Оспорена кадастровая стоимость гипермаркета Castorama в Екатеринбурге

Мы стремимся предоставлять услуги только на самом высоком профессиональном уровне и достигаем этого путем привлечения профессиональных исполнителей, непосредственного участия менеджеров в каждом проекте, а также применения многоуровневой системы контроля качества.

18 Января 2017

Успешно завершен проект по оспариванию кадастровой стоимости здания гипермаркета Castorama площадью 11 087,2 кв. м, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Шефская, д. 107, кадастровый номер 66:41:0110014:156. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства была установлена в размере 773 312 575,66 руб. (69 748,23 руб./кв. м). Проведенный специалистами компании Valrus предварительный анализ показал, что кадастровая стоимость являлась завышенной по отношению к рыночной. По результатам полной оценки рыночная стоимость объекта была определена равной 445 100 000 (Четыреста сорок пять миллиона сто тысяч) рублей (40 145,39 руб./кв.м).

Отчет был представлен в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Свердловской области. Екатеринбургская Комиссия предъявляет очень высокие требования к качеству отчетов, одни из наиболее высоких по России. В частности при проведении оценки требуется предоставлять детальный обзор  рынка со ссылками на источники не только по обще аналитической информации, но и источникам всей ценовой информации, используемой в обзоре. Аналоги, применяемые в расчетах, должны быть идентифицированы с точностью до кадастрового номера каждого объекта-аналога, все ценообразующие характеристики должны быть выверены и подтверждены. Также следует отметить, что на момент подачи заявления в 2016 году, в Екатеринбурге было крайне мало успешно оспоренных крупных объектов капитального строительства.

Получив несколько формальных замечаний на предоставленный отчет, мы убедили клиента не передавать дело сразу в судебную инстанцию, а попробовать повторно оспорить стоимость объекта через Комиссию. Для защиты отчета на заседание Комиссии лично выезжал директор компании Карцев П.В. На заседании члены комиссии задавали много вопросов касательно методологии оценки, принципов определения арендной платы за подобные объекты, насколько арендная плата может быть сопоставимы с другими городами-миллионниками, интересовались порядок ее расчета в зависимости от товарооборота торговой компании. Наша аргументация была принята, отчет  согласован, а кадастровая стоимость объекта установлена в размере его рыночной стоимости, определенной компанией Valrus.

Снижение кадастровой стоимости составило -42,4% (328.2 млн. руб.). Экономия ООО «Касторама РУС» по платежам по налогу на имущество с данного объекта будет составлять 4.9 млн. руб. в расчете на один налоговый период (1 год).

Решение Комиссии

------------------------------------------------------------

Castorama: ООО "Касторама РУС" входит в группу компаний английского торгового концерна Kingfisher. Группа «Kingfisher» - это более 900 магазинов в Европе и Азии и лидерство на рынке товаров для дома и ремонта в Европе, третья по величине DIY сеть в мире. Группа «Kingfisher» является международным бизнесом. Более 50% продаж и прибыли Группы приходится на страны за пределами Великобритании. Международная деятельность «Kingfisher» осуществляется в Китае, Польше, Италии, Испании, Турции и др. В России деятельность осуществляется через ООО "Касторама РУС". Компания делает больший упор на развитие сети в регионах. Первый магазин был открыт в 2006 году в Самаре. Формат магазинов - гипермаркеты площадь около 10000 кв.м с ассортиментом порядка 35 тыс. позиций. В настоящее время сеть в России насчитывает 19 магазинов в Москве и области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольтти, Саратове, Екатеринбурге, Омске, Перми, Челябинске и Уфе.