Оценка торговых центров в условиях кризиса

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

Оценка торговых центров в условиях кризиса
13 Августа 2018
Одним из непростых вопросов в оценке недвижимости является оценка торговых центров. Как показывает опыт судебных экспертиз компании Valrus, к сожалению, большое количество оценщиков не сильно вникают в особенности функционирования и фактические бизнес-показатели подобных объектов и проводят оценку, как говорится, «под одну гребенку». Стоимость ТЦ окружного и более крупного масштаба не может оцениваться аналогично зданиям советской постройки, перестроенным под торговую функцию, и ориентированным на жителей ближайшего микрорайона. Крупный торгово-развлекательный центр – это, прежде всего, бизнес и, только во вторую очередь, – здание. И соответственно его стоимость оценивается, прежде всего, по уровню генерируемых денежных потоков, т.е. доходным подходом.

Корректное применение сравнительного подхода для подобных объектов практически невозможно, поскольку сделки со схожими объектами являются единичными, совершаются крупными, часто международными, компаниями, сумма сделки, как правило, не разглашается. Использование в качестве аналогов для таких объектов в рамках сравнительного подхода микрорайонных торговых центров и магазинов равносильно оценке таунхауса площадью 500 кв.м в Серебряном Бору на аналогах, представляющих собой «хрущевки» по 33 кв.м в Мневиках. Это абсолютно разные сегменты рынка и различие объектов не просто в площади.

ТРЦ "Гудзон". Интерьеры

При реализации доходного подхода анализируется концепция объекта с учетом его типа, особенностей планировок, конкурентной среды. Если нет признаков неэффективного управления и аффилированности арендаторов с арендодателем, то выводы о рыночных уровнях аренды практически не могут быть сделаны без анализа данных фактически имеющихся договоров аренды, а также фактических поступлений за определенный период (поскольку часть арендной платы может быть переменной). Также анализируется и учитывается возраст торгового центра (время с момента открытия, жизненный цикл). Стандартная рыночная оценка учитывает время, которое необходимо для заполнения торгового объекта арендаторами, стабилизации денежных потоков, поскольку арендаторам обычно предоставляются скидками на первых периодах работы или до определенного уровня заполнения площадей торгового центра. Если же торговый центр уже набрал «обороты», он актуален и популярен у покупателей, то ставки аренды в нем могут быть максимальными. Со временем концепция ТРК может становиться неактуальной, популярность объекта может падать, и соответственно будут снижаться арендные доходы.

Отличие оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости от «обычной» оценки (для целей совершения сделок) в том, что не должны учитываться обременения прав собственности, и объект должен рассматриваться как функционирующий при максимально эффективном управлении. Именно поэтому в большинстве случаев оценка торговой недвижимости в рамках доходного подхода проводится сразу на основе рыночных ставок аренды, исходя из рыночного уровня вакантности для подобных объектов, методом прямой капитализации доходов. Применяемая ставка капитализации комплексно учитывает и возможные изменения денежных потоков в будущем в связи как с рыночными рисками, так и в связи с устареванием самого объекта.

Однако в сегменте крупных торговых центров данное правило может иметь исключение. Недавно открывшимся торговым центрам требуется время «на раскачку». И если ранее торговые центры еще на этапе строительства имели подписанные договора аренды, и открытие проходило при вакантности не более 20%, а оставшиеся помещения дозаполнялись в течение полугода, то с изменением экономической ситуации открытия стали проходить зачастую при существенно большей вакантности (до 50%), а период для «раскачки» доходит до 3-х лет. Соответственно при оценке подобного объекта и для оспаривания кадастровой стоимости, эти факторы нужно учитывать как вполне рыночные, и, значит, оценка будет проводиться методом дисконтирования денежных потоков.

ТРЦ "Гудзон". Внешний вид

В качестве примера можно привести выполненные нами судебные экспертизы по определению рыночной стоимости более 12 лет стабильно работающего ТРЦ «Золотой Вавилон Отрадное» (введен в эксплуатацию в 2002 г.) и недавно открывшегося ТРЦ «Гудзон» (введен в эксплуатацию в 2013 г.). По обоим объектам экспертом были запрошены и через суд предоставлены данные об арендаторах ТРЦ, фактических поступлениях за несколько лет от аренды и операционных расходах.

ТРЦ в Отрадном показывает стабильные потоки, аренда в основном платится по фиксированным арендным ставкам, и только якорные арендаторы в дополнение к фиксированной аренде доплачивают аренду от товарооборота, если она превышает фикс.

По «Гудзону» на Варшавском шоссе ситуация другая. В кризис, чтобы заполнить объект собственнику приходится отдавать помещения с нулевыми фиксированными ставками, полностью увязывая арендные доходы с товарооборотом арендаторов. И это касается не только крупных арендаторов, но и магазинов торговой галереи.

Подобная практика соответствует рынку, по такому же принципу запускались в кризис после 2013 года ТРЦ «Авиапарк», «Коламбус», «Ривьера» и ряд других. Именно поэтому даже в аналитических исследованиям крупные международные консультанта стали делить рынок торговых центров Москвы на 2 подсегмента – запущенных и вышедших на плановые показатели до кризиса и вышедших на рынок в кризис. Для последних помимо максимальной увязки аренды с товарооборотом также характерен достаточно долгий, порядка 3 лет, период «раскачки» торгового центра до его выхода на стабилизированные показатели.

По ТРЦ «Золотой Вавилон Отрадное» истцом оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка. Результаты экспертизы показали, что кадастровая стоимость земли под данным объектом не является завышенной. Истец пытался оспорить выводы эксперта, представил замечания к заключению, однако руководитель Valrus Ltd., эксперт Карцев Павел Валерьевич ответил на все комментарии и доказал суду справедливость своих выводов.

ТРЦ "Золотой Вавилон Отрадное"

В отношении ТРЦ «Гудзон» оспаривалась стоимость здания (ОКС). Экспертиза показала существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной. В данном случае замечания к экспертизе были уже со стороны Департамента имущества города Москвы, поскольку объект значителен по стоимости, и за налоговый период 2017-2018 бюджет теряет более 150 млн. руб. поступлений по налогу на имущество. Несмотря на то, что экспертом также были даны развернутые пояснения, с которыми суд полностью согласился, из-за высокой чувствительности объекта для бюджета города суд все-таки решил назначить еще одну экспертизу. Повторная экспертиза подтвердила доводы эксперта «Консалтинговой компании Карцева «ВАЛРУС», отклонившись лишь в пределах 5%.