип, назначение и плотность застройки, площадь возводимых объектов) позволил учесть все основные параметры, влияющие на ценообразование участков, переводимых под новое строительство, и применить сравнительный подход как в наибольшей степени основанный на рыночных данных.

Кропотливая работа эксперта и скрупулезное изучение всех аспектов, действующих на величину стоимости земельных участков, позволило сформировать обоснованную позицию по стоимости рассматриваемых объектов и отстоять своё мнение в ходе возражений одной из сторон дела, а также убедить Суд в достоверности и надежности полученных результатов.